房屋價格, 國際上本來就有一套標準
房市10大泡沫指標, 台灣全都出問題
都泡沫了, 為何不跌?
因為目前的房價,是人為炒作, 不是市場機制
根本和"供給面"<=>"需求面"無關
因為那個需求是虛擬出來的買家, 這些買家並無住房需求, 而是供投資炒作
這由全台19%的空屋率就可以知道
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=4339264&p=3#55265936
1.QE 貨幣寬鬆
QE(貨幣寬鬆) 就是個巨大的陰謀
經濟學家凱因斯曾經說過：“通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。”
例如
在第二次世界大戰後，國府大印鈔票增加貨幣供給額,來支應資金缺口，持續惡化了台灣的通貨膨脹現象。最後四萬元換1元
又例如
第一次世界大戰後,德國戰敗欠下龐大的戰爭賠款2260億馬克
德國猶太裔銀行借機大印鈔票, 啟動"通貨膨脹"這部財富絞肉機來迅速掠奪德國人民的積蓄。物價高漲薪水不漲, 原本生活優逸的中產階級立刻淪為貧民。
銀行先大印鈔票,營造錢淹腳踝的假象, 再以低利率讓借錢變容易, 誘使民眾以擴張信用的方式向銀行借錢,讓錢能借出去。 之後銀行再調高利率回收
新台幣的金錢價值有二種, 一種是黃金本位價值, 另一種是發行的紙幣價值
只要先犧牲紙幣的帳面價值
1.操控物價和紙幣的價格比率,讓紙幣貶值(紙幣價值不過是帳面上的數字),銀行的負債就會減少 (就是創造通貨膨賬)
2.就能創造房屋不斷上漲的假象,讓人忍不住去追價, 深怕晚了買不到
3.鈔票多, 相對商品就變貴,讓房屋變貴,買不起,只好借錢買房
當銀行缺錢,欠下大筆債務時,就大印鈔票。印太多鈔票,銀行滿手都是錢, 以低利率,先把錢借出去( 鈔票多時,相對的房子/物價變貴)
等欠錢的銀行還完欠款,不良資產也賣完之後, 銀行利率就會反轉上升
此時,銀行會緊縮資金,減少貨幣供給, 讓鈔票價值上昇, 反轉鈔票/物價的比值 ,讓房價/物價變便宜
如同80年代日本泡沫經濟時，, 日元被迫升值, 日元貨幣供給額也大增, 東京房價一飛衝天
炒到普通人無法在東京買房；當時銀座鳩居堂前地價驚人，公告地價是１平方公尺約3千萬日圓(相當於1坪1億日圓)，一張明信片大小的公告地價就要30萬日圓。
現在的房價只有當時的1/2 - 1/3
2.農地,機關學校用地, 點石成金變建地 , 地價不鳴則已, 一鳴驚人
以各種理由徵收, 卻沒有依照徵收目的開發, 而是變成建地
農地徵收 -> 蓋科學園區 -> 變 建地
在區段徵收的制度下，除領回以重建（新建）價格估算的地上物補償費、人口遷移費、租金補貼外，農地被徵收後，可以換土地回來，而換回的土地是住宅區和商業區的建地，原農地面積百分之41至46的建築用地,價值增加數倍。
捷運維修機場 -> 變建地
當初徵收人民私有土地時，以建設捷運公共設施為名，不只徵收價格低，徵收完成後，又把土地持有權利交給建商聯合開發 ，違反徵收私有土地之目的，明確違憲。
機關學校用地->改變地目->土地賣給私人建商
機關學校用地不提供買賣, 無營利情況, 不會影響房價,, 改變地目為建地,, 房價又被炒作 向上
原”汽車客運車站”, 不會影響房價, 但是改建後只有少部份供交通使用, 其它大部份改建為購物中心、影城、旅館、辦公大樓、集合住宅等不同類型設施的大型複合設施。 房價又被炒作 向上
國有土地釋出, 招標設定地上權 ->提供給建商(非社會住宅)
上游的政策做多,銀行大印鈔票, 資金寬鬆,提供良好的炒房條件之後, 政府又創造出可供 建築的土地, 中游的建商和代銷就能順勢提高房價
3."龐氏騙局"（Ponzi scheme）
下游的房仲和投資客的角色
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,完全是多層次傳銷-老鼠會的做法
房價是 ….. 一層一層的加價賣下去
決定龐氏騙局(傳銷-老鼠會)的利潤，是必須納入更多的市場玩家，並且生產更多的鈔票。
一旦新加入的投資者減少或停止，龐氏騙局就會崩潰。
而政府的政策,房屋價格的不透明,交易過程的不透明, 土地稅制的不公平, 價格因此被操控。
前一個投資客吹噓房價會一直漲, 加價賣給下一個投資客, 其實這是種(如同加盟賣蛋塔一樣)"投資詐騙"!
