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g83mi wrote:
我是現役仲介人員，先聲明
最近手頭有一個血淋淋的例子分享給大家。
2週前我有客人上門委託，物件委託價是390萬，
屋主說，如果客人出360萬或差一點就可以談看看。(意即360萬甚至低到340萬都會賣)。
因為房屋位置不理想，自己預估可能290萬才有機會賣掉。
委託當日我門去現場掛上公司的銷售布條及看板，但是屋主是住在裡面的。
隔了一個星期後，出現一組買方，
經過現場看到廣告，發現屋主住理面，就自行敲門進去看屋。
看完後又私下帶家人看了數次，就對屋主出價。
買方本來以為避開仲介省下2%買方仲介費而洋洋得意，不料屋主是頭超強老狐狸。
不知道用什麼辦法竟然讓買方出價到380萬成交。
成交後過了幾天屋主打電話來公司說要賠仲介費，因為他自己賣掉了。因為委託不到2周，也沒做到什麼廣告
所以協議2%解約。
事後買方打電話來公司問他是否買貴了，我們也不方便說什麼，買賣是你們私下的交易。
買貴了，我們能說什麼?!
事情沒有絕對，找仲介不一定會遇到壞人，也不一定買到貴喔
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這個案例是要告訴大家， 以後賣屋自己賣，可能還能賣出個意料之外的價格嗎？
我來亂的啦，-----------
其實仲介有好的，差的那是老鼠屎，碰到了隻能算是運氣差！
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所謂銀行的鑑價工具，說穿了真的一文不值
銀行針對一般性質不動產鑑價主要使用市場行情比較法跟租金報酬率回推法
（以下講的不適用商用不動產或者廠房、素地、特殊用途不動產）
所謂市場行情比較法，就是比較市場行情
（你可能開始認為我在開玩笑）
簡單地說，就是鑑價人員打電話問房屋仲介，該地區成交行情大約落在什麼區間
鑑價人員多打幾間仲介公司，然後可能以問到行情的平均值，或者最小值（銀行是比較保守的）來作為銀行鑑價的總額，打些折扣，就是一般人所說的貸款成數
你會想：問仲介誰不會？仲介說的是真的嗎？
但說實在的，打電話問真的人人都會，完全沒有know-how
銀行問房價了不起可能問到比較熟的仲介，稍微能獲得精確一點點的資訊
所以奉勸有心要買房子的
多打幾通電話問不同的仲介對於相同地區（不是相同物件喔）的成交行情，您心中會比較明瞭當地的行情價，才不會被單一個仲介牽著鼻子走。
租金報酬率回推法稍微有點學問，但也是人人都可以學會
首先要能詢問到相似物件（比如：同棟樓、同區域）出租行情
好比你想買10樓，但9樓的房東租給房客每坪1000元/月（要自己稍微推算一下每坪租金單價）
換言之，每年每坪租金收入就是1000*12=12000元/坪
以投資報酬率4%回推
12000÷4%=30萬元/坪，也就是說，每坪在30萬左右，差不多就是當地的行情價
這個方法的重點在於投資報酬率的設定
投資報酬率要設定在什麼樣的水準才合理呢？
我原本想說見仁見智，但這種說法很不負責任
在此提供一個參考指標
想像你今天是個投資客，你跟銀行借了錢買房子打算出租給別人賺錢
你是不是會希望每個月的租金收入至少要夠你付利息？當然最好是能夠連還本也足夠cover
以現在平均房貸利率1.8%~2.5%之間
我想投資報酬率最低若低於2%，大概也沒有舉債投資的誘因
如果考慮要還本的話
假設一筆房貸1000萬，分20年逐月償還，換言之，每年要攤還5%的本金
總地來說
如果一個極其幸運的投資客，租金收入（報酬率）能夠到達7%的話，則完全可以讓房客（房租）幫他還本且繳息。
如果租金報酬率能夠到達5%以上，則還本無虞，投資客可以選擇自己拿出部分的錢繳利息或者部分自己還
如果租金報酬率只剩2%，只夠繳利息，所以寬限期一過，投資客就有還本壓力
其實不動產鑑價的方法有很多種，但是常用的還是上面這兩種
我看過很多不動產鑑價公司（ex：戴xx行、宏o...等）的鑑價方法也不外這兩種
這兩種方法帶給我的啟示是：
1.買房子前的功課要多作，至少多看幾間房子、多問幾個仲介，瞭解當地行情
2.租金報酬率與市場平均利率有正相關，對於一個財務槓桿運用極大的投資客而言，越來越低的投資報酬率，會讓他們更無法承受升息所帶來的財務壓力
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