111615蒲公英的建案研究室:鹿港海埔國小華廈「鹿江x華」/ 國小六年免接送 / 海景房 / 去銷售中心看屋的注意事項

一、前言:
除了研究「如何通過口試」外,「研究建案」也是我的興趣,
抱持著「自住」與「幫親友看房找房」的態度,
來研究建案,並介紹此建案的優缺點,
提供資訊和分析,
讓鎮民、網友,能找到「適合自己」的房子。

本文「主觀意識」,非常重,
純粹是以本人,過去看房超過超過200案,
買賣房屋數次的經驗,所歸納出的一些「看屋心得」,
請斟酌參考,以建商說法、實地建案為準。

看屋時請抱持兩個信念:
1世界上沒有十全十美的房子,通常有一好就沒倆好,請列出你「最需要」的兩個條件,只要能滿足這兩個條件,就可認真考慮是否購買!
比如說我當時購屋時,就想要「附近有圖書館」,離「超好喝咖啡店」近一點的房子,所以才買在溪畔的建案。

2沒有一定要買的房子,不買最大!

二 海埔國小華廈「鹿江x華」

(一)基本資料
1地點:海埔國小正後方
2樓高:8樓,兩棟大樓,二梯四戶
3戶數:56戶
4房型:皆為三房,分大、中、小三種房型,室內18坪起(含陽台)
5權狀:28~37

7價位:619~988(未含車位)
8車位:機上60、機下80平面130、身障車位(只有一個)
9曾建過建案:永康真鑽
10該建案建地過去的樣子:鄉村古厝地。
11附近的國小:海埔國小

12附近的幼兒園:海埔國小附幼
13工期:兩年半
14貸款:7成
15履約保證:同業互保。
16附近建案:頭等艙11期。


(二)特色:
1一樓0店面,全停車空間,無地下室。
2二樓部分房型露臺+陽台使用空間極大,有的大到12坪,適合養寵物。
3面西部分,高樓層應該可以看得到海,除非後面53號也被其他建商收購,蓋起大樓,不然應該會擁有海景視野!

4附近算是海埔的熱鬧商圈:有兩間柑仔店、便當店、鹿信合作社、早餐店、海埔國小、鰻魚店、文具批發店、中藥店、海埔警察局(該警局警員值勤認真,值得信賴)。

5建案在當地重要信仰「慶安宮」前。
6沒有警衛室,只有資源回收室。

建商表示,會幫住戶成立管委會,但不會設置警衛,
因為若要成立,得要付出龐大的管理費。

以個人經驗來說,過去我曾在三峽李梅樹紀念館樓上的百戶大樓,擔任過管委會幹部,
每戶管理費+大樓的停車收入(大樓的停車位皆為公設),才勉強有辦法請到三班制的警衛。
這還是管委會自行去找到的警衛,如果是要請有規模的「公司警衛」,
那個價格又更高了,我以前在大里買的華廈大樓,
就是請有規模的「公司警衛」,所付的每坪管理費就遠比三峽高很多。

一般來說,若是要請的3班制的管理員,
住戶在200戶以上,比較能分擔管理費,
住戶少,坪數大,又想請三班制的警衛,其結果就有可能要付出每個月5000元以上的管理費。

7部分房型可不用買車位。
8爐具使用不挑鍋的電磁爐,若要使用瓦斯爐可能需要客變。
9送廚具和三機。
10部分房型廁所和浴室採分離式,有點像7-11的廁所設置,中間是臉盆,右邊是廁所,左邊是浴室,也蠻像飯店的廁所設置,只可惜這種設置的房型,廁所沒有窗,也沒有設置「當層排氣」。

(三)優點:
1海埔國小後,6年免接送(最大優點),並有附設幼兒園,該校環境不錯,尤其是最近又經過,「校園空間魔術師」「陳大師」的精心設計整修,大門和牆面煥然一新,讓人眼睛一亮,除此以外,該校辦學認真,師長用心,曾培養出鉛球全國冠軍。

