竹北富廣新東方~~~賞屋購屋,怪現象求解,謝謝您

1.一樣都是4樓
圖一:權狀52P (43+車位9.5P) / 主建物27P / 開價1298W
圖二:權狀47P (37.9+車9.5P) / 主建物21P / 開價1380W

2.原本兩戶都想看,但仲介說圖一52P已售出,詢問得到成交價介於1150~1200W ,不知此資訊是否正確,但小弟覺得是有可能的 (更新:向仲介問到了, 52p一樣的面向樓層4樓成交1180w)

3.請仲介帶看圖二47P物件,覺得小巧溫暖,明年小倆口結婚居住應該還夠用,因此依圖一物件當參考出價5P少100~150w=1050~1100W(女友喜歡),但最後仲介居然跟我說離屋主期望值太多了.

4.天啊!為什麼坪數小,開價卻更高? 1050~1100W真的沒機會成交嗎?還是有什麼談判技巧可以傳授小弟嗎?謝謝您

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如果把裝潢跟視野價值也算進去
我覺得賣方期望值應該要到1200up,
不過1200的選擇很多,10年屋齡對我來說太久了
多看看吧,10年前跟近幾年的格局還是有落差的
買房不要急,主權在你不在賣家,不要被牽著走
如果你已經確定要買了,就加價買吧
如果你覺得沒買到也無所謂,那就轉頭走,直接換仲介
這樣搞不好就買到了...
謝謝您的回覆

從照片看,52P那戶大理石地板不是建商的,且其他3房及客廳和廚房裝潢也沒較差。
https://m.591.com.tw/show/sale/S5383582

至於47P那戶裝潢好像也沒較好多少。
https://m.591.com.tw/show/sale/S5496847
且1200應該是超出行情很多,開價單價@33.x/p

權狀 37.92+車位9.5坪=47.42坪,
開價1380,車位價120
(1380-120)/[email protected] 媲美惠宇,椰林新屋價..

無奈..
謝謝您的意見,再等等,看看。
朝南跟朝北就是最大差異,
如果了解竹北的空氣品質就知道原因了.
hayato567 wrote:
朝南跟朝北就是最大...如果了解竹北的空氣品質就知道原因了 (恕刪)


面南就是面文興路,大馬路的低樓層,空氣品質絕對比面北面綠景的復興七路來的差多了吧!
裝潢價值一般都不會列入房屋買賣考量
因為每個人對居家環境的需求條件不同
除非買方剛好有意買單
不然就是比照空屋價去談
所以如果賣方真的把裝潢價值算進去
其實大可不用理會或是另尋物件
Jack the Ripper wrote:
如果把裝潢跟視野價值也算進去
我覺得賣方期望值應該要到1200up,..(恕刪)


因是中古社區了幾乎都有裝潢, 風格不同見人見智看來都不差就是.
視野的話畢竟是面馬路的低樓層,又是4樓.
同一棟相同坪數高樓層J13,去年底(9個月前)成交1180w,所以4樓賣方期望值應該1200up?!

更何況相比高樓層, 此棟低樓層鄰近還有大型餐廳的油煙噪音問題, 馬路吵雜廢氣, 還有兩側都有空建地的不確定因素,一旦有建案低樓層就容易被遮蔽到了。
以此推算1100以下,1050~1100比較合理吧,.

kite6302 wrote:
1.一樣都是4樓 ...(恕刪)


若不是二樓或四樓,我會跟你說,喜歡就加價買,因為貨源少;但高鐵區很多中古大樓都是二樓或四樓在賣,也賣很久,成交價約高樓層的七折。建議你可以壓低價格買,以你出的價格,我認為已經是合理了。不然就等等看有沒有高樓層的要賣,再入手。
kite6302 wrote:
1.一樣都是4樓 ...(恕刪)

樓主看的是最小坪數的 J棟吧?(37.9坪+車9.5=47.41坪)
這個問題我來回覆你好了, 也在找附近房子, 剛好兩間我都看過.

