Akicha wrote:
年收入300多萬小弟...(恕刪)
輸我一級
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不是, 是10大泡沫指標,大多都有問題
一點誤會都沒有,這是一場精心設計的"龐氏騙局'
收入當中1/3 付房貸, 1/3生活支出, 1/3 供娛樂等非生活必需支出,這是正常的"房價所得比"
超過這個比例,生活水準就會下降, 錢都拿去繳房貸了,所以,不能上館子,不能換新車,不能看電影,不能去旅遊...不能生小孩, 不能生病, 不能有紅白帖
大家都不消費了, 這會造成通縮
沒小孩, 生育率下降,20年後就沒人去還錢,或繼承房屋
國際上本來就是以年收入的3-6 倍為合理房價。
以收入的5倍來計算
台北市的平均家戶所得為 148萬, 5倍合理房價為740萬
還可以看房貸
合理的房貸為收入的1/3(這個標準是國際上認定的水準)
所以148萬的1/3=49萬
49萬房貸付11年(11年為國際上平均的標準)= 542 萬
貸款542萬為總價的7成, 總價為775萬
若不算頭期款, 直接算15年房貸為735萬,也是接近每坪25萬
可是台北市的平均單一間房屋的房價為2053萬, 是775萬的近2.6倍
台北市是全國收入最高的地方, 如果台北市平均一半以上的人,都買不起房子, 那就不是少數人買不起,到底誰在買房子?
是許多虛擬, 不存在的"有錢人"買家嗎?
148萬是家戶, 如果是單身, 男性平均年收入90幾萬, 女性平均60幾萬
套房應該為450萬才合理, 但是台北市的套房價格,是超過1000萬
再由租金來推算
台北市的住宅租金平均每坪每月為1036元
台北市平均購屋坪數只剩24.94坪
租金平均 2萬5千8百 =25837元
一年31萬
20年(因為租屋超過20年可以購買)=620萬
如果是30坪則為 745.9萬
每坪25萬,乘以台北市平均購屋坪數24.94坪= 623.5萬
所以算來算去,25萬才是符合台北市民的購買力的合理房價
目前房屋的價格, 並不是因為GDP成長, 或收入增加, 所以房屋自然增值。完全是炒作出來的價格。
這本來就是銀行金融業者+金融專家+政府 ,共同的精心設計
這個金融系統就是要讓民眾負債, 以擴張信用的方式向銀行借錢
如果每個人的收入都足夠買房/買車/買3C, 銀行就沒錢可賺
所以
因為新台幣的金錢價值有二種, 一種是黃金本位價值, 另一種是發行的紙幣價值
只要先犧牲紙幣的帳面價值
1.操控物價和紙幣的價格比率,讓紙幣貶值(紙幣價值不過是帳面上的數字),負債就會減少
2.創造房屋不斷上漲的假象,讓人忍不住去追價, 深怕晚了買不到
3.讓房屋變貴,只好借錢買房
銀行先以低利率讓借錢變容易,之後再調高利率回收
政府借錢可以發行國債,10年,20年之後再還,讓20年之後的下一代去還錢
每個政客都可以亂開支票, 亂花錢,錢不夠就再發行國債,以後債養前債,只要在它的任內不出事就好
入不敷出, 國債自然越來越高
但一般民眾不能這樣,還不出錢來就被追債
2008年金融風暴, 銀行有巨額虧損,錢不夠怎麼辦? 讓貨幣供給額增加
鈔票變多了,物品/土地並沒有增加,價格相對變貴,所有物價開始起漲
鈔票就不值錢了,紙鈔變薄, 銀行的虧損實際金額也會縮小
相對的, 如果你非常努力,正職+兼差月入10萬,你付出的勞力原本價值10萬元, 一旦通膨發生10%,你的勞力收入就會縮水到只有9萬, 再努力都追不上物價上漲的速度, 永遠變成屋奴
於是富者越富,窮者越窮,而且,永遠在還貸款
凱因斯曾經說過：「通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。」
一般的民眾只是棋子, 不是這場賭局的玩家
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,完全是傳銷-老鼠會的做法
決定龐氏騙局(傳銷-老鼠會)的利潤，是必須納入更多的市場玩家，並且生產更多的鈔票。
前一個投資客吹噓房價會一直漲, 加價賣給下一個投資客,
可是這個房價暴增, 並不是因為GDP成長,或是收入增加,所帶動的房價成長
前一個投資客的獲利,並不是來自房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金
下一個投資客所投入的金額多, 它就賺得多,房價自然就漲的多。
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客
他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活
一旦新加入的投資者減少或停止，龐氏騙局就會崩潰。
所以必須鼓吹, 傾家蕩產也要買房, 窮到只剩下房子也無妨
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iamfine13 wrote:
所以這就是選擇性的問題了, 凡事都一定會有正反2面, 絕不會只有"大家"1面,
對同樣薪水的人而言:
有些人會選擇不上館子,不換新車,不看電影,不去旅遊...然後提早晉升有殼一族;
有些人會選擇上館子,換新車,看電影,去旅遊...然後沒甚麼積蓄買房子。
這是個人的選擇,互相要彼此尊重,如果又要享受,又怪別人買得起房子,就比較沒正面助益...(恕刪)
