[分享] 買預售屋要注意的二三事

買預售屋學問很多，北屯建案超多，看大家討論超級熱烈，也想要來分享一下買預售屋要注意的事項。
 
1.簽約前：
     想買房子，一定會到接待中心去看看與問問。在與接待人員接洽的過程中，不要忘記詢問一下，他們是屬於代銷公司，還是原本建設公司的銷售部門。這兩者的差別就是代銷公司常常會浮誇地介紹這個建案，但建設公司卻不知情，這種狀況，在交屋後，常會發生實際與當初所談的不一樣。此時代銷公司與建設公司就會互踢皮球，相互指謫，有良心的代銷公司就會自己出錢把這個爭議解決，沒有良心的，就一路否認到底。記得在聽介紹的過程，不要忘記用手機的相機做記錄，以備不時之需。
 
看中了某個建案，想簽約了，先不要急，跟他們要合約書回家，好好閱讀合約書，尤其是建材的部分，污水管如果用標準管，可以問問建商是否可以改成厚管，如果是透天有電梯，要注意電梯井的位置，以及電梯軌道是否安置在隔戶牆上。並且注意隔護牆的厚度。電梯是採用哪個廠牌哪一個型號，要注意驅動馬達最好是PM馬達，會比較安靜，有時候，建商會把驅動馬達與電梯分開招標，驅動馬達並非原廠的馬達，因此，簽約前要問清楚．並且載明在合約上，避免日後的糾紛．
 
   
 
     此外目前法規規範電梯不斷電系統是標配，記得要把這個部分也寫入合約上。如果是大樓，一定要問電梯是用哪一家廠商，哪一種形式的電梯，電梯靠分戶牆是否有特別隔音的設備，建築法規對這個部分有規範(詳參建築技術規則建築設計施工編），但部分條文在2021年才會正式實施，不過大家在買的時候，可以注意這些小細節。
建商可能會用廚具或是一些很時髦的配備來吸引你簽約，一般來說，需要用這種手段來吸引你簽約的建商，可能要更小心建築的細節。建商是否信譽良好，可以多方打聽，但不要用google，因為目前有很多業配，發表不實的分享，建議還是問問曾買過這個建商的屋主會比較準確。
         
         建商附贈的廚具電器，一定要請建商提供型號，直接上網查詢商品的市價與等級，經驗上，建商會利用高級品牌的商品來吸引你，但實際上附贈的都是該品牌最低階的產品。 如果要升級，就需要加錢，此時就要去看市價，衡量是否要退比較划算，還是要加錢升級。如有免治馬桶，也是要比照辦理，要看建設公司所用的型號，不要以為免治馬桶就好棒棒，此外加錢所購得的型號，也要去探詢市價，不要以為自己跟建設公司的案子團購可能會比較便宜，有時候，恐怕不是你所想的那個樣子。
 
此外也要問建商，社區的緊急電源供應是如何設計，各戶是否有緊急電源插座可以供冰箱使用，有自己獨立電梯的集合式獨棟社區，要問建商緊急電源是否有提供電梯使用，緊急柴油發電機是使用多少瓦數預計要使用哪個廠牌（英國Perkins？ 日本三菱？韓國現代？ 美國康明斯..），幾年出廠，是否為靜音的機種，這個部分請建設公司載明規格廠牌在合約書上，要特別注意，緊急發電機分成發電總成與引擎兩個部分，如果建商不是使用同一個品牌，要注意柴油引擎的製造產地，日期，如果是進口的，有索取進口報單，並且看一下他是用什麼名義進口，新品還是報廢五金。此外這個緊急電源，有沒有提供電梯使用，有沒有提供電冰箱使用，也要在簽約的時候，問清楚，並載明在合約書上。（目前拼裝機最常見，因為中國製的柴油引擎很便宜，大約合台幣十萬以內，如果加上發電機，應該在十五萬以內，但如果是要知名的英國或美國品牌的引擎，價錢可能會落在60萬左右）
      
      停車位的屬性，有法定車位、增設車位、與獎勵車位，這在產權登記與使用上會有區別，為了避免日後糾紛，也需要事先與建商釐清。（關於車位可以參考 https://house.ettoday.net/news/893450）  此外對於未來可能會買電動車的人，不要忘記問建商是否能直接安裝電動車的充電樁，還是需要管委會或是區權會同意，
 
