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然人與人之間相處還是應注意禮貌
對於會擋電梯口的問題，今後也會多注意，謝謝
－－－
「請」、「謝謝」、「對不起」的重要性
小狗仔小銘(q3769965)/2011-10-02 17:35報導/第218期
老師和爸媽常常要我們把「請」、「謝謝」、「對不起」掛在嘴邊。俗話說：「禮多人不怪」，禮貌是基本的生活禮儀，有禮貌的人一定比較受歡迎，可以大事化小事，小事化無事。
「請」是當我們有需要幫忙或禮讓別人時，可以很客氣的說出這個字，代表著謙虛的意思。「謝謝」是我們接受別人的幫助時，要表達感激之意的用語。「對不起」是對別人有虧欠時，可以很誠心誠意的說出這句話。
有一次我和同學一起在走廊上玩鬼抓人，我因為太緊張，怕被鬼抓到，一直往前跑，頭卻往後看，結果一不小心撞到同學，同學被撞倒在地上，我趕緊扶他起來，一直跟他說對不起，並問他有沒有受傷，沒想到他卻笑笑的對我說沒事，因為一句對不起，而融化了我們兩個人的心，也解決了不必要的糾紛，這就證明了禮貌的重要性。
現在科技越來越進步，人與人之間卻越來越冷漠，要拉近人與人之間的距離，就要靠禮貌，禮貌要從小做起，常常說「請」、「謝謝」、「對不起」，把它成為習慣，人人有禮貌，不但能減少人與人之間的衝突，還可以增進人與人之間的距離，更可以使社會更和諧，國家更進步。
有禮貌的人使人喜愛，沒禮貌的人使人厭惡，你我共同勉勵，從自身做起，當一個有禮貌的好小孩，讓我們一起共同創造有禮貌的社會吧！
（桃園縣桃園市建德國小6年7班林子葉老師的班）
來源:http://tw.daily.uschoolnet.com/?mode=inside&type=parents&key=131754813531958 (優學日報)
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ychuang0213 wrote:
2014-03-30 13:32 #492
我今天一大早就在社區大廳發飆，我一週來忙，沒去……但是聽說換了物管後，門禁變得很鬆，物業只是點個頭就放行，我的車位後面還有施工廠商喝的酒瓶破掉再那，水泥推車也放置再那，我已經受不了所以去跟物管反應，只是回我會改，但是都是敷衍，我今天跟他講話還不理我，我火了！...(恕刪)
當初把主委氣到發飆的物管，也就是現在主委評價"瑕不掩瑜"，豪爽簽下每月六萬四千元清潔費，一年300萬合約的物管，在主委五個月的領導之下，本社區地下停車場現況是....
地上怎麼有紅紅的液體...拉近一看...
原來是檳榔渣!
住戶不敢"發飆"，只能乖乖去"登記"，並耐心等待了3天...結果如大家所見...
主委，你覺得這樣的物管很好嗎？
主委，這樣房價不會下跌嗎?
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這樣的物管繼續在本社區服務，還有人敢入住嗎？主委，你最關心的房價會受影響的呦！
828會議蒐集到的社區情報(5)－上篇
因為主委不願面對住戶，所以住戶只能透過主委開的討論串留言來和他”溝通”。住戶有任何問題，主委應該出面說明，既已擔任主委職位，就必須擔得起應負的責任，去處理全社區的共同事務，一個心智成熟的成年人，這是做人做事最基本的，還需要別人來教嗎？不會真當自己是四個月大的嬰兒吧(你的粉絲說的)？？還是兒童(你自己說的)？？？需要家長拿橡皮擦坐在身邊盯著寫功課嗎？？
繼續就契約服務內容討論
甲方 綠城市社區管理委員會
乙方 天安保全股份有限公司/昌霖公寓大廈管理維護股份有限公司
昌霖公寓大廈管理維護股份有限公司物業管理維護服務內容
1. 受甲方要求或指示，執行門禁管制，訪客應一律登記，並經徵詢住戶同意後始得放行進入社區。
2. 受甲方之要求或指示，執行管制車輛進出，必要時並予查詢登記。
3. 受甲方要求或指示，執行社區暨周邊之巡邏及必要之戒護、通報、取締以及緊急情況時，人員救護、人車進出安全導引等工作之執行
4. 防盜、防火、防災之建議及執行，若有意外、事故或發現盜賊入侵或暴行發生，立即通報警察機關及甲方，並予以監視、設法阻止或減輕災害擴大。