就說這是精心設計的陷阱, 您當然可以選擇跳進去
iamfine13 wrote:
這同樣也是選擇性的問題,結局不會只有一種,量力而為,端看個人選擇要怎麼過自己的生活
ex:買房不一定是須鼓吹
ex:買房不等於傾家蕩產
ex:窮不一定要買房, 階段性的計畫租房.存錢.或不買也可;
或是窮到只剩下房子,總比窮到連房子都沒有的人,.. 結局百百種,不是只有龐式一種理論...(恕刪)
龐氏騙局（層壓式投資騙局）,不是理論, 是詐騙
例子非常多, 例如
馬多夫詐騙案
羅伯特·艾倫·史丹佛（Robert Allen Stanford)詐騙案
1994年7月俄羅斯爆發的,MMM公司利用股市欺詐性集資的MMM騙局
只不過, 吸引資金進來,投資的標地物換為房屋而已
手法是相同的
以"層壓式投資騙局"來炒高房價, 不過是整個騙局的一部份
這不過是低階玩家的手法
高階的玩家, 手法還有, 通過增加貨幣供給量,讓錢變多,暫時犧牲紙鈔的票面價值(帳面價), 相對於紙鈔的房屋價值,就可以抬高。
(對比於紙幣價值,所有商品的價值都相對增加,形成通膨)
一些原本沒人要的"不良資產",變得奇貨可居, 因此得以解套
以及調整房貸利率, 以低利率誘使客戶進來貸款, 這都是"養"的過程
目前房價高漲,房屋成交停滯,已經進入"套"
等到貨幣供給額變小, 銀行放貸的錢變少, 紙鈔的票面"相對價值"就能回復
再調高房屋貸款利率
就進入"殺"..............................
錢就能回流銀行
如果繳不起房貸而法拍, 房子也回到銀行手上
原本擴張信用借款買房子的屋主,手上只剩下欠銀行的貸款, 最終還是無殼蝸牛
並且因為房價法拍縮水,而多出了一筆債
「通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。」
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herblee wrote:
國際上本來就是以年收入的3-6 倍為合理房價。
以收入的5倍來計算
台北市的平均家戶所得為 148萬, 5倍合理房價為740萬
還可以看房貸
合理的房貸為收入的1/3(這個標準是國際上認定的水準)
所以148萬的1/3=49萬
49萬房貸付11年(11年為國際上平均的標準)= 542 萬
貸款542萬為總價的7成, 總價為775萬
若不算頭期款, 直接算15年房貸為735萬,也是接近每坪25萬
可是台北市的平均單一間房屋的房價為2053萬, 是775萬的近2.6倍...(恕刪)
你算反了,應該是2053萬/5倍(反推年收)=410萬
所以,這個數據是告訴你,如果你的年收沒有410萬,你不要住在台北市
至於為什麼台北的平均家戶所得為148萬,離410萬有段距離
(1)很多年收過低的人,打腫臉充胖子,死要住在台北,所以拉低了平均年收
(2)很多有錢人很會藏錢,所以在統計年收時,沒算到那些有錢人的錢
(3)台灣的薪資過低
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herblee wrote:
是只有單一項"房價所...(恕刪)
講得很好,提出了許多數據
確實房價就是泡沫
我再補一個,這幾天的新聞 央行：我蟬聯第五大淨債權國
http://www.chinatimes.com/newspapers/20140614000656-260110
可能有人會認為, 央行總裁績效太好太神了, 外匯存底一直增加
真的是這樣嗎?
真正的事實就是
美國大叔缺錢印鈔票
台灣央行又印鈔票去買美國大叔印出來的鈔票收進來
造成台灣沒有享受到QE印鈔的好處
卻得承受QE造成之後果
而這個也造成這波房價推波助瀾的原因之一
這波上漲許多過去上漲應有的步驟
好像趕進度一樣跳過去了
原因很簡單, 本波上漲原因是外來資金推動造成本國資金氾濫
與過去內在經濟狀況推升的房價上漲原因不同
症狀自然不同
所以我在看, 美國若收回QE,對台灣反而是短空長多
逼迫央行這隻美金松鼠, 再把新台幣收回去!!
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ejan1969 wrote:
這兩天最熱門的話題就...(恕刪)
給樓主100分
看了分析，樓主的確是年收三百以上的資質
******
唯一，要提醒的是，你應該也常看01的討論文
應該知道，這裡一般的水平
但也有一大部分是，心裡難以接受末班車已開走了沒搭上的事實。
找盡理由要政府重開一班車來載大家。
既然無能為大眾加薪
打房平息眾怒似乎比較容易
******
翻翻各國歷史都是一樣
所得低者會被逐漸的逐出天龍國
房價合不合理，應該是財富比，而非年所得比
兩種不同概念：存量'流量。
年所得是流量
總財產是存量
房產是存量
買房的財務計劃也是按人生的結婚、生子、教育費、先買給小孩…來規劃
也並非屋主一人使用一人繳貸，買房的另一關鍵-大額的自備款也非僅與年所得相關
自備款的比率、來源，可能是家長或多人夫妻儲蓄
所以，"長期"房價的水平，用財富比，來衡量，會比年所得比，更合理
應該是大老板、小老板財產水平來衡量台北的房價
跟22k幾年不吃不喝是沒什麼關係
ejan1969 wrote:
這兩天最熱門的話題就...(恕刪)
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