lisasayhello wrote:
感謝樓主分享請問樓主...(恕刪)
裝修部分請設計公司不要做天花，管線用集線盒去處理，地板做隔音應該可以。
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Q:有沒有格局圖可以看?
A:因為這是我花很多時間跟錢累積下來的經驗,我並不想給
有點類似不動產出租的智慧財產權,我不想無償的把這個幾年下來的房地產經驗隨便給別人
而且我也不想被查水表,但基本上有照片已經很明顯了,
如果真的想了解跟仿製,可以拿照片去請教專業的設計師,我就是拋磚引玉,告訴大家這個方式而已
Q:有無認識的工班跟設計師?
A:未來都會走向自己規畫格局,然後自己找工班做,所以我沒有推薦的設計師,請自己收尋
Q:房客人數會太多嗎? 裝修時鄰居會檢舉嗎?
A:我房客總人數是5個人,在28坪的空間內,基本上就跟一般家庭差不多,
裝修期間,鄰居太太閒閒沒事,幾乎每天都來看,我們在漆外牆防水的時候,
還順便敦親睦鄰,幫他們一起做,所以他們不僅沒有不悅,還會主動跟我和房客聊天,
如果今天是隔成很多間套房,你看看鄰居會怎樣? 這也是為什麼不做套房的原因!!
很多的麻煩,其實是自己嚇自己,因為觀念不夠,能力不足,所以覺得問題很嚴重,
當然如果你對房地產夠專業,這些其實不是問題!!
Q:房客如果吵鬧,怎麼辦?
A:我18歲到23歲,就是從事套房出租管理,管理過上百個房客,自然自己的房子會特別注意
房客的管理上,因為房客素質嚴格挑選,加上用合約約束,鄰居從來沒跟我反映房客吵鬧
Q:老公寓隔音很差嗎?
A:其實老公寓跟新大樓比起來,樓地板的隔音程度好多了,老公寓別看她老,以前用的水泥很實,反而是現在蓋的大樓,連走路大聲一點樓下都聽得到,加上使用氣密窗,基本上就連大聲說話都傳不到隔壁間,更不要說樓下,所以隔音主要把窗戶做好,就完全沒問題
至於有一些回覆,觀念跟層次都不在同一個等級上,我們就不予置評了.
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不惑之惑 wrote:
樓主分享的實務經驗太棒了. 感覺樓主的裝潢費用(泥作,木工,水電,家具,家電...),比一般人低蠻多的.
請問是有特殊的管道嗎?
另外,裝潢其實費時,費心又費錢.
請問裝潢從設計到完工,前前後後花了多少時間?
樓主能夠分享本身投資經驗,實屬難得,大多人都是保留藏私怕別人偷學.給你一聲讚.
對不惑兄的疑問也是我本身的疑問,既然樓主本身願意出來分享經驗,那以下我有幾個問題還請問一下樓主:
1.30年28坪的老公寓是否有電梯呢? 沒有電梯的話,樓層是4樓或5樓嗎?離捷運站走路10分鐘內能到嗎?
2.地點是否是台北大安區,信義區,中正區或松山區呢?如果是以上4區,實在很難另人相信租金僅13000每月.
3.問題同2,如果不是以上4大精華區,14坪裝潢好附所有家具,家電房子2天內租到23000每月,更是另人佩服.
4.因為樓主說格局是隔成2個 2房1廳1衛(含陽台)房子,想必家具 應該要40萬吧!有分離冷氣,電視,洗衣機,冰箱,床,櫃子,
餐桌等等.每個單位20萬 x2 =40萬. 等於將老公寓 打掉重建,管線重拉,改分離式浴室,等等一些工程才100萬搞定.
能否好人做到底介紹這工班.我是對這老公寓打掉重建才花100萬就搞定由衷佩服,因為有認識的人最近也打算將
老公寓整理,他說找人估價隨便就超過150萬,希望樓主能慷慨介紹一下那設計師及工班.
5.老公寓打掉重練,樓主是親自監工還是找人負責呢?
以上問題如果樓主能夠慷慨解答,真是萬心感謝!
