漢神巨蛋第一排,有網友有興趣,我找了資料,算了一下,喜歡巨蛋商圈的買家,可自行斟酌。
京城「時尚京城(H2O京城」
「時尚京城」簡介與實登
RC,地上29F,地下5F,111戶,基地面積1814.9m2(549坪),總樓地板面積21457.89m2(6491坪),陽台約507.9坪,總建築面積6998.9坪,車位148個
容積移轉1141.65m2=345.3坪
「時尚京城」使用執照
土地價格:
無實登,建照為101年申請,故假設101/01購入土地
京城108年報,Page 44,在建土地,新華段59、62,總價4.42億
京城108年報
假設土地容積移轉成本5.95萬/坪/容積
1/2為土地容積移轉172.65坪*5.95萬=1127萬
代金部分,新華段59地號,公告現值517372元/坪,549坪,住五,容積率420%,總容積2305.8坪。
另外1/2用代金來繳1/2*549*517372*345.3/2305.8=2127萬
預估移轉容積成本:移轉土地+代金=3254萬=0.33億
完工107/10,約7年,土地資金成本,假設年息2%,(4.42+0.33)*1.1487=5.46億
可銷售建物土地成本:
5.46億/6998.9坪=7.8萬/坪
新建工程預算:6.18億
京城108年報,Page 78,新華段59大樓工程合約,建誌營造,6.18億
京城108年報
可銷售建物營造成本:
6.18億/6998.9坪=8.83萬/坪(一分錢,一分貨)
建物營造間接成本(設計、監造、管理、雜支)15%,6.18*0.15=0.93億
總成本(土+建+間)=(5.46+6.18+0.93)= 12.57億
假設(管理+廣告)3%,代銷4%
若預計總銷22.4億,則利潤%為:
(22.4/1.07/12.57-1)*100%=66.54%
原名:H2O京城
新聞連結
參考實價,樓層價差約1%,若假設車位價不變,車位200~150萬/個,平均175萬/約8.6坪/個,共148個,共約1272.8坪,共約2.59億。
住宅部分約5726.1坪。平均單價34.6萬/坪。30.5~38.7萬/坪
預計總銷的單價與實登接近,甚至實登更低,但真實成交價未知。
根據網友提供的代銷數據,可成交價為
平均單價27.1萬/坪。23.9~30.4萬/坪,我猜實際可再殺價的空間不大。
以上僅為預估,非實際成交價格。
目前實登均價33.4萬/坪,27.1/33.4=0.81,確實與近年京城其他建案的實價灌水比例類似了。
我認為真實成交價可能是實登*<0.8,但有興趣的人,請更努力殺價,說不定實際成交價格更低。
地下層造價,通常為地上層*2~3,因地質與周圍環境有所不同。平均為*2.5
假設地上層結構體*2.5,為地下層造價。
結構體3.52億,則此建案:
地上層4803坪,地下層2195.9坪
地上層結構造價:3.42萬/坪(標準結構)
地下室結構造價:8.55萬/坪
假設地下層為極簡裝修,裝修費2.66億皆用於地上層,則:
地上層4803坪,裝修5.54萬/坪
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