經過東興路，從竹北往芎林的路上，請問版上有人知道基地在哪裡嗎
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但感覺會是美福聚在芎林金獅的案子，
https://m.591.com.tw/show/housing/124290?regionid=5§ionid=59&shape=2
地上4層設計，
感覺有符合。
如果真的是這一個的話，
比前面二個建案再便宜一些，
但功課都要做足再下手喔~
ps. 不是指建商的問題
。
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yuan_ye wrote:
金獅重劃區有斷層,我...(恕刪)
剛剛兜風經過展場，
停了10台車左右，
再繞去金獅，
果然是美福聚的案子沒錯。
美福聚似乎在金雅附近有幾個案子，
沒特別評價，
不過就如板友所說（不是我說的
），美福聚距離斷層比前二個案子又更近了
，雖然當初學者在調查時，
在頭前溪到金獅跨過去這條是沒有挖到斷層的，
只是在飛鳳山那頭又挖到斷層，
所以“推測、預估”金獅底下有金城斷層延伸到飛鳳山，
但但但……
也有可能金城斷層只到頭前溪河畔，
而飛鳳山是另一條斷層的可能，
這就提供給有興趣的買家賭了。
我自己後來不考慮金獅這塊的原因是學區，
因為工作地在竹北，
國小/國中都在反方向，
早上可送但下課沒法接，
國小還有公車直達勉強解決，
國中就完全沒有公車直達了，
自己騎腳踏車?
要過交流道……我不想賭……
要跟竹北共同學區也只有下山1-8鄰，
金獅剛好9鄰起跳……
寄戶口暫時也別奢望了，
如果竹北第四順位真的取消，
連快廢校的東海國小/六家國中都沒得一般報到，
要賭學生沒滿用轉學的。
至於商圈問題，
其實我倒覺得金獅的潛力會比綠獅高，
因為綠獅離文德跟舊市區真的太近，
商圈一定被文德跟舊市區牽著走，
反而金獅這種不上不下的，
如果人口足夠，
加上山上的人口，
比較有機會發展自己的小商圈，
只是要發展起來還要一段時間是必然的。
再來就是舒適度問題，
綠獅路真的太小條了，
金獅最少大部分區域都還是雙向單線，
而且有規劃人行道，
綠獅門面的滯洪池也是……該好好整治整治……
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mimix1986 wrote:
剛剛兜風經過展場，停(恕刪)
商圈離文德近才是較優的選擇
因為不管是綠獅還是金獅，都是鄉村乙建，建蔽率跟容積率都一樣
文德一定是商業發展最好的不用講 另外兩個自辦重劃區不太可能有商圈
文德有鄉公所跟車站，一定是商業發展起點。
這區不可能有兩個商圈 一定是以文德重劃區為中心向外輻射
山上人口如此之少，就算包含小矽谷也一樣，一定是靠政府力量。
綠獅跟金獅道路都一樣窄，在文德重劃區面前都是不能打的，但金獅交通又更不便些，更靠內。
綠獅還是比較有優勢，至少離文德的未來商圈更近 離舊市區近也是優點。
這案子有去看了
建商本身不予置評 可以自己查評價
不過面寬大多是 4 .7 米 只有四戶是5米
格局圖卻大辣辣畫雙車 車子之間空間還很大
我只能說預售屋真的要很小心，5.3米要雙車並排都有點侷促了 (但確定可以，開門小心點就好)
何況 4.7米 別忘了面寬還要扣掉柱寬 實際上會更小
這部分某位代銷回應是說 另外一台是小車
好吧 要這樣凹也是可以 放台 smart 可能可以吧
另外廣告戶 1168 別想了 已經賣掉了 而且面寬才 4.3 米
其他幾乎都開 1238
另外要特別注意這位代銷(其他代銷或許水準不同，不予置評。)，她會要求你一定要先看實品屋，
若有不從，會毫不禮貌地說你這樣順序不對，態度有如晚娘臉孔。
(我直接要總戶數坪面配置圖及格局圖，不想看實品屋，看實品屋
沒意義。格局圖只要有建商有認真做，就可看出案子好壞。)
若你跟這位代銷提到斷層帶，她會說一大堆她自己的理論，然後痛斥你 "無知，誰教你的?"
總之呢 要期望從代銷的角度給你一個對斷層帶的合理答覆是不太可能
代銷的回應呢 就是一句 "如果是斷層帶，政府會給我們蓋嗎?"
