AlienLo wrote:
最近聽到竹北璞玉計畫...(恕刪)
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kevintt wrote:
竹北的東邊早在20年前都是沒人要的農地，因為土地不肥沃，泥土深度也不夠，雙腳踩進泥土裡面腳踝以下都是石頭，正常優良的農地泥土要到膝蓋
沒錯，我聽社區警衛(老竹北人)也是這樣說的，高鐵區的農地是屬於農地中沒人要種的那種。我個人覺得今年璞玉計畫不會過，因為建商早已佈局好，應會採擠牙膏式開發，讓房價地價能穩定往上，這沒有土地投資解不解套的問題。
有些人覺得讓璞玉計畫過只是炒土地，我認為剛好是相反，需求已經很強烈了，就算璞玉計畫不是全面過，也會小片小片的過。
很多東西，不像表面上那樣單純，璞玉計畫今年擴大到435公頃再次闖關中央，但去年就因為土地太大片被中央打回，今年還擴大，這是要讓中央自我打臉嗎？(如果今年過的話)。簡單的推論，這可能代表縣府有人不希望璞玉計畫在今年過關。
或許璞玉計畫被中央打回時，就是竹北房價再漲一波的時候。
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ㄧ、產業專區、交大園區是工商混合區不符都市計畫法；園區不是公共設施，不應無償提供；預留產業專區不符土地徵收條例；大街廓及限制建築基地最小開發規模，不符比例原則：
1、依照往例，縣政府應同時擬訂細部計畫並公開展覽，併同主要計畫送內政部備查。但是現在內政部審議主要計畫，無論是否夾雜細部計畫資料，縣政府沒有公開細部計畫，無法確認土地使用分區及公共設施性質、道路規劃、開發經費及地主負擔，不符法律明確性原則。
2、產業專區規劃工業、商務及服務業混合區，沒有法源依據，不符都市計畫法分區管制之法令結構，沒有限定工業使用，商務及服務業讓地價上漲，排擠工業用途，建議產業專區回歸都市計畫法分區管制精神，明確劃分工業、商務及服務業用地，工業用地設置土地國有化的高等研究園區，商務及服務業用地開放地主選配。交大園區用地做為工業、商務及服務業使用，不是公共設施，不應以土地徵收條例無償提供土地，建議取消交大園區，若本計畫能夠設置高等研究園區，交大應依規定申請核配用地，設置研究單位。
3、縣政府預留街廓是開發爭議問題核心，排除地主選配開發後特定街廓權利，預留產業專區、國際示範村標售，圖利財團，不符土地徵收條例規定（必需在發交抵價地、讓售土地之後，其餘可供建築土地，得予標售、標租或設定地上權），不符法律保留原則。在地主選配的抵價地範圍，縣政府規劃大街廓及限制建築基地最小開發規模，大多數的地主權值不足登記，變相預留街廓，圖利財團，沒有法律依據，不符比例原則。以面寬5米、深度60米的地塊及農地配地率3成計算，要有300坪農地的權值才能分配，低於300坪的地主只能申請合併分配，剩餘供地主選配的街廓範圍，是否有特殊的環境條件，造成地主不願選配土地，被迫領取現金補償？
二、未依土地徵收條例預計土地平均開發成本：平均開發費用+負擔公設比例的土地成本，壓低地主分配比例、壓縮公設比例，取得龐大開發利益，不符土地徵收條例立法目的：
1、高鐵新竹站都市計畫學校用地比例5.16％，本計畫學校用地比例僅有1.63％。建議本計畫增設文小、文中、文高等學校用地。高鐵新竹站都市計畫道路用地比例24.38，本計畫12.58％，造成住、商用地街廓長度過長、深度過深，建議增加道路用地比例，社區道路不應低於10公尺、主要道路不應低於30公尺。
2、依土地徵收條例規定，應預計土地平均開發成本，作為原土地所有權人領回抵價地計算基準，縣政府未依規定計算。合理計算方式：平均開發費用+負擔公設比例的土地成本。依都市計畫書，平均開發費用（不含地價補償）：每坪3.40萬元，一般農地現金補償價格：每坪8萬元，假設平均公告現值是一般農地的1.2倍及地主應負擔的公共設施比例以40％計算，土地平均開發成本：每坪19.40萬元。地主領回比例以50％為原則，計算後抵價地總面積比例＝49.48％，縣政府應說明開發費用及公設比例的合理性。若實際分配比例小於計算後比例，應說明縣政府以低於土地平均開發成本取得土地面積的合理性及影響。
3、地主應負擔的公共設施比例，不應包含公有地無償提供及未登記地面積，而且在參與分配的公有、私有土地面積中，是否有未具分配權力的土地及未登記地？縣政府估計工業用地價格每坪16萬元，預留產業專區，計畫達到財務平衡，但是工業用地與產業專區土地使用性質不同，預留價格不僅低於市價，甚至低於土地平均開發成本，由地主負擔損失並不合理。為求法律平等原則實現「公平補償」，應以平均開發成本計算應分配縣政府土地權利價值。
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