學會投資.買房子不如租房子

KHSA55 wrote:
不勞你費心小弟現金少...(恕刪)

chiaruwu wrote:


噗 真搞笑 你翻...(恕刪)

ru_min520 wrote:
小弟也有相同於開板大大的想法，只是懶的打太多字又想更完善自己的想法，所以遲遲沒po文
今天就藉助此版與各位01友討論，列出貸款買屋與用頭期款(金雞母)所生之股息(雞蛋)來租屋之差別，歡迎討論

前提:高房價低房租 & 高房價所得比 的環境

假設:擁有400萬自備款，想住1000萬的房子
1. 付出400萬，貸款600萬，利率1.8%，本息平均攤還法=>一個月29788給銀行(還沒算升息)
2. 付出400萬購買中華電得約66張股票，設年配息7%，年現金流為28萬，月現金流為2.33萬(不含退可扣抵稅額，我想目標為1000萬房價的人，應該還可以退可扣抵稅額)，1各月2.33萬租1000萬的房子

常見的迷思:
1.房租 付了20年 一場空，房貸 繳了20年 會有自己的房子
=>租方20年後不是一場空，會有中華電股票66張，且股價長期也是走升的
=>20年後(或更舊，因為不一定買新成屋)中古屋的價值，反而打各問號，容後述
=>而且買方薪水一入帳就是轉部分給銀行，租方薪水一入帳可以用部分繼續養大金雞母生更多雞蛋

2.安心感:金屋銀屋還不如自己的狗屋
=>我個人認為不用擔心被裁員，房子馬上有被法拍的危險，這樣才叫安心感吧，就算沒薪資了，現金流也保障你住的權益

3.好地段，好學區會升值
=>認同，但1000萬買不起所謂的好地段好學區，反倒是租方可讓小孩讀到好學區

4.股票暴漲暴跌，感覺很多人虧錢枉論賺錢了
=>買中華電只要看他的護城河是否還在，如其他家寬頻業者是否還跟他租用電路，家用及行動電話市佔率等，穩穩領股息即可，不用看分析師表演，不用追各股輪動，見木不見林反而危險

5.20年前的房子到現在賺多少多少
=>以前是經濟飛速成長的年代，現在呢? 薪資縮水 退回13年前水準
可惜無法得知20年前中華電價格(好像還沒上市)，在經過增減資之後，個人功力太淺無法還原剛上市股價與現在之差價，但個人認為也是賺的

個人不看好20年後中古屋的原因，補迷思1
房價=房屋價值+土地價值
房屋價值只會折舊不會漲
土地價值要看地段，先不論好地段是否買的起，以現今一般大樓4x坪住戶土地持份只有3~5坪來講
3~5坪土地價值漲了是否能貼補4x坪房屋價值的折舊?如果再扣掉通膨之後，是否還增值?
所以古云有土斯有財，而非有屋斯有財
現在舊公寓值錢因為土地持份高，之後的舊大樓呢?拿甚麼炒作?

個人認為之後台北房市的利空
短線:央行即將進入升息循環
中線:少子化
長線:氣候變遷，今年要到12月中才有冷的感覺，之後呢?海平面上升是否會形成台北湖?
首都遷都絕不會到了水要淹進來才做，一定是提前各30~50年規劃，別覺得不可能，請參考連結
海水曾入侵首都 馬爾地夫為舉國搬遷做準備
擁擠且海平面低 印尼總統再提議遷都
影響未來最關鍵的會議、改變台灣的機會，就在哥本哈根

結論:
當然不是指租屋一輩子，可靈活運用
這操作策略適用於現在高房價低房租的環境
在房價薪資所得比恢復往年平均水準或以下時，可以選擇將金雞母用來購屋
或者用這段時間薪資所存的錢當作頭期款，再用金雞母所生之雞蛋繳房貸

jameslee0723 wrote:
好文章，先備份先。...(恕刪)