陳經理4052 wrote:
有的拖.慢慢等降價...(恕刪)
原來又是海底撈起來的文....
無聊 google 一下,591 已經有在賣了。
微笑時代兩房
地上權固然有房貸利率比較高、可能無法賣出、地租會隨時間調漲的問題
但同時也有總價較低,有機會買到更好的樓層、方位的優勢
如果隨便抓一個理由,就建議不要買地上權,不是很可笑嗎?
應該要做的是,算出地上權和有地權的房屋總價的價差,那個價差帶來的優勢有沒有贏過你貸款的數量差異和利率、房屋稅、地價稅、未來房價、地租可能變化、變化速度,等等所有因素加起來以後,再來決定。精算了幾次以後,發現市場是公平的,最後會和有地的房子價值很接近。
至於甚麼「七十年以後就收掉所以不要買」,這種老土的觀念真的聽到不想再聽。
買房本來就可以分成買房和買地兩個部分,房屋本來就會隨時間折舊,五六十年後會完全沒有殘值,可能需要重蓋或都更。剩下的就是地的價值,地的價值撇除雙北這種外掛的房價不算,單看高雄每年公告地價平均大約隨通貨膨脹上升2%。公告地價是市場地價的三成,而地租是3%,租地等於是收你每年1%的利息的意思。
買地上權的人,只要把沒買土地的錢全拿去投資,而且年報酬有超過3% (2%土地增值+1%地租),七十年後你的現金價值,就能超過同樣錢買地放七十年的價值了。對於需要靈活運用資金的人,根本是非常方便,不用把錢綁在那裏2%慢慢漲。甚麼七十年後政府收回甚麼都沒有了,就是思考金錢的方式不夠靈活,不但有,錢還可能比你多。
如果你是奉行標準的理財觀念「買房先買小後買大」或有創業需求者,個人認為是非常好的過度期選擇(當然要住一輩子也是可以,除非你能活到一百歲)。就算擔心之後轉手價格問題,首先,八年後捷運黃線Y13會蓋在旁邊走路兩三分鐘到,10-15年房價會掉應該很難;再來,就算真的賣不掉,轉成用來出租,在前鎮區近商多商圈和亞洲新灣區也不怕租不掉,投資報酬率甚至比一般有地的房子好(當然也是要經過一番精算和承擔部分風險才能得到這個結論)。
總之,個人精算過文化潤隆和微笑時代兩房來比較以後,我後來是選擇微笑時代,給各位參考。
passerby11 wrote:
看到上面的討論...(恕刪)
個人覺得整段話都挺矛盾的
「買地上權的人,只要把沒買土地的錢全拿去投資」
但沒買土地的錢是要還完房貸才會多出那沒買土地的錢
貸款成數來說反而有所有權的房子比地上權一開始還更多資金可以運用
以同地點有地1000萬沒地800萬的房子來說
買有土地的新成屋,貸款可以到8成20年且保守利率1.6%
地上權的新成屋可能貸款最多7成20年利率2.5%也有可能更高
一開始買土地的人貸款到8成的頭款只要200萬
買地上權只能貸7成房價800萬頭款就要240萬了
一開始就直接多40萬的資金可以運用
且若20年還完有土地的利息約135萬
地上權2.5%的20年利息約152萬
利息差又多17萬
20年後1000萬的房子還完是約1135萬
800萬的房子還完952萬
1135-952=183萬
這時候才會有當初沒買土地的差價
但有土地有房子的價值地點好一定會大於1135萬
而地上權地點再好經過20年的年限扣除+房屋折舊還有952萬的價值嗎
這一來一往的價差
可能有土地+房子增值的空間
已經超越當初買地上權省下購買土地的那183萬了吧
看不出哪裡有比較好?
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