青埔高鐵特區住兩年看房一年心得

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這位大哥別激動
我想那位仁兄的意思
應該是這些外圍的建案都是依附著『正青埔』而生的
要不然誰沒事在都市計畫區外的甲建蓋一大堆大樓呢？
個人是不介意把『桃園高鐵特定計畫區』的『狹義青埔』稱為『蛋黃區』
然後把都市計畫區外因為比較營養的『蛋黃區』土地炒太高而到都市計畫區外
買便宜的甲建來蓋大樓便宜賣的『蛋白區』也稱為『廣義青埔』
不然稱『洽溪』、『月眉』、『芝芭』......
誰知道那是什麼鬼地方？
這些定義大家或許有自己的定見
區分也只是為了讓看的人有個比較的容易懂的說法
別太在意了

rosida wrote:
當一個人在網路上寫了...(恕刪)

わが修練の成果を見せてやろう… いくぞッ！！　神鳴明王剣ッ！！

attfdm

183分

22樓

attfdm

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文章編號：62262864

OK,fine~~~
既然談到這位自詡專業的"行員"發表的文章,
那我們就來檢視他的文章是否真的有哪些參考性

我稍微看一下一開頭就發現一些稍微有很多錯誤的地方
隨便路上幾個在青埔看屋的找屋者都比他還專業了

原文節錄如下：

某位自稱銀行行員 wrote:
再來說到寶咖咖最近廣告打很大的case，「青埔特區14萬/坪成家」
沒記錯的話這批應該還沒開始對保，（我個人還沒遇到客戶來行洽詢，還有請指正。）

基地位置是青埔特區的蛋白區，

大家可以以這個價格來預判其他建案的價格，
...
...
寶咖咖的建案價格如果是15，那相同地點的一般建案，
大概就是18上下，
這個價差區間放大到整個桃園都差不多，地點優一些的再+個1萬。

寶咖咖廣告打很大的案子是花X囍市,
基地位置在青埔特區"外"的環保路上,
距離青埔特區界線最短路徑還要1.3km
不是他所講的青埔特區的"蛋白區"

而且這個廣告打的不是14萬,
是14.5萬的廣告戶

這又是一個拿青埔特區外農田包圍圓x佛學xx附近的寶咖咖案當"青埔蛋白"
然後作者又拿這個解讀成相同地點的案子大概就18萬上下

按照他這樣講,
所以花田囍市周遭的青埔特區外農田包圍的其他案要18萬???

再來就來檢視一下他代表他的職業講出來的"行話"如下

某位自稱銀行行員 wrote:
三年前價格直衝30萬那個年代，已有部份銀行直接把青埔這個區域列為禁止貸放區域，
如果一定要做，需為自行VIP+貸放成數不到六成，估價再砍一刀，
所以實際買賣價貸放成數可能剩4、5成。
現在這個時機，其實也差不多，
就某些銀行端的看法，青埔分為中壢門牌，或大園門牌，
中壢的可以到八成，大園門牌就剩六成，

某些銀行端是哪些銀行端呢?
就算同個區域也要看不同地段的案子
大園門牌的案子很多,
每個案子每個人對於每個銀行的可能成數都不一樣

我就講個真實的狀況
大園門牌的"聯上世界"
這個案子總共超過兩百戶順利交屋
這兩百多戶扣除掉一些信用不足,屋主要現金買屋或不想貸款那麼多以外
至少有一百多戶在撥款時是銀行核貸買賣價75成作放貸
不相信的話可以自行花錢去拉每一戶的謄本看最後那些物件申請的銀行放多少錢出來
跟原作者講的＂直衝30萬那個年代...實際買賣價核貸可能剩4~5成＂天差地遠

當然我相信也有其他案子可能真的銀行就只給五成甚至連核貸都不願意承接這也是事實
(例如我也有朋友碰過有兩個銀行一聽到大園區就說公司沒做這個,說這偏僻鳥地方,
還說大園區不過就周遭都是海跟飛機是急度高風險區域.
但是若知道財力沒啥問題又會主動說可以跟主管討論然後親自搭高鐵來找你談,
我也不知道這個到底是不放貸還是很想放貸但是要找理由給總行?)

房地產內行的人都明白,
房地產這個東西絕對不能概一而論,
連本討論區樓主都提到一條馬路對面可能價格就不一樣了.