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有一些心得提供給開樓的與其他的網友來分享 當然不見得好聽 樓主也不需要太在意
第一個心得就是標題殺人 月收入13000的資產可以轉換成月收入46000的資產 太厲害了
坦白講許多人包含我自己看了感覺很不舒服 我家房東世襲也遇過同樣的狀況但那不正常
許多房客租了20年以上 當年早期就是這個房租 這個房租當然是真的 絕對可能沒有調過
關鍵很多 房客不報稅 受漏水之苦 房屋幾十年沒有裝修 最重要"長輩"的想法不漲房租
只是台北市蛋黃區公寓的出租行情早在這一波起漲之前就是兩萬上下了 現在應該破兩萬
這是有基本維修的房子至少漏水修好 設備老舊是沒辦法的事 所以13000是特例非常例
第二個心得 兩房的構型在房屋出租是很少的 其實反而需求很大 這點樓主評估很正確
相對公寓改成套雅房或是維持原來三房的格局 其實成為供給大於需求的市場而有壓力
特別是台北的精華區 除非是新的社區大樓 要不然十幾坪的兩房一廳的格局很少見
開樓的大大是有做過研究跟有經驗的 許多網友不用急著酸人
第三個心得 大家去跟樓主要圖其實根本沒有用 坦白講 除樓主的樓上或樓下鄰居以外
房子狀況與格局會影響規劃 遇到各個不同狀況需要見招拆招 拿來別人範例套用不合
至於價錢的部分 不用太執著在一個房間多少錢 還要乘上多少才是合理的裝修價格
看來樓主管過套房應該自己訓練過 有一定裝修能量找人來做 把真的價錢按需求做出來
自己倘若沒有技術含量前還是乖乖給別人賺好了
第四個心得 還是老話一句 裝修不管如何 都有適法的問題 特別是出租的房子都要注意
大部分老公寓都是一個衛浴的設計 改成兩個還是某種程度的"違法" 唉 法規就是如此
另外許多陽台或是玄關都被改成室內空間以滿足兩個兩房一廳的格局 當然這也有問題
幹房東的人不過還是要想辦法來避免被鄰居干擾或是檢舉的問題 這是房東的隱形勞務
沒幹過房東的人 不瞭解不是只有房客需要處理 鄰居也需要"處理" 很多鄰居比房客難搞
這類的勞務外面的人看不到 只有看到物主收取房租 唉 為何許多房東不想出租房子要賣
第五個心得 我看過一些照片 坦白講 流理台鄰近電視的格局 坦白說有些怪怪的
當然了這在規劃"廚房" 樓主應該有難處要來處理這類的問題 沒看到圖 我也無法評論
其實看這個房子的感覺應該在流理臺上設"上櫥櫃"來增加收納空間 應該不是預算的問題
至於液晶電視的位置應該是電冰箱或是餐櫃或鞋櫃的空間或許比較有層次感
我自己的兩房(室內也是14坪)與小豪宅套房的規劃 廚房區跟客廳區都有區隔
要是我無計可施 會在電視與流理台設一個屏風類的隔板 半透明或是不透明來稍作區隔
以上是這幾天看了開樓的大作還有各網友回應的一點心得
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答:沒有電梯 我的是三樓 地點是在北市偏新北 所以沒有捷運 地點就不細講了 等等被查水表
2.地點是否是台北大安區,信義區,中正區或松山區呢?如果是以上4區,實在很難另人相信租金僅13000每月.
答:誠如上面所講的 都不是在精華區 現在和未來也沒有捷運 因為屋況真的太糟糕 所以租金只租13000
如果想原本的狀況租 15000以上很可能就沒人要租了
3.問題同2,如果不是以上4大精華區,14坪裝潢好附所有家具,家電房子2天內租到23000每月,更是另人佩服.
答:的確不是!! 也讓我自己很意外 一開始做事前調查的時候 原本預估21000
但電話響不停 所以完工之後調整價格 依舊搶手 北市的租屋族大概都有機車 據我所知騎機車的還是占大多數
所以沒有捷運到是沒影響
4.因為樓主說格局是隔成2個 2房1廳1衛(含陽台)房子,想必家具 應該要40萬吧!有分離冷氣,電視,洗衣機,冰箱,床,櫃子,
餐桌等等.每個單位20萬 x2 =40萬. 等於將老公寓 打掉重建,管線重拉,改分離式浴室,等等一些工程才100萬搞定.
答:工程總共120萬 家具差不多20萬 網路找最低價+ikea 你會得到很多資訊 工班跟設計師 如我上篇回應的 請自己收尋吧
5.電視旁邊是電爐 煮東西有蒸汽 電視很容易壞掉吧??
答:這個問題我也有想過 但沒辦法 空間上的限制 只能這樣規劃,電視一台5000元 用了三四年真的壞了 就再買一台吧!!
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