2部分高樓層面海部分,為海景房。

3除了香客大樓外,附近最高樓(8樓),視野寬闊。
4海埔人情味濃,很多熱心的阿桑。
5離彰濱工業區不遠。
6鄰台17、台61,交通便利。

(四)缺點:
1冬天風很大。
2有「風水顧忌」,宮前廟後考量的話,可能不適合(看個人)。
3離市區稍遠。
4開價「頗高」,應該是建商的銷售策略,可議價空間應該頗大。
5住二樓應該會比較吵,尤其是車道出入口上方的住戶。
6沒有鹹酥雞店、滷味店,最近的鹹酥雞店要跑到元帥宮旁才有。

(五)結論:
如果是住附近、在彰濱工作的朋友,
或是有養狗需要大陽台的朋友(不過前提是管委會不干涉、鄰居不抗議),
還有喜愛海景,酷愛釣魚的朋友(離釣場不遠),
想要小孩六年免接送,使用海埔國小的校園資源(個人認為只要附近有學校就是大加分,學校是個很棒的資源,不管是運動或是參與親子活動),
可考慮購買!




(七)蒲公英的閒聊:
鹿港的房價誇張的貴,才幾年就漲了好幾成,貴森森啊!炒得真高!
雖然知道建商「將本逐利」,賺錢天經地義,可是開價也開得太高了吧!
去加油的時候,加油站的小姐問我甚麼是建坪、地坪,
以下稍微解說一下

1地坪:這個建築在一樓平面上所擁有的空間,其組成包含一樓室內空間、一樓停車空間、車道、一樓後空間。
2建坪:可分成透天和華廈的算法

(1) 透天:

經過「建蔽率」計算後,在地坪上所得可建築空間,如:30坪地坪的建蔽率如以60%計算,那麼一樓可建空間為30X60%=18,這就是可以用來建築主要建物的坪數,然後再往上蓋1樓、2樓、3樓…,
整個可使用的建築室內空間,所得總數就是「建坪」。

(2)華廈:
權狀中的持有評數包含:公設、室內空間(含陽台)、車位。

三、去銷售中心看屋的重點

1先弄清楚自己要的房子是甚麼?列出最需要的兩個條件,如:近學校、廁所要有窗、離工作地點車程20分以內。

2衡量自己的還債能力,能拿出多少頭期款,每月可付出多少房貸,並推算出可購買的房屋總價。
這跟買保險很像,保險當然是買越高越好,保障也越高,但前提是「要負擔的起」,「夠用就好」!
原則上每月繳款不超過家庭總收入「三分之一」,比較不會影響生活品質。

3先去基地看看附近的環境,自己喜不喜歡,找找看有沒有「嫌惡設施」,比如說像是墳墓(靈骨塔)、基地台、電塔等等。

4設想在這裡生活後,可能會發生的問題,比如說找不到合口味的鹹酥雞店,適合孩子的安親班,附近沒有診所,或是離市區太遠等等。

5覺得地點和環境都可以接受後,就可以去銷售中心逛逛了。

6進入銷售中心後,代銷小姐,除了熱情介紹外,一定會想方設法,讓你有如果不趕快下定就買不到的「緊張感」,

通常會說幾樓幾樓已經賣完了,只剩下幾間,

那要如何判斷該建案的「銷售情況」呢?
可以從2、4樓的銷售情形來看,
2、4樓通常是價格最低的樓層,如果經過半年的銷售,
2、4樓還有剩,就表示銷售不佳的機率很高,就是賣不好。

不過這也不能怪他們,畢竟這是他們的工作,
想辦法讓你訂下去,他才有業績獎金可賺,
這些都是銷.售.話.術!
冷靜以對,不要展現太過熱情,

「不買最大」,管他說甚麼!
「理性分析」這個建案是否值得購買,
看完後和「家人好好討論」,
千萬不要一頭熱,
聽從代銷的話術,以為一切就像代銷說得如此美好,
等簽了約,交了錢,
那.就.很.不.一.樣.了!
沒有白紙黑字的銷售話術,都是眼睛業障重,假的!
一定要蒐集足夠的資訊,多分析討論,甚至還要實地訪談當地居民。
建議不要帶錢帶卡去看屋,
以免一不留意,被話術催眠,買了不想要的房子,
錢不好賺啊!