同樣的中壢區或大園區
不同的地段,不同的建案,不同的棟別跟不同的樓層還有不同的屋主面對不同的銀行或不同的人員
最後產生的結果都會不一樣了

不能直接用大園區就如何如何甚至中壢區如何如何來以偏概全
這位銀行人員犯了房地產評估上最嚴重的錯誤

我也可以舉出中壢區的案子有某些菜籃短線投機客連銀行都不願意核貸直接斷頭
那是不是我直接也發表一篇 "某些銀行對中壢區不給貸款" 的文章出來譁眾取寵激勵一下希望青埔崩盤的買屋者士氣?

這樣偏離事實的文章內容原則上對真正買屋的人完全沒有任何買屋的幫助
頂多就是多一個在仲介或代銷面前議價的理由
但真正決定價格的不外乎就是建商的內部估價放價主管與屋主
他們對市場的狀況除非是急缺錢否則不會比買屋者還要傻蛋
這種理由不過就是完全沒任何幫助的空包彈

再來看他文章下面

某位自稱銀行行員 wrote:
（B1坡平車位大概130萬/個，每下一層-10萬）

B1平面車位現在在青埔特區的新案上除新潤以外其餘的案子當中已經相對較少數了
就以寶咖咖系列來講上XX境很多B1大車要150萬,其餘的約140萬上下,少數130萬
我還可以舉出青埔特區全部每個案子的車位價格列表
也不是每個案子每下一層就-10萬,有的只有-5萬,有的瑕疵車位可以-20萬甚至-30萬以上

車位又有分身心障礙車位,平面大車位,平面標準車位(有的會俗稱小車位,因為休旅車開門會撞到隔壁車子)
其中身心障礙車位又有分獨立一的規劃還有一種是兩個身障車位有共用身障通行面積那種
隨著種類跟規劃不同價格也會不同

現在青埔特區也開始有些新案子B1大車位還調漲到160萬,甚至還有地段好的B1大車位價格訂在170萬都有
我還知道有些新案大幅調漲車位價格,然後單價下修一些,總價沒啥變動,
然後還真的有不少那種只看單價的買方還真以為買到便宜沾沾自喜,
更不用說在這不景氣的時代,
我聰明一點在建築法規範以內一坪多花個8-9萬多蓋些公設面積或者申請建照變更多弄些額外面積然後擴充到權狀當中
還能大幅稀釋一個案子的單價,跟你說房價單價下修讓利(實際上沒啥讓利有的還賺更多)
只能說房地產太多太多各種巧立名目的技巧,
這些就懶得公開說了.

最後他文章最下面又提到

某位自稱銀行行員 wrote:
口袋深的，可以選的案子很多，
想保值的話，盡量還是集中以正高鐵特區第一、二排為主，
正常物件前提下，價格25萬上下還算正常

想保值????
保值這兩個字在很多人內心當中都是矛盾的
我碰過太多太多包含01來問我的網友
很多比例都是跟我分享看屋心得然後跟我說想要趁不景氣"便宜"買到"保值"的高鐵核心地段房屋

我不知道其他人怎麼看待上面這句話?
所謂的保值的意思就是不管景氣好壞,他的價值都不會減損才稱作"保值"
既然都叫做保值了,那請問是要怎樣殺到很便宜入手?

如果一個物件隨隨便便幾個理由嘴砲就能殺到便宜入手
那就已經擺明是相當不保值的物件了那怎還可以買...

銀行行員的文章內容鋪陳了長篇大論釋放"全面"會持續下跌的訊息,
然後最後又以好像很客觀的說＂想[保值]的話盡量還是集中以正高鐵特區第一、二排為主＂
這不是自相矛盾嗎?

我不清楚原作者的高鐵第一排第二排的定義是甚麼

如果不是轉手屋而是目前檯面上建商新案在賣的
例如
國際高鐵金融雙星,明日苑3,國際商務城,布拉格站前之星,聯上世界
這種大馬路上的案子,現在這個這麼壞的時機25萬可以去談談看會有甚麼結果....

離高鐵遠一點好了,如青埔國小附近的布拉格之鷹這也是新案...
按照銀行作者講的正常物件(假設指非瑕疵棟別低樓層或瑕疵樓層的意思的話)
非低樓層的話25萬去談談看吧,看建商會不會輕易賣你...