後面還有一些不禮貌以及缺乏服務的部份無關緊要，先不提了。
另外，格局圖也是綠獅，金獅，文德三個重劃區建案中(所有案子我幾乎都看過幾遍了)，
最為草率的格局圖之一。
後來直接請這位代銷去忙，我們自己看就好，她幫不上任何忙。
我們也想速戰速決。
看了實品屋才了解 原來
實品屋弄得這麼用心阿 裝潢超美的 還搭配戶外的田園美景，
這銷售中心跟實品屋看起來是下了很大的功夫阿
大概就理解為何格局圖上為何不敢跟文德重劃區的兩戶透天小建商一樣清楚標上地坪建坪面寬了
也理解為何客戶不跟著代銷先去看重金打造的實品屋，代銷就不太想做這客戶生意了
因為就是這案子太小了嘛
你不先去給美美的銷售中心及實品屋洗洗腦，就不好推了。
但不要忘了透天定價是
成本(購地+營造) x 1.2 = 管銷成本
成本(購地+營造) x 1.45 = 定價
地成本大家可以去查
營造通常 8萬/ 坪，就很不錯了。
所以蓋太美的銷售中心及實品屋一樣會把價格墊上去
不過這案子戶數多或許可以攤平一些
文德是公辦重劃 綠獅金獅是自辦重劃
假設你有1000坪農地
公辦重劃會還你300坪建地 (文德) 建蔽率 50% 容積率150%
自辦重劃會還你600坪建地 (綠獅金獅) 建蔽率 60% 容積率240%
配地詳細比例是舉例(並不一定是正確的數字，但自辦重劃配地比例一定遠多於公辦重劃)
綠獅金獅購地的成本已經遠小於文德重劃區了
更別提綠獅金獅還能蓋更多面積跟容積
(那山有的棟別有的沒蓋滿容積率，也是主打低價策略，降總價，攻投資客或預算低的客戶。)
這就是為何文德重劃區 ，路比較寬，公園比較大。(因為政府配回給地主的地較少 比較多的地做為公共使用)
而且是未來的芎林市區，超大的鄉公所(目測大約四五個籃球場全場吧)
數量多且密集的大公園且設施維持較優良有除草，還有一個全場籃球場。
綠獅公園大多維護的.....你自己去看就知道
看久了我就看懂了，低總價好賣，切割成小透天 OK 的，
文德重劃區的透天總價比較貴，但其實對消費者來說比較划算 (未來性太好了 公家資源挹注)
綠獅金獅重劃區的透天總價比較低，但其實對消費者來說比較貴
(建商成本較低，住戶公共空間擠)
綠獅金獅重劃區唯一優勢在於建蔽率容積率較大，
外面街道小，每戶(95%吧，還是有極少數自己退縮)都不退縮 (你去文德重劃區看，每戶都退縮。)，
臨路 6米/8米 又如何? 至少我室內空間大。
但當你在綠獅金獅重劃區還是
住室內超小的短窄透天(如本案，但其他案子很多面寬都至少5米以上，也比較深)時，
金獅重劃區已經失去唯一的優勢了，
因為你室內室外都小嘛! 還要爬樓梯。
反正建商就是吃定你目前竹北大樓1200買不到啥好物件
我超小透天至少比你買兩房好吧?
趁璞玉計畫還沒執行的時候，趕快蓋，趕快賣。
可惜這裡的學區實在是太慘了
2019年的5A比率表上，找不到芎林國中，
這代表你只能掛戶籍跟送私立學校。
我只能說以目前學區大戰的慘烈狀況，很多成功學區的屋主都無法入學成功國中了，
掛戶籍的可能要確定一下是否真的能夠入學，民代連附近學區的整個里都可以幹掉了
第4順位的掛戶籍，未來一查核居住事實，你小孩或許就會送去六家國中了，也不錯啦，
六家國中2019只要考全校前幾名一樣是有5A的。
(六家國中5A率是 5%，成功國中37%，康乃X 50% )
另外就是花一年約50萬，送康X，康乃X。這樣5A率可以暴增為50%以上。
不過國中才去念不一定考得上，考得上不一定跟得上，最好是國小就送私立，
這樣就是 9 x 50 = 450 萬的花費，別忘了還有幼兒園，幼兒園跟國小入學是要考英文筆試口試的。
總之呢，只要
1. 空間小
2. 地震斷層帶
3. 學區
4. 難轉手 (三個重劃區都在狂蓋阿，還有一堆地沒蓋。而且竹北主流市場是大樓)
這幾點不在意的就可以入手。
我個人最近是考慮入手文德重劃區的臨路透天或綠獅透天，金獅不會考慮。
如果文德價格談不下來，還有幾間15年左右的竹北縣一跟台科區透天可以買。
可能價格貴兩百萬，可是光學區跟保值性增值性就划算了。
另外在意學區的，最好等8月學區確定之後再買，不然花一兩千萬，
小孩子結果要去念六家國中，要多花上百萬去念私立學校。
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