這個房價暴增, 並不是因為GDP成長,或是收入增加,所帶動的房價成長
前一個投資客的獲利,並不是來自房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金
下一個投資客所投入的金額多, 它就賺得多,房價自然就漲的多。
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客
他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活。房屋全是買來加價賣, 不是買來自住。
住宅變成商品, 而不是生活必須品
因為這種房價上漲,就不是因為GDP成長, 房價自然上昇
而是依賴下一個投資客丟入多少錢, 加價多少錢?丟入的錢多,加價多, 就漲得多
為何可以隨便丟錢加價? 因為錢不是自己的,是銀行借出來的。
4.交通建設,配合適時推出
捷運蓋到那裏就漲到那裏, 但實際上目前蓋的捷運, 一些郊區路線, 全都未達設計運量
即"交通建設"做很多,卻不是為了解決交通問題?
"全民買單" 去炒作房價 ?
如果建案銷售不好, 各種交通建設就會適時推出某某大橋, 輕軌, 快速道路
一條機場捷運, 絕對不走直線, 彎來彎去通過特定地區
而路線還未公告, 周邊土地就被買光了?
高鐵捨棄市區車站, 就是要停郊區,高鐵青埔站/竹北/烏日/太保/沙崙
違反交通專業, 造成高鐵只有軸線 Trunk ,沒有整合台鐵及地區運輸 feeder的支線
高鐵的軸線人口較少, 而支線(公車/鐵道接泊),卻是人口密集區?
不是所有的人都只在軸線上移動,放棄人口密集支線的旅客? 搭乘率怎麼會高?
5. 全民買單 ,有恃無恐的炒作
炒完後,如果沒人買?
1.拿來出租, 讓租客幫忙還房貸
2.租不出去, 租金不夠還房貸?最後房子丟回給銀行,讓銀行回收, 若銀行收不了,倒了, 讓政府進場回收
手法沒有換過, 從銀行搬錢買房子, 炒高房價,獲利了結,炒高到沒人買, 再丟還給銀行
台灣的銀行,超貸是常態,銀行經常配合投資客抬高房價,讓人買不起,沒錯, 它就是要讓你買不起!
買不起就要借錢買,銀行藉以得到更高,更長期的貸款。
過去的台中商銀,廣三超貸案, 中興銀行超貸, 陽信銀行超貸案,華僑銀行超貸案,中華銀行超貸案,
慶豐銀行超過新台幣負70億元資產淨值，逾放比達29.05%, 很大部份虧損都是拿房地產抵押,房地產超貸, 最後收不回來的錢, 造成銀行巨額虧損
本來要倒掉的銀行/農會/合作社
在行政院金融重建基金（簡稱RTC）對於經營不善金融機構,以公共資金挹注方式，彌補問題機構財務缺口。迄2008年6月30日止，基金依法賠付計有
38家農、漁會信用部 ，金額約495億元佔24%，
9家信用合作社金額約433億元佔21%，
7家銀行（含信託投資公司）金額約1,134億元佔55%。
這樣就 2000億.....錢不見了
所以在上一次,10年前,SARS只是表面上的說法, 實際上是許多銀行超貸弊案爆發,發生擠兌時,房屋價格就已經被銀行高估了。
這些付不出貸款的"不良資產",其實是這種"投資詐騙"(如同賣蛋塔一樣)行為下的"賊贓"。
"賊贓"應該是要拍賣, 進入法拍屋市場,經過1拍2拍3拍,特拍之後, 打回原形,價格回到市場現值。
不幸, 行政院金融重建基金,在2000-2008年,投入了2000億了, 買下了這批"贓物",失去讓房地產市場回歸正常的機會
如果當初這筆錢,不是補助給銀行,而是讓政府取得這些房地產,轉化為社會住宅, 就能防堵炒作
房價高漲,是銀行金融業者+金融專家+政府+建商+代銷+房仲+投資客 ,上/中/下游分工合作,共同努力的成果
一般的民眾只是”棋子”,等著被宰殺,而不是這場賭局的玩家。 要等玩家安全下樁後, 最後才開放一般民眾進場,讓 "全民買單"。
