我媽媽當年曾經出租一個房子，當然結果很不好，那位仁兄賴房租還賴水電，最後甚至租約到期也不肯搬走。
我們一家子良民，那時候真的是拿他沒辦法。上門催租他就能給你裝不在家，打電話不接，LINE已讀不回，或者就是敷衍敷衍，該不交還是不交。
那件事情已經過了非常久，而且現在我在相關產業工作，周遭多的是懂行的人，我媽媽遇到什麼問題，我有許多人可以問，不過我想除非懂得人，不然大部分人碰到還是會抓瞎，所以就po上來給大家分享一下喔。
如果有已經是人生勝利組，手上有房子出租的房東，碰到不好的房客，應該怎麼辦呢？
欠租兩個月以上，房東可以終止租賃契約
大仁哥是我公司的前輩，最近我就拿我媽媽之前的事情問過他，他跟我說其實欠租這種事情很好解決，只要確定房客欠超過兩個月以上，房東就可以終止租賃契約。一旦契約解除，那兩個人之間就是陌生人，陌生人佔據你家當然是犯法的。像我媽媽那個例子，我媽媽已經不想租給他了，然後要求人家搬走，可是人家就不搬，我媽媽又不可能衝進人家家裡幫人家搬，所以這件事情一拖二拖拖了好久。
況且我媽媽稍微查過資料房客即使積欠租金，房東也沒有權力去人家家裡丟東西，如果自己請了搬家公司把人家家具搬走，還要犯罪，大體上就是侵入罪、強制罪、毀損罪、幫助竊盜罪等等，而且還是刑法。
那時候我們全家對於這些法條也非常無奈，還罵了好久。結果大仁哥語重心長的跟我說：事情不是這樣辦的。
經過大仁哥解釋以後，我才知道這中間的關鍵，想來想去，我家雖然不需要這些資訊了，但po上來就給大家當個參考吧。
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1.先發存證信函
首先，當租約還在的時候，即使是租來的房子，那也是房客的私人地盤，即使他欠繳房租那也一樣是他的地盤。房東不可以沒有經過他的同意隨意進出，所以確定欠繳兩個月以上的時候，房東該做的事情是依照《民法》第440條第2項，寄發存證信函作為法律上的證明，向房客表示其需於一定之期限內支付，若未於期限內支付，房東就可以合法終止租賃契約。等房客仍然沒有在限期內支付房租之後，房東可以去申請租賃契約終止，等確認終止了租賃契約，房東就可以要求房客搬走了，因為這個時候，你們已經沒有契約關係了。
2.強制執行
這個時候如果是老賴可能也是不會理你的，因為人家本來就打算耍賴。不過這個時候房東已經站在法理的一方，可以依照《民事訴訟法》第247條提起「確認租賃契約不存在之訴」，向地方法院民事執行處聲請強制執行，以公權力來請房客搬離。當然，這樣的動作會拖很長一段時間，凡是碰到走法院就沒有快的，平均花個一兩年也正常，並且在這段時間也不可能會有租金收入。
對那些老賴而言，能賴一個月是一個月，最糟糕的結果就是搬出去，那麼在走法律途徑的的段時間裡，其實就是他賺的。這一點對所有房東來說都難以忍受並且憋屈至極。
所以在通知房客的時候，除了民法以外，還能順便跟他們說明一下竊佔罪的事情。
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【竊佔罪】
在租約不存在的情況下，房客霸佔了房屋不肯搬走，這個時候房客住在裡頭並沒有任何正當原因，卻享受了對房屋的佔有與利用。對於故意賴租金甚至故意不搬走這種行為來說，房客已經有主觀上的故意，明明知道這樣的行為錯誤，但他仍然這樣做了。這種行為涉及了《刑法》320條的「竊佔罪」。
竊佔罪可以判處五年以下有期徒刑。所以房東在發存證信函或者通知租客的時候，也可以把這點同時告知。被趕出去或許不可怕，但要坐牢就非常可怕了吧？如果房客知難而退，房東也能省下許多扯皮的時間。
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當然，以上都是亡羊補牢，如果想要徹底避免這些事情，最好還是得事先預防：
1.租賃契約裡頭先行規定
如果擔心自己受累，可以先在租賃契約裡頭寫好，如果多久不繳房租，房東可以直接申請法院強制執行，並且必須把租約到法院公證，這樣就可以直接以租約作為執行名義，聲請法院強制執行了。2.出租前屋內設施做好記錄工作
甚至其他屋內擺設最好在把房子租出去之前就先做好拍照甚至錄影的工作，並且在租屋契約裡頭規定好哪些設備損壞是房東負責，哪些東西耗損必須房客自己處理，這樣才能最大限度的保證雙方的利益。
我們可以不要佔人便宜，但最好是也不要被佔便宜。事前做好記錄，也以免日後雙方各執一詞，產生爭議。並且，這雖然是房東注意的事情，但租屋的人也應該要曉得。不然不小心觸犯法律對大家都是很麻煩的。
經過大仁哥一番講解以後，我才知道那時候其實我們不是什麼都不能做，如果有碰過老賴的就知道，哪怕是要跑法院一年，能把事情解決就是讓人求之不得了。像我們這種沒有經驗的良民，如果當初有（劃掉）老奸巨滑（劃掉）經驗豐富的大仁哥幫助，那也不會煩惱這麼久了。
本日的奶茶又發揮了它充分的價值。感謝大仁哥的分享，也希望對大家都有幫助喔。
