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在大學旁......生活機能一流.....
天然崗石外牆圍牆/天然大理石衛浴/防火防盜白鐵烤漆雙玄關大門/5+5mm窗玻/全棟保全暗管...
........等等超超高級建材.
若放在關埔至少一個億.......
1800萬低得不像話......
建商沒說這建案利潤多少...
可自己算一算......
小烏鴉估低於25%....
.................................
該建商去年完售的正南寮天然崗石大透天建案.....
地約45坪-50坪建70坪半毛胚屋僅售1100-1200萬. 利潤低於10%......
( 該地點去年土地市價14-16萬/坪. 現約19萬)
不是每個建商都黑心. 賺超高利潤.....
很多在地小建商以合理價蓋好屋. 在地人才知....
利潤10%就賣....
................
新竹85%非竹科人.
沒必要去擠壅塞的東區.....
大多數祇買價合理的市區/外圍傳家好宅........
..................
humi88一族不願和人抬槓. 祇講實話......
老烏鴉...小烏鴉/H姊( 姐妹 )..
至少3人.
.....
眼睛疲勞請點眼藥水......
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michaelyu1967 wrote:
提醒一下, 竹科15萬就業人口裡會有一大部份不是新竹市居民, 有新竹縣, 苗栗縣, 外勞, 以及戶籍在其他縣市就業人口,...(恕刪)
本來不想再回覆這個議題, humi88沒辦法defense自己所提的數據就已經是很好的說明了, 再根據一個莫名其妙的數據來討論只是在浪費大家眼睛
不過您一直提醒竹科15萬就業人口裡會有一大部份不是新竹市居民, 不回應您好像不太好意思
15:85這個數據的問題不在於竹科就業人口的組成, 而在於甚麼是"竹科人"/"非竹科人"?
竹科人15萬這個應該比較簡單清楚, 房屋市場的客群也明確
但是"非竹科人"是怎麼統計來的?
不在竹科工作的新竹市民? 我前面已經提過新竹市總人口的統計數據, 根本不可能
所有可能來新竹置產的人? 那客群特色是甚麼? 數量又是如何估出來的?
如果你是賣方, 應該會想搞清楚你的客源; 如果你是買方, 應該會想搞清楚是哪些人在跟你競爭才對吧?
怎麼統計的方法交代不出來, 這個隨便掰的數據我想就沒有繼續討論的價值了
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humi88 wrote:
該新豐建案每戶地坪約120坪以上. 建100坪....獨棟大別墅.....
在大學旁......生活機能一流.....
天然崗石外牆圍牆/天然大理石衛浴/防火防盜白鐵烤漆雙玄關大門/5+5mm窗玻/全棟保全暗管...
........等等超超高級建材.
若放在關埔至少一個億.......
1800萬低得不像話......
建商沒說這建案利潤多少...
可自己算一算......
小烏鴉估低於25%....
.................................
該建商去年完售的正南寮天然崗石大透天建案.....
地約45坪-50坪建70坪半毛胚屋僅售1100-1200萬. 利潤低於10%......
( 該地點去年土地市價14-16萬/坪. 現約19萬)
不是每個建商都黑心. 賺超高利潤.....
很多在地小建商以合理價蓋好屋. 在地人才知....
利潤10%就賣....
呵呵, 很奇怪這些超有愛心的小建商為什麼不在關埔圈一些地, 然後也用10%利潤出售? 這樣的話那些邪惡的關埔大樓建商就沒辦法賺100%以上來競爭了.
只是我個人認為, 如果H姐提的愛心建商在關埔也有地的話, 也會自然而然的同流合污的用100%利潤來交易.
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這個概算好像有不少不太可能的假設....
算人口的時候應該是用家戶來推估比較可能接近事實
1. 園區號稱十五萬人員，但是這包含竹南和龍潭, etc，
新竹本地只有十三萬多(這裏面還包括數千外勞)
請見這裏
http://www.sipa.gov.tw/ap/staticm_view1.jsp?dataserno=201307010004
2. 這十三萬人裏面，戶籍在新竹的有多少?
