【高雄】土地營建成本續上揚 鼠年高雄房市漲聲響起
2020/01/04 文/自由電子報記者林耀文
今年度高市公告土地現值全市平均調幅為0.32%，高雄地王商圈仍由南高雄大遠百商圈連續7年蟬聯，公告土地現值維持每坪約188萬元，地后則是北高雄漢神巨蛋百貨的每坪145萬元。但在土地與營建成本持續上揚情勢下，建築業界預期最快下半年，房價漲幅恐將達1成以上，當前仍是逢低進場有利時機。
高雄市政府地政局指出，綜觀高市房地產市場發展，109年地價估計作業期間（107年9月2日至108年9月1日），買賣登記案件數統計達4萬3233件，與去年同期3萬9066件相較，漲幅為10.67%；同時在建築執照及使用執照核發統計部分，不論在件數、戶數及面積均較去年同期成長，申報開工情形亦同，顯示本市房地產市場呈現緩步回溫趨勢。
高市府地政局長黃進雄表示，公告土地現值是反映房地產市場動態與建設成果，本市房地產市場由於低利環境且市場資金充足，加上本市不動產價格相較北部地區低廉、剛性需求亦在，不動產成交價尚有支撐，109年公告現值呈現微幅上漲情形。調整重點著重在鐵路地下化後陸橋拆除周圍，及重劃區新開發完成地區，另有非都市土地開發許可用地變更地區，因土地使用管制影響，公告土地現值皆予以調漲，其餘地區大多持平。統計全市公告土地現值持平區段數占總區段數90.41%，平均調幅為0.32%。
地政局於108年12月18日辦理今年第4季開發區土地標售，計有37標封參與投標，共標出10標15筆土地，合計標售金額 12億773 萬餘元，標脫率100％。綜觀本次標售結果，本季開發區土地推出10標15筆土地，吸引37標封參與投標，土地全數標脫。從開標現場參觀人數眾多，擠爆現場情形觀之，業界非常關心地政局定期標售結果，對開發區優質建地極為青睞，顯見公共設施完善、區位良好之土地，仍是投資人搶購標的，投資人對於高雄房地產未來發展信心十足。
從去年元旦起，南部多家預拌混凝土業者紛紛行文通知上百家建商，將調漲約2成價格，預拌混凝土每立方公尺的價格，調漲270~280元不等，另外，土方開挖與運價，從每立方約210元，大漲一倍達420元，以反映運輸與人工成本墊高，營建成本持續高漲，讓高雄建築界苦不堪言。
大高雄不動產開發公會榮譽理事長卓永富表示，這波營建成本墊高趨勢，主要源頭在於砂石帶頭漲價，後續造成預拌混凝土、土方跟進漲價，造成目前單坪營建成本已漲至10萬甚至11萬，超高層大樓恐將達12萬元以上，去年預售階段低估的營建成本，明後年完工時，恐將面臨須自行吸收數千萬元的預期外營建成本。
高雄市不動產開發公會理事長黃烱輝則說，今年營建成本又將持續提高，壓縮業者合理利潤空間僅達10%~15%甚至更低，以購地興建至完銷期程約4年分算，每年利潤率僅約3%~4%，甚至連電子代工業都不如，加上房地合一與營所稅調高，售後服務成本也增多，土地取得困難且成本大幅墊高，讓許多中小型建商經營備感壓力，企盼政府相關主管機關能更重視業界心聲，協助解決或減輕砂石、土方、混凝土持續漲價，缺工問題帶動營建成本高漲的困境。
隆大營建董事長陳武聰預測，近來高雄土地價格漲幅高達2、3成，營建成本漲幅也相當驚人，以一般樓高15層、地下2層的住宅大樓來說，去年發包成本每坪約8萬出頭，目前已漲至10.5~11萬元，後續新購地成本仍持續上揚，預估明年房價漲幅恐將達2成，但消費者價格認知的陣痛期也將達半年至1年，市場大環境的成本墊高趨勢成形，有意願且經濟能力許可的首購族，當前進場應是有利時機。
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2020-01-10
高市義联集團位於大順路「義享天地」A館飯店與百貨將於今年1~2季完工啟用，對周邊房市近期產生重大助益，如近期就於市場傳出大樓案「享京城」未公開出現大賣且即將完銷訊息，《蘋果新聞網》求證建案代銷，該案銷售總經理蘇永貴指出，建案受惠重大建設與產品具獨特性，網路與電話預約約500組，潛銷1個月已售出40戶，不久就會正式公開販售。
