京城「時尚京城（H2O京城」
「時尚京城」簡介與實登
RC，地上29F，地下5F，111戶，基地面積1814.9m2(549坪），總樓地板面積21457.89m2(6491坪），陽台約507.9坪，總建築面積6998.9坪，車位148個
容積移轉1141.65m2=345.3坪
「時尚京城」使用執照
土地價格：
無實登，建照為101年申請，故假設101/01購入土地
京城108年報，Page 44，在建土地，新華段59、62，總價4.42億
京城108年報
假設土地容積移轉成本5.95萬/坪/容積
1/2為土地容積移轉172.65坪*5.95萬=1127萬
代金部分，新華段59地號，公告現值517372元/坪，549坪，住五，容積率420%，總容積2305.8坪。
另外1/2用代金來繳1/2*549*517372*345.3/2305.8=2127萬
預估移轉容積成本：移轉土地+代金=3254萬=0.33億
完工107/10，約7年，土地資金成本，假設年息2%，（4.42+0.33）*1.1487=5.46億
可銷售建物土地成本：
5.46億/6998.9坪=7.8萬/坪
新建工程預算：6.18億
京城108年報，Page 78，新華段59大樓工程合約，建誌營造，6.18億
京城108年報
可銷售建物營造成本：
6.18億/6998.9坪=8.83萬/坪（一分錢，一分貨）
建物營造間接成本（設計、監造、管理、雜支）15%，6.18*0.15=0.93億
總成本（土+建+間）=（5.46+6.18+0.93）= 12.57億
假設（管理+廣告）3%，代銷4%
若預計總銷22.4億，則利潤%為：
（22.4/1.07/12.57-1）*100%=66.54%
原名：H2O京城
新聞連結
參考實價，樓層價差約1%，若假設車位價不變，車位200～150萬/個，平均175萬/約8.6坪/個，共148個，共約1272.8坪，共約2.59億。
住宅部分約5726.1坪。平均單價34.6萬/坪。30.5～38.7萬/坪
預計總銷的單價與實登接近，甚至實登更低，但真實成交價未知。
根據網友提供的代銷數據，可成交價為
平均單價27.1萬/坪。23.9～30.4萬/坪，我猜實際可再殺價的空間不大。
以上僅為預估，非實際成交價格。
目前實登均價33.4萬/坪，27.1/33.4=0.81，確實與近年京城其他建案的實價灌水比例類似了。
我認為真實成交價可能是實登*<0.8，但有興趣的人，請更努力殺價，說不定實際成交價格更低。
地下層造價，通常為地上層*2～3，因地質與周圍環境有所不同。平均為*2.5
假設地上層結構體*2.5，為地下層造價。
結構體3.52億，則此建案：
地上層4803坪，地下層2195.9坪
地上層結構造價：3.42萬/坪（標準結構）
地下室結構造價：8.55萬/坪
假設地下層為極簡裝修，裝修費2.66億皆用於地上層，則：
地上層4803坪，裝修5.54萬/坪