另外如果陽台有植栽的建案，一定要細問是請哪個園藝公司，花園的設計是如何？ 有沒有草圖可以先參考，陽台的防水工程如何做(有用瀝青的防水效果比較佳），防根工程如何做，有無用蓄水盤，或是排水版，澆灌的設計如何做，陽台的植物澆灌一定要用滴灌，不可以用噴罐。 如果是公設的花圃，如果是草皮，噴灌沒有問題，但如果有造景，一定要用滴灌，不可以用噴罐，否則會浪費很多水資源。噴灌電磁閥控制器，也要問清楚是什麼廠牌與型號，是否有含雨水感知器，或是可以網路遠端遙控，這些部分如果沒有載明在合約書上，要請建商載明，這樣以後如果沒有按圖施工，可以有個依據來要求。 
       有露台的建案，請記得要詢問是否有戶外插座的設計，有些建案，戶外防水插座是標配，有些建案則要提客變，才能擁有戶外插座，請在簽約的時候，一併問清楚，否則完工之後，要加裝插座，很麻煩，要大費周章，如果要美觀，還要貼不少錢給建設公司。
 
       二次施工是很多建商都會做的事，簽約前，一定要問清楚，那些部份是二次施工，這些部分有沒有安全疑慮，會不會很容易被檢舉？ 通常二次施工，對於建物的使用面積都會有所增加，但這並非毫無副作用，要詳細去了解後，可以接受再簽約。
 
最後一定要詢問建商，是否有履約保證機制，這個意思是，如果建商發生財務問題，預售屋無法完工，我們所繳出去的錢，能夠如數返還。
 
 
2.建設期：通常都不會允許買方去參觀工地，但如果有機會參觀，一定要去看看，如果朋友有懂建築的，可以邀請他一起去看看工地。此外要注意工地主任是否常常換人， 人員的穩定與工地施工監工品質有很大的關係。
   這個時期，通常建設公司會提供一些進度的相片，記得要跟建設公司要求，要有測水泥密度、綁鋼筋、鋼筋測輻射（或是無輻射證明）、灌漿後拆板模（尤其是電梯井內）、電梯隔音設計、花圃防水工程的照片、花圃澆灌的設置、弱電工程、消防工程與水電工程施工照片。
 
 
3.驗屋：可以去找驗屋公司來驗屋，不要因為省一兩萬元，而讓自己交屋後，出了問題，遇到建設公司推諉責任的狀況。當建設公司寄來最後的請款單時，請記得跟建設公司的業務或是客服放出風聲說你們要找驗屋公司來驗屋，驗屋時，你就會看到建設公司大陣仗來應付驗屋，驗完後，驗屋公司會出一份報告，你就可以依據此報告，要求建商確實改善，再來完成交屋程序。注意！這個階段，通常建設公司會要求你開始跟銀行辦理貸款，請你一定要要求銀行，要撥款前，要通知你，如果建商還沒有通過驗屋，千萬不要完成撥款，要等到建商確實改善完畢，銀行才能撥款。
 
4.交屋後：交屋後，緊接著就會成立管委會，通常建商私下找與建商交好的住戶來當管委，個人覺得這種行為不可取，建議大家，買了房屋之後，可以開始找到底誰一起當鄰居，先私下聯誼，這樣交屋之後的管委會選舉，就可以不需按照建商的意見來選出管委會。管委會的成員超級無敵重要，尤其是第一屆管委會的主任委員這個位置，雖然是無給職的職位，但如果這個人的立場偏向建商，那對於整個社區就會是個災難，因為會無法替住戶像建商主張權利，如果遇到公設爭議，建商是否能夠改善，就只能期望自己遇到的是一個有良心的建商
。
 
5.公設點交： 建築法規多如牛毛，非常的細且雜，要讓第一屆管委負責這些點交，可能無法完全勝任，不如就找專業的驗屋公司。通常驗屋公司第一次勘驗完，出了完整報告後，可由管委會交給建商，給予改進，等建商能改進的部分改進完後，再委由驗屋公司做複驗，這次的複查後，驗屋公司會出一份最後的結案報告給管委會，然後再由管委會依據這份報告來看後續要如何處理公設點交。
審閱驗屋報告書時，一定要看緊急發電機與污水處理設備，因為這兩個部分，是最容易被偷工減料的部分。一定要小心。
消防法規的部分要特別注意，因為公設每年都會有消防安檢，如果點交之後，被查到不符合消防法規的部分，屆時社區管委會要自己花錢修繕，建設公司來個相應不理，即便告上法院，法官可能也無能為力。（參考案例：https://www.lawsq.com/book/46243208483）
 
6.售後服務：要詳細問建商保固的範圍與時間，這個部分是在購屋前比較少會注意的部分。漏水大概是比較常聽到的問題，所以購屋前，一定要詢問這個部分，要簽約的時候，記得仔細看合約，是否與問到的承諾一致，如果沒有，就直接放棄，不要抱著僥倖心理，以免以後遇到問題時，後悔就來不及了。
 
 
 總結一下買預售屋流程
 
下訂>簽約>通知驗屋>驗屋（找專家） >缺失修繕>複驗完成>通知交屋>完成交屋<銀行撥款（辦貸款時 要提醒承辦人 要撥款前要事先通知你）
 
以上分享，希望對於大家買預售屋能夠有個基本的認識與概念。