5. 其他經共同協議事項，如應甲方之要求或指示執行標的物之防災、防盜、防火等安全措施。
6. 甲方要求或指示乙方所為之各項服務內容，需在公寓大廈管理條例及其他施行細則許可之範圍內。
人員配置：總幹事１名、秘書１名、清潔人員２名（每日工作８小時，月休６天）
費用：１４８０００元整/每月
天安保全股份有限公司保全服務內容
1-5.同昌霖公寓大廈管理維護股份有限公司物業管理維護服務內容
6. 甲方要求或指示乙方所為之各項服務內容，需在保全業務及其施行細則許可之範圍內，如乙方認為甲方之要求或指示明顯違反法令，需向甲方詳細解說相關法令。
7. 乙方駐衛人員在標的物與執行公務之警察實施聯巡或會哨，甲方不得禁止或限制。
人員配置：保全人員三名（２４小時日、夜輪班，每班１人）
費用：１１００００元整／每月
問題一
1. 保全的服務內容 和 物管的服務內容 為什麼完全相同？？？？？兩者的專業在哪裡？？
2. 管委會，保全 和 物管的差別，你清楚嗎？？？
3. 服務內容第一項：「訪客一律登記，並徵詢住戶同意後放行」，非但先後順序錯誤且未確實執行！此問題已多次提出仍未見改善，管委會要僱用的物管連最基本的服務SOP都不知道嗎？？貴公司沒有員工訓練嗎？
4. 保全及物管服務內容第六項明定，甲方要求或指示乙方所為之各項服務內容，不得違法！至今管委會所做出種種違法行為，遭主管機關多次糾正，保全及物管人員未盡告知、規勸責任，不怕違反契約嗎？還是管委會的所有違法行為，貴公司都會幫忙「擺平」，所以有恃無恐？
5. 乙方違法、失職，導致社區權益損失、意外發生、住戶生命財產受損，契約有否規定賠償責任？？若無規定，管委會將自身權益保障至於何地？？怎會簽訂如此不平等條約？？管委會簽出了這種簡陋草率的契約，住戶的保障在哪裡？？一年要花300萬管理費，管委會眼睛都不眨一下？？？社區住戶迄今沒有任何保障！全體住戶將身家性命財產交給各位代表處理，管委會有能力保護這個社區！保護全體住戶嗎？
問題二，依據內政部公告契約範本，物業管理公司服務項目有：
1.公寓大廈一般事務管理服務事項。
2.建築物及基地之維護及修繕事項。
3.建築物附屬設施備之檢查及修護事項。
4.公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項。
5.公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項。
詳見契約範本：
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_%20content&view=article&id=10410&Itemid=57
這些涉及專業社區的維護事項，要請專業物管公司處理的重點項目，管委會所簽的約，竟然都沒有這些服務項目！整份契約書，只是一些籠統、簡略的文字，如此的物管服務，一年要花費三百萬元，佔社區總收入六成!!!!!各位住戶，我們的錢被管委會這樣花用，不會心疼嗎？
又依據內政部營建署的登記資料：
http://cpabm.cpami.gov.tw/search/bma/queryMMCRecordList.jsp?compsno=00746
ps.依據營建署執業登記資料，該公司名單中並無本社區陳總幹事姓名
該物業管理公司明明具有相關的專業人才，管委會竟然毫無要求？？主委，你怎麼了？？難道本社區各項工程完美到不需要後續修繕保養服務？？
幫各位複習一下主委在版上罵建商施工多爛多差的言論：
ychuang0213
2014-02-11 02:58 #458
綠城市大廳根本就是“爛梨子假當蘋果”，是我看過用料最偷的設計，總之，你們敢跟包商驗收，你們建商就自行吸收這籃爛梨子吧！...(恕刪)
對照管委會的所作所為，是否顯得格外諷刺？
參考資料：
http://cpabm.cpami.gov.tw/SearchPage.jsp?url=/search/bma/MMCSearch.jsp
公寓大廈-管理維護公司資料查詢
http://cpabm.cpami.gov.tw/SearchPage.jsp?url=/search/bma/MPSearch.jsp
公寓大廈-管理服務人員資料查詢