前2星期賣出的是F4 (43坪+車9.5=52.5坪),
兩間同樣面文興路的4樓, 車位相同(一平面+一機械登記9.5坪/120w)

F4是成交1180w沒錯(開1289), 信義房屋成交的, 只是實價還沒登錄, 扣除車位9.5P/120w, 成交單價@24.66
(1180-120)/(52.5-9.5=43) = 成交@24.66

新物件 J4開價1380, 開價@33.23
(1380-120)/(47.41-9.5=37.9) =開價@33.23

除了坪數大小, 兩間房子的其他條件看來差不多, 同社區, 一樣是面文興路的低樓層4樓, 相同車位條件, 至於裝潢狀況 (裝潢各有千秋, 有大氣有小巧, 591有圖自行參考)
但是, 一個較大坪數開價 1298, @27.40開價@24.66成交, 跟一個小5坪卻開更高價1380, 開@33.23, 成交?? 兩者cp值,價格合理性一目了然.
若您參考同社區同樓層最新成交價, @24.66*37.91+120=1055w 再酌增酌減, 所以樓主您下斡旋1050~1100 客觀來說已經算合理不是亂開芭樂價, 價格甚至在實價之上許多了.
只是與賣方要求1200up,1250~1300w的差距合理與否罷了.

因為是中古社區,幾乎都有裝潢而非空屋,可省去部份成本.
但是如果要多付約150w~200~250w金額 (假定賣方底價-參考實價換算1055w) 而換得小巧的中古裝潢, 是我會選擇把這些錢拿來換取較大權狀坪數, 意思是同樣付出1180甚至up, 我會選擇43坪/室內27坪的,而非小巧的37.9坪/室內21.8坪的新物件, 畢竟空間不同實際居住的舒適度也不相同。 更何況要如賣方要求付出總價1200up,1250~1300w去買一個小五坪的物件呢?! 理由是什麼? 較好的位置? 精美大勝的中古裝潢嗎? 其他物件裝潢也沒比較差呀。
(我想到家人下班/下課要用餐吃點心,還要拉出隱藏餐桌, 然後幾張餐椅搬來搬去, 想到就累..不然就是房間走道空間太小容易踢撞到床腳之類的..長期也只能住得剛好侷促些..)

而您要注意的是首購日後會有換屋需求, 日後轉手時, F4也是能以較大坪數權狀賣給下一手, 總價是@單價x權狀坪數, 不是乘以中古裝潢.
而實際坪數小的物件要以小巧的裝潢為由付出高價, 下一手買方會買單嗎?

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再比較同樣J棟的高樓層 J13, 相同坪數 (37.91+9.5車=47.41)有裝潢非空屋, 去年底(九個月前)成交1180w
一樣是面文興路的小坪數, 但高樓層排除了馬路的吵雜與廢氣影響,景觀視野更佳. 相形之下面馬路低樓層, 還是4樓, 卻要賣更高要賣得1200~1250~1300, 價格合理性您再自行斟酌吧! 而高低樓層的價差又該是多少? 幾十萬不為過吧. 是我肯定大砍的。

再提醒樓主, 低樓層鄰近有大型餐廳, 注意油煙與噪音問題. 以及兩旁皆有鄰近空地,
若日後有建案, 低樓層採光和視野就被影響到了, 高樓層則無這些疑慮景觀又好,
成交1180w, 所以您再自行斟酌高低樓層條件及該有的價差,是我會估1050~1100 不然...就等下一間開價平實的吧!

這個案子很有趣, 剛好水平同4樓層大它五坪賣得1180, 同棟同坪數高樓層也賣得1180, 而它卻要賣1200多,1250~1300, 看來賣方心態頗高 Orz

要提醒樓主買屋不用急, 10中古屋不要用新屋價格買。首購入手成本若高於行情過多, 日後換屋轉手就比較辛苦或要虧錢賣了, 因為下一手買家還是會出社區行情價跟您議價啊~ 要謹慎。

樂居 網查實價很好用,供您參考.
(一口氣分析完打完好累啊 Orz)
https://www.leju.com.tw/page_search_result?oid=La5910314366531



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