7建商給的格局圖,一種是配上傢俱的示意圖,一種是有尺規長短的格局圖,
後者參考價值較高,
請建商給你牆壁的厚度,還有梁柱位置,是否在床頭上方,
為什麼要知道牆壁的厚度呢?
因為展示的房間,他的牆壁極薄,有的甚至用玻璃隔間,為什麼要這樣做呢?
因為這樣子,空間看起來比較大!
你就會開始想像以後的空間就是這麼大!
錯!一定是更小!這是建商故意營造的錯覺!

還有他的傢俱和床都是特別設計的,比一般的小,尤其是床,
建議你拿尺規實地去量量看,
你家的床擺下去之後,空間會變成如何。

建議找懂「房地產」這方面的朋友一起去看,比較不會吃虧!
至少比較不會銷售話術唬住!

8房子不能只看一次就買下去,要上下班看一次、下雨天看一次,多看幾次,最好能帶親友去看,可以得到比較客觀的觀點,然後仔細評估後才下手!

9網路搜尋該建商的評價也是個重點,從過去的「新聞事件」中,可以找到該建商的行事風格,關鍵字很重要!

10曾該建商「過去的建案」中也可以看到一些端倪。

11如果看了覺得還不錯,請你的親友再去看一次,看看不會得到同樣的說法,得到一樣的價格,作為將來殺價的根據。

12特別提一下「同業互保」和「銀行履保」的差異。
「同業互保」就是和同業相互保證,同業有可能是「相關企業」、「子公司」,
「銀行履保」比.較.有.保.障,錢不會不見,會先放在銀行那邊。

13如果代銷跟你說可以貸8成,
千萬不要一廂情願地覺得一定可以貸到8成,
最差的情況就是要用「信貸」來補不足的房貸成數。



下次再來寫富麗大鎮附近的新建案:24戶的透天
祝大家能找到適合自己的房子!


同場加映:如果你有孩子要大學面試、如果你想考國營事業、公股銀行,正煩惱不知怎麼準備面試,
說不定可以在這裡找到解決的對策喔!

https://www.facebook.com/groups/428467985408672/permalink/543607667228036/
寡人看房也不計其數!鹿港房價這幾年確實漲上來(新古屋實登屢創新高),就算升息要跌也微乎其微,必須認清事實並看破。鹿港建案不是沒有,以下幾案:平和路與鹿興路(巨匠傳奇)、三民路與忠孝路至民俗博物館(至善天璽)(香園)、民享街(璞玉對面)、自由路(有容所蓋“蘇黎世”旁正對鹿江學校)、永瑞街(僑馥璞和)、中正路星巴克旁金店面等案,如今房子沒有好與不好的問題了,在於你的預算!就海埔華廈此案,至少比透天便宜許多,自住雙薪家庭較負擔的起。另外!若單價都2字頭,台中港特區也是不錯的置產選擇,有空可以去繞看看,現有寶佳、遠雄、長虹、聯悅、麗寶等進駐開發。

謝謝浦公英大的分享。
廟旁小巷進去有賣鹽酥雞喔
我住附近,去年就有聽說這裡要蓋華廈本來蠻有興趣的。
沒想到開價
鹿港的房價實在太誇張。
蒲公英528
理髮店前嗎
MO-BO
應該是,817巷裡面[微笑]
不知道有沒有人下訂了,建商所說的不二價是真的不二價嗎….
看房新人
洪培桓
確實是不二價沒錯 比對完之後 價格跟標上都一樣
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