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文章編號：52476035
對了！不是要訂「寵物管理辦法」？管委會很積極的「預告要訂」，公告貼了三個月，然後呢？社區內有住戶將寵物養在陽臺，本社區回音共鳴效果極佳，狗兒在陽臺，吠叫聲整座公園迴盪，大樓內連氣密窗都失效，而且是不分晝夜吠叫。當然啦，有跟物管反應，答案也當然是「沒聽到」，然後就沒下文了。
冬日將至，陽臺風大，冷風颼颼，狗命也很珍貴，既要養牠就要好好照顧，聽到狗兒哀鳴，惻隱之心人皆有之，心情難免受影響，這樣會影響房價的呦！
828會議蒐集到的社區情報(5)－下篇
5月28日第二次管理委員會會議會議紀錄議題2物管說明：
1. 為提升本社區品質與生活環境，本公司訂定了「行政事務」、「警衛安全」、「清潔維護」、「設備維護」、「年度活動」及「生活服務」等6大項，並採逐步建立方式實施，惟「緊急應變狀況流程圖」現階段尚仍撰擬中，俟完成後另案提報。
2. 依年度計畫表規劃計26項分述如下：
(1) 委員會每月例行會概訂於每月之月初19:30時召開
(2) 6月份辦理公設點交、財物點交(目前有兩筆費用置於建商保管，分別為管理基金及管理費，並已於5月30日函文建設公司辦理移交)及保全物業約期訂定
(3) 存放於縣政府之專案基金，俟公設點交後，即移由管委會管理
(4) 機電、電梯及弱電保養則每月實施保養與維修，並建立規範據以執行
(5) 規劃於6月份由物管公司付費，委請清潔公司對社區實施全面性消毒，列為重點消毒區畫為社區周邊花草、水溝、中庭、公共設區、停車場及頂樓等設施
(6) 化糞池維護於每年3月實施抽水肥作業
(7) 水塔清洗於每半年(11月即次年5月)實施乙次，全程將拍照與紀錄
(8) 垃圾間保養規畫於每年3月實施
(9) 舊衣回收及汙水檢測申報規畫於每年10月實施
(10) 每年12月稅務申報由本公司協助社區辦理
(11) 於每年12月辦理消防設備申報
(12) 在活動部分：區分春節、中元節、中秋節、聖誕節及關懷弱勢活動，均由本公司負責策畫與辦理
(13) 每年3月份籌辦區分所有權人大會，並於4月份召開年度區分所有權人大會，完成委員改選，並將資料呈報主管機關核備
問題三，依據5月28日第二次管理委員會會議會議紀錄：
1. 迄今物管還拿不出上述會議紀錄所承諾的計畫書！管委會竟然就與對方簽訂契約了！契約內容也完全沒有具體規範甲方對乙方的約束力，如此草率的契約，物管保全什麼事都不做，管委會也無可奈何！服務事項如此簡陋，物管保全若對甲方的要求不認帳，甚至要求另外收費，管委會拿什麼跟人家討價還價？難道又要找住戶提款？一年約到，物管保全三百萬裝滿口袋，留下一社區爛攤子，找誰求償？
2. 契約服務內容的每一項，都是「甲方要求或指示」，換句話說，只要管委會沒有要求，物管保全可以什麼事情都不做！又「甲方要求或指示」的「甲方」是管委會，物管保全當然完全不把「一般住戶」放在眼裡！住戶出錢還要看僱用人的臉色？有社區契約是這樣簽的嗎？物管保全事事請示，主委不住在社區卻完全掌控、遙控著本社區！主委未下口諭，物管保全就可以什麼都不做，倘契約通過，物管、保全捧著主委就可完全操控本社區、為所欲為了！整份契約，把社區住戶權益完全犧牲，有社區契約是這樣簽的嗎？
3. (4)-(11)項約定事項，竟然沒有在契約中明訂，管委會仿古以「擊掌為盟」的方式，一廂情願認定物管公司一定會做！萬一被賴帳，無憑無據社區權益何在？若物管提出這些事項，只是拿出來「誘惑」管委會簽約，沒有真心想兌現，管委會傻傻上當，求償無門，要拿全體住戶的錢來幫管委會收爛攤子嗎？主委，你真的生活在現代嗎？連最基本的常識都沒有？連契約的意義都不知道嗎？
4. 物管公司所訂出的ＳＯＰ，一律應公告，經區分所有權人大會全體住戶同意，才可執行，不要再以「頒發聖旨」方式處理！管委會至今所發的種種公告，放到mobile討論版上貽笑大方，所有人都看不下去，紛紛表示不要將這些文件公開！
