黃祥恩 wrote:
個人覺得整段話都挺矛(恕刪)
你提到的兩個數字：貸款成數、房貸利率，不是那麼正確；然後對於有地沒地房屋價格的假設也有點偏差。
現在地上權可以貸到八成，然後利率1.98%，你可以直接找建商問看看我說的對不對，首購的甚至貸2成30年也也沒問題。網路上的資料有點過時了
現在利率和成數大多已經放寬了，所以差距才會變小。然後一般房屋保守應該算1.7%吧，1.6%是年薪兩百萬去談嗎，還是國營事業？在ptt論壇可以找到很多人談房貸的經驗，1.6是非常優秀的數字了，應該不是保守數字。最後，假設有地房子總價1000萬，沒地的800萬也有點偏差，行情是「地上權是周圍有地建案的6-7折」。所以應該是1000萬和600-700萬的差別。
所以這樣算，不會出現買地的一開始可用資金比較多，也不會出現地上權的月繳比較貴。
但你說的沒錯，如果不是一次付清，同樣的坪數買下去，沒辦法直接出現一個土地價差去投資。而應該是要以一開始頭期款的價差做整存整付，和之後每個月要繳的房貸價差做零存整付再算一次。確實可以重算一下：如果以有地房1000萬，頭期款出200萬；地上權600萬，頭期款出120萬，其中出現地上權多出80萬的價差來算。
如果土地價值第一年是500萬(土地價值比例感謝網友fostery提醒修正)，假設以每年2%增值，到第60年建物老舊拆除殘值零，第60年沒房屋的土地會有16405153的價值。而地上權一開始多出的80萬，假如投資到股票型ETF，以年報酬率平均5.5%計算(這樣估計報酬率應該相當保守，大部分資料會推估在5-6%之間)，60年後雖然沒有土地沒有房屋，但現金會有19871816的價值，已經超過有土地的房屋了。這樣的情況，是還沒算每個月繳房貸利息扣除的差額，差額還可以零存整付，如果再加下去，那一開始本金差異投資的年投資報酬率的要求可以再低於5.5%。
當然，前提是高雄沒有像雙北土地那樣暴漲，是平穩隨通膨上升，暴漲真的全憑運氣，當然猜房價暴漲這也能算是一種投資方法，就不多討論。有錯歡迎指正。
很好的觀點，感謝分享。
