敝人不懂的地方很多,需要過來人給點建議與分享:
以下是敝人幾點
1.最近看上南投工業區內住宅區的土地(主要是家人、小孩學區、工作關係)
2.需求希望能找22~26坪左右土地
3.本人與太太手邊現金跟家人協助幫忙大約70~100W之間(持續存錢當中)
3-1 問題: 這兩三年南投、草屯 房價飆高、建商等等進入 隨便看行情公寓、透天當然(包含中古)平均至少500W~750W之間看屋至少有一段時間,(偏遠地區就不列入考量&租房議題就不考慮請跳過),其中也找了許多房屋一邊找一邊看(持續觀望及觀察)
4.幾番思考有想過買土地、自建(如標題)
5.流程上 其他文章都大略讀過,畢竟部分文章都偏向中高價價格設計部分,與我初步想法不同,很難參考。
6.部分文章褒貶不同,部分文章年代過久,不適任現今各縣市法規及住宅,但也提到許多重點。

6-1問題:是否想找委託仲介找土地,斡旋金要給多少才算合理?
6-2設計師、工程建商、建材不用高等材料能耐住地震就好,等等需要花費多少能省多少?
6-3與銀行協商部分時程規劃貸款成數也是無形的壓力?未知能夠貸多少成?又擔心頭期款不足?
6-4本人與太太身邊沒有所謂不動產 一般的勞工階薪者!但有穩定公司工作來源年資超過平均8年以上
6-5(畢竟我初步規畫總金額能控制在400~450W以內)(畢竟深思熟慮過這個金額我兩夫妻能夠負擔的貸款費用)!!

7.如果可以 我印象中可以找建築師&建商商談價格或是自己下去跑業務減省一些開銷?
7-1 是否有全包或半包可以全權處理這個個別案件?細節又有那些?
7-2 不知道還有那些大小細節流程金額開銷有需要特別注意?
7-3 如貸款買土地之後,在貸款(信貸或其他貸款項目)是否能整合統一一個貸款以減少利息及負擔?
7-4 貸款期數希望能控制20~25年以內?
7-5 敝人與太太 無借貸過信用正常。


以上大部分是我能夠想的議題 也請大大門手下留情 給點意見及看法 !!

謝謝^^
job1030 wrote:
敝人不懂的地方很多,...(恕刪)

土地好像只能貸5成,如果你的現金只有100w, 要買地自建應該很難
方法很多,你可以先找建商討論問看看,你就會知道了
自建資金要很雄厚
job1030 wrote:
敝人不懂的地方很多,...(恕刪)

没五百萬别自建。
因為建筑成平均要七萬上下。
25坪的60%=15坪*3.5(3樓半)=52.5
52.5*7萬=367.5萬
土地成本?一坪買多少?
建築師設計費一坪1100元
52.5*1100=?
Zhou55 wrote:
没五百萬别自建。因為(恕刪)


真的
沒個4、5百萬要自建難度真的很高
如果1百萬就能自建
那建商應該倒光了
job1030 wrote:
敝人不懂的地方很多,...(恕刪)


僅以個人自地自建的經驗提供部分意見:

6-1問題:是否想找委託仲介找土地,斡旋金要給多少才算合理?
找仲介是給仲介費,斡旋金給多少不是問題(買賣成功,會從土地費用中扣除),仲介費政府有規定,但可以跟仲介談,通常買方給的較少,賣方給的較多。要看仲介服務成效。

6-2設計師、工程建商、建材不用高等材料能耐住地震就好,等等需要花費多少能省多少?
網路上說建築成本,從六、七萬到十幾萬都有,其實是要看建材、自己發包管理或統包給營造商(或土木包工業),這些都影響到成本,自己蓋房子會比較貴,因為自己的四面牆都要自己做,營造商估價是用滴水坪去估的,滴水坪會比實際的建坪多,像我家大概多了30坪,建商建築量體大比較省。建築師的費用也是很多樣,有的說設計一坪3000元(含法定監造),也有建築師說不知道多少要看設計的繁雜程度計算,我們家找的是依照建築公會的訂價計算。

6-3與銀行協商部分時程規劃貸款成數也是無形的壓力?未知能夠貸多少成?又擔心頭期款不足?
你現在只有70-100w要買地應該是還很困難。買地就是要付現金,根據仲介的工作時程一期一期付,很硬的。例如:買地500萬元,自備300萬元,缺口200萬元,你要有辦法借到這200萬元。買到地以後要蓋房子,也要資金,這時可以用土地去借款,我的經驗是銀行的土地融資是給建商用的,我們平民百姓無法做土地融資,我們的銀行是用一般借款出借,名目是貸款進行投資,限5年還清,借款上限500萬元(不知道別家銀行多少),不是每塊土地都可以借到上限,要看土地所在地及大小,五年內要把房子蓋出來,用房子去貸款(拿到使用執照就可以借了)。

自己蓋房子很辛苦,要監工,要懂得建築的眉角,能跟建築師、營造商討論,但蓋完後成就感很大。
建議買新成屋吧!預算不多還要搞這麼麻煩的自建,辛苦就不說了,資金的缺口可能會蓋成爛尾樓被法拍…
南崗工業區空氣這麼差 你還想在那附近蓋房子?
而且你手上錢太少
最少有個5百萬再來說要自己蓋吧
而且你還沒地
假設一坪地15萬 買22坪 也要330萬 土地銀行最多五成 也要170

買500萬大樓都很硬了... 南投 銀行放的成數不高...
job1030 wrote:
敝人不懂的地方很多,(恕刪)

我以前有過類似想法,結果發現太困難了
1.很多銀行根本不承作(這裡說個當年的冷笑話,我去土地銀行說我想貸款買土地,專員說我們不承作土地,我還反問說你不是叫土地銀行嗎?)
2. 就算承作了,也頂多貸一半,而利率2.7%起跳
3. 就算你接受了,接下來一年內你要保證能籌到足夠可以蓋房子的全額資金動土,而且這時候土地的利息已經開始壓你了
4. 俗話說起厝按半料....

總之到最後我是放棄了,假定全部是貸400萬了,你要負擔的利息可能跟其他房貸800萬差不多了
所以,倒不如說買地自建是有錢人才幹得起的。

其實還有另外一招啦,就是蓋輕鋼購鐵皮屋,現在的鐵皮屋其實也不會太難看,價格好像100~200萬就可以蓋出(看起來)不錯的房子
自地自建好輕鬆: 9 間適合小家庭的舒適住家

至於好不好我是真的不知道,只是以前有考慮過這個備案,後來放棄是覺得我頭期款都拿去買土地外,還得額外生出200萬,哪來的錢?其次是麻煩風險又大,利率又高,而重點是據說這種屋子的壽命只有20年,表示20年後你這200萬就砸水裡了.....想想就放棄了
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