這個太難計算了
除了原本就是新竹市人以外(這個比例不高)
外來的大多是買了新竹的房子才會入新竹籍
我想這十三萬人戶籍在新竹市的應該不到一半(因為還有新竹縣這個大宗)
3. 來假設一下。
假設園區從業人口有五萬設籍新竹市，
再假設這其中1/4家庭是夫妻都在園區
所以共四萬戶
再假設一家人口數平均是2.8
那就是設籍新竹人口中有4萬*2.8= 112000人是和園區從業人員相關的
對照這二十年的人口增減，這個數字應該不會差太多
如果沒有園區，我猜新竹市的人口和二十年前差不會超過+-5%
直接以戶數看
新竹共十五萬戶
園區相關家庭約佔1/4強左右
跟H姐說的15/85差的多
4. 說這麼多，其實和H姐關心的房市關係不大
因為房市要關心的第一是那些還沒買房的，其次是換房的
也就是說，要關心的第一是那十三萬人裏面現在還沒定居以後可能定居新竹的
其次是有換屋打算的
這個很難量化
不過我想怎麼算，園區工作者佔房屋交易比例都很難低於30%
丹尼斯先生 wrote:
我來幫忙回一下...
民國80年 民國102年 增加數
新竹市人口 32萬人--> 42萬6千人 10萬
新竹縣人口 38萬人--> 52萬5千人 14萬
竹科就業數 2萬人--> 15萬人 13萬
過去20年竹科多了13萬人口,假設全部都買了房子定居下來,
以新竹縣/市的房屋供給量和人口增加比率.
和觀察上班期間的交通狀況.
這13萬人應有六成在新竹縣,4成在新竹市.
所以13*0.4=5萬人住在新竹市+民國80年前的2萬
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10%建商利潤已很高. 超過就不合理.....20%就是天價.....
100%利潤? 一年賺進至少一個股本是誰造成的?????
黑心事做多了終有報應.......
最可惡的就是房蟲.......
財富建立在別人終生痛苦上....
最可憐的是賠錢賣屋的建商.......還真的有......
4大慘業每年賠數百億賣過剩的電子慘品.....
終有一天輪到房地產業......
12682時全民炒股...
20年代全民炒房....
下場都一樣....
......................
數月前參加一個世界級超級建商老董校園內非公開講習會. 他很有良心的說.....
年青人5年內不要勉強投資房地產......房地產不是外界傳言的好.....
................................
小烏鴉的老哥不炒房/不炒股/無業......
僅靠數隻海外基金養家/為生. 還賺進新的自住大透天一棟(有貸款900萬)....
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humi88 wrote:
任何地點新房屋成本都可自己估算.
10%建商利潤已很高. 超過就不合理.....20%就是天價.....
100%利潤? 一年賺進至少一個股本是誰造成的?????
黑心事做多了終有報應.......
H姐, 您可能需要精準一些, 利潤是毛利還是淨利? 建商的股本是多大?
如果小建商股本1千萬, 推一個銷售額一億的案子(比如說10戶1千萬的透天), 建案淨利10%, 那這建商也賺進了1個股本, 照您的說法, 遲早也會得到報應的. 商人就是商人, 不是慈善愛心機構, 同一個商人在南寮推案賺1千萬可能會滿足, 但是如果到了關埔推案, 可能賺一億還不能滿足....... 基本人性.
humi88 wrote:
最可惡的就是房蟲.......
財富建立在別人終生痛苦上....
是否痛苦其實跟個人的生活觀有很大的關係, 如果就是要擠到火紅區買房, 房價拼命的拉高當然痛苦, 但是H姐妳也說, 買遠一點, 照樣有經濟實惠的選擇, 人不需要因為房蟲而覺得痛苦吧?
humi88 wrote:
小烏鴉的老哥不炒房/不炒股/無業......
僅靠數隻海外基金養家/為生. 還賺進新的自住大透天一棟(有貸款900萬)....
基金不是完全沒風險的, 如果基金分紅沒有達到預期, 背900萬貸款也是非常大的壓力, 900萬20年每個月連本帶利也需要還4萬5左右, 無業的狀況下, 沒有一點本錢的話還不見得玩的起.
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