以上我隨便花幾分鐘隨便舉例幾個案子就夠了

最後還是回到一個結論
目前大環境不好
青埔特區70%的新案子建商有把價格下修這都是事實
這也不是只有青埔特區,北台灣80%-85%的區域都是如此
也跟甚麼鬼城和空屋率一點關係也沒有

青埔從10年前到現在一直都是"空屋率"很高
也不是只有這一兩年空屋率才高,是每年都是如此
也不是只有這一兩年"生活機能"很差,最早以前只有高鐵車站跟零星透天時代可是超級差...
青埔特區這10年下來也是"每年"都有投資客陣亡,
就算上漲波段也有投資客陣亡,
這都是事實,也不是只有這一兩年
青埔特區的房屋跟土地也不是只有這一兩年有下修
這10年來下修好幾次了
每次都是下修完畢之後又漲,漲了之後過陣子又跌,一路漲跌波動這樣
要怎麼樣在接近谷底的趨勢迅速入手這才是最高明的.

重點還是回到現實面,
大多數的買屋者都希望能買到好地段,好樓層,好座向,好景觀,好格局,好便宜,甚至車位也要挑較好的
這種多數優勢交集的狀況下,本身某種程度也算是在挑特殊案了
那就沒辦法用那種普通的趨勢或那種概一而論通盤的價格觀念來找屋了
因為會非常困難找到
這就是事實!!!

最後就是要開始用踢除法,作一些退讓或取捨
例如有人因此就改挑低樓瑕疵戶別,或者找地段遠一點的,甚至變更預算
若無法接受那就只能繼續租屋
就僅此而已,
沒甚麼大不了.
每個人都有不同的選擇跟決定,
自己的人生要替自己的選擇做最好的負責.

如果有網友有真正勤勞每個區域實務多次看屋研究或出價的話,
應該會自然明白我文章的內容,
如果覺得我文章內容都無法接受,
那我直接可以下結論,
根本沒真正實際去了解真實狀況...

ieee458

5分

23樓

ieee458

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文章編號：62265275

分析的真是不錯阿....人家願意花時間分析..寫文章..等寫的出這總文章再來酸吧..前面不是說機捷對青埔而言是沒有用處嗎...通車是利多出盡...海水退潮...機捷什麼時候通車又要酸....說青埔一坪沒跌回12萬沒人買..青埔特區外面的甲建既然要14萬....真的是好混亂阿..

geniusw

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24樓

geniusw

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真的慌了

童年往事 wrote:
有興趣買房的人，不...(恕刪)

風吹大喇叭

17分

25樓

風吹大喇叭

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edenchan29 wrote:
當然慌了，所有貶抑...(恕刪)

我的回文也常被刪,
但是我不會認為是別人檢舉的.
我認為 01 的網管比以前嚴格了。
不過你不自省自己回了很多xx文嗎？
被刪是剛剛好的。怎麼懷疑別人檢舉了。

還看不出來市長在積極的推動
青埔的這一塊嗎？
青埔很多改變和進步
到時候會讓你越來心慌的。

http://udn.com/news/story/3/2085751

網管兄這次我把垃圾拿掉了改成xx
這樣可以不要再刪我的文了嗎？

東明

0分

26樓

東明

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文章編號：62329356

群眾行為常常是處在一個集體思考的慣性

世界各媒體、民調預測美國總統大選有比較高明嗎

房價下修了也一段時日了
局勢有沒有改變?

各位參考一下
影片中後段, 鄭寶清立委說
機捷大概在舊歷過年前會通車

https://www.youtube.com/watch?v=v5qLPryIUT8&feature=youtu.be

小英概念房市區https://tw.mobi.yahoo.com/house/%e9%95%b7%e7%b7%9a%e7%bd%ae%e7%94%a2%e6%9c%80%e4%bd%b3%e9%81%b8%e6%93%87-%e5%b0%8f%e8%8b%b1%e6%a6%82%e5%bf%b5%e6%88%bf%e5%b8%82%e5%8d%80-061700609.html

我個人覺得，附近的[過嶺] 重劃區要比青埔更優。

aquarise02

222分

27樓

aquarise02

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還記得兩兆雙星計畫嗎? 各位知道有全台有多少科學園區嗎?

((空COM A)) 那些利多都聽出長繭了..
主打的生技產業發明出獨步全球的新藥了嗎?

青埔什麼湖阿綠地棒球場長庚國家藝文中心.學區.交流道火車站等等
我家10~15分內也都有當初要買屋成交價不用600萬銀行審核通知700多萬額度.
問我家需要多少貸款這才是保值.連銀行都看好未來...
基本大家買屋都需要貸款居多如果20幾萬算便宜保值性高看好未來
那銀行隨便都可以貸到全滿甚至120% 如果銀行爛頭寸那麼多又保守貸款
那就要當心了.