「義享天地」位於大順一路近博愛二路，區段鄰近高雄豪宅聚落農16特區，該案規劃分2期，首期設計地上31樓、地下6樓商業大樓，總樓地板面積達7.6萬坪。除規劃商場，並引入「高雄萬豪酒店」，該酒店房數達700間，宴會廳最高可容納逾200桌，國際宴會場所可容納千人，首創高樓空中婚宴禮堂，世紀婚禮首選殿堂。酒店將於今年3月1日開幕，百貨則預計在今年第2季完工啟用。
「義享天地」區段屬高雄博愛特區，周邊有漢神巨蛋百貨，位於不遠處同屬大順路沿線有已開幕興富發「悦誠廣場」與富邦集團百貨商場開發案，未來將成為北高雄百貨核心，而此次被傳出未公開就大賣新案「享京城」，區段位於忠言路與富民路口，距離「義享天地」僅190公尺，規劃地上20樓採美國EPS制震2~3房首購宅，每坪開價32~37萬元也是北高雄首購新高。
蘇永貴指出，建案規劃21~38坪2~3房，社區151戶住家，區段屬高市蛋黃區且周邊有重大建設，包含百貨、輕軌等議題持續發酵，目前潛銷1個月已簽約收訂40戶，不久將會公開銷售。
高市過去鮮少有首購宅可站穩3字頭房價，目前唯一均價達30萬元首購僅興富發集團「博愛香榭」，而「義享天地」旁近期亦有郡都集團「郡都當代」屬首購造鎮，2500坪基地造鎮規劃有1600坪綠地空間，2字頭房價買氣不差。（蘋果日報葉家銘／高雄報導）
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2020-01-09
高市政府去年停止標售財政局地，並暫停首季地政局土地標售，連帶影響公部門去年全年不動產標售量。富住通商用不動產統計，去年中華民國國產署、高市地政、財政與捷運局共4單位，全年公有不動產標售僅剩65.56億元，較2018年178.51億元大幅衰退63.27%。然公部門土地減緩標售，導致民間地價大幅上揚，且建商加碼購地，統計已曝光單筆成交價逾10億元就高達9筆。
去年1月傳出剛上任高雄市長韓國瑜於市政會議希望暫緩市有地標售，當時新聞局長王淺秋採訪指出，「為顧及民眾觀感，市長請各局處審慎評估標售土地。」當訊息傳出後財政局率先停止標售市有地，而隨後地政局也中斷連續10多年每年3、6、9與12月每季標售1次土地紀錄，直到第2季才恢復標售。
去年因財政局停止土地標售，加上高市地政局首季停標等因素，其公有地交易量出現大幅衰退現象，富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，財政局停止土地標售，加上地政局首季停標，第4季釋出多以市郊面積不大抵費地，缺乏精華地，導致標售額出現大幅下滑，然統計發現即便公有地減少釋出，建商礙於經營需求仍不斷加碼至民間購地，光總價逾10億元土地成交就達9筆，9筆交易額達175.6億元、面積約1.7萬坪。
去年市府減緩土地標售，但包括泛陸、城揚、遠雄、京城、龍騰、都山林、隆大等均有大筆購地記錄，甚至連高雄醫學大學也因自身教學需求向南和興產購入高醫對面原家樂福十全店地，成交額達19.07億元。
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，官方單位減少土地標售，勢必影響民間地主對土地價格認知，當物以稀為貴為前提下，去年高市地價漲幅約2成，至今地價並未出現下滑現象，地價因市府減緩標售價格被墊高。
數據顯示去年排行最高總價9筆交易，就有8筆每坪成交單價突破百萬元。當中又以京城建設購入位於農16特區精華地，每坪成交229萬元最高。許值瑋分析，目前市區若屬核心商業地且為商4或商5地，因容積高建商購地意願提升，而當建商以較高成本購地，為反應地價通常興建大坪數豪宅或戶數多造鎮小宅，這也是為何高雄近年來出現許多社區動輒500戶以上建案。（蘋果日報葉家銘／高雄報導）
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