5. 中元節活動登記參加人數管委會宣稱２０戶，實際參與戶數寥寥無幾！社區入住率不高，本年度辦活動住戶參加意願也不高，又社區新成立百廢待舉，根本沒有閒錢，為什麼要花全體住戶的錢來辦這些活動！！？即使未來入住率提升，從其他社區辦活動的經驗來看，最終也是淪為社區幹部自己參加吃吃喝喝，而大多數住戶興趣缺缺情況！比起花大錢辦活動，不如將經費真正回饋住戶，比照第一次區分所有權人大會發禮券、發回饋金，還更有實質意義！管委會要做「住戶需要的事」，而不是「私人想做的事」，不要搞錯了！
6. 物管把社區資源當成自己的家任意使用，卻沒有把社區當自己家一般愛護，工作人員走到哪燈開到哪、冷氣愛吹就吹，反正電費是住戶出的！總幹事不將社區資料裝訂成冊，隨時提供住戶翻閱，住戶想知道什麼資料，物管就很豪邁的從電腦叫出電子檔直接「列印」出來！資料住戶看完後這些紙張如何處理？難道10個人來問就列印10份嗎？反正這些費用都是住戶出的！物管做事一團亂，住戶想看什麼資料，總幹事一句話：「沒空！」，要是平日就有在整理，有可能會出現這種回應嗎？這樣的物管、這樣的服務、這樣的工作態度，價值300萬！各位住戶，難道一點都不覺得心疼嗎？
只要管委會稍微用點心，私心不要太重，不要以整肅住戶為己任的話，根本不會有如此亂象產生！住戶的提案如下，主委，不要吃案喔！
一、以較高薪資聘請１名有才能的總幹事，該名人員必須有能力處理好社區相關事務包含：
1. 每月定期完成社區財務報表，必達到清晰、詳實、完整之要求。
2. 清楚整理社區相關文件，包含各項SOP、公設財產清單、住戶名冊、各項報表、檢修紀錄…等，應
分類造冊，隨時提供住戶查閱。
3. 應建立社區事務相關連絡簿，對於各項社區事務包含設備維修(含機電、弱電、消防、瓦斯、水電
等)、清潔(含除蟲、消毒、水塔清潔、化糞池清理等特殊項目)、建築修繕、居家服務等等廠家資料，任何社區事務，應可迅速連絡處理廠商，並協助處理住戶之各項需求。
4. 具有良好之溝通能力、對社區事務嫻熟、熟悉公寓大廈管理條例，並應詳讀社區規約，知法守法，品格操守良好。
二、保全聘請一哨兩班(白班、夜班，每班8小時) ，並須協助處理社區一般性事務如信件收發、訪客登記
三、取消大夜班保全，改與大型保全公司合作(如中興保全)，建立全社區遠端監控保全設施
四、採用停車場車牌辨識系統，有效管理停車場車輛進出(大型保全公司有此服務)
五、社區清潔由專業清潔公司外包，定期打掃
依上述方案初估，可減少目前社區支出的二分之一，且管理成效是現況的數倍！(事實上，看看本社區現況--一問三不知的總幹事、在逃生梯間睡覺的清潔工、無人管理的地下停車場…要達到比現在還糟糕的管理，應該非常非常困難！)有其他意見的住戶，歡迎提出討論，集思廣益，讓社區管理更進步！共同為我們自己的家園努力，不要讓只當過客的投資客搞爛我們的社區！
請管委會負責去蒐集相關廠家資料、比價，並於下次區分所有權人大會上，向全體住戶提出報告！
再說一次，住戶的提案要不要做，是區分所有權人大會全體住戶來決定的，不是管委會！管委會是「執行機構」，不是做決策(這不是我說的喔，是公寓大廈管理條例第三條第九款和第３６條第一款規定，不相信可以自己去內政部網站查，再不相信可以打電話去問！)，住戶的提案，管委會該做的就是蒐集整理好資料，提出「報告」和「建議」給全體住戶參考！
已經手把手教的那麼清楚了，應該不至於「不會做」吧？加油！好嗎？
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文章編號：52508675
建商與管委、物管的共識就是要使綠城市得優良社區，優良社區首要就是綠能環保，講究節能減碳、節省紙張浪費，然而住戶響應節能減碳，要求索取「電子掃描檔」，管委會竟然拒絕，理由是「避免有心人任意散布」。請問：
1. 管委大大們！你們所謂電子檔跟我現在po的照相版本有何不同嗎？怎麼對科技產品如此的不熟呢？現代科技進步，管委會真的有跟上時代嗎？掃描電子檔有那麼困難嗎？要那麼大費周章？
2. 避免有心人散布什麼？會議記錄還是社區公告？既然管委會覺得見不得人、覺得羞恥，管委會又為什麼要開這「覺得見不得人」的會議、為什麼要發「覺得見不得人」的公告？真令人百思不得其解！
3. 要報案三聯單、傳票才可索取文件？既然如此，住戶在此公開表示，管委會不用麻煩也不需要繼續煩惱該用什麼說詞來規避公寓大廈管理條例第35條明文規定的「不得拒絕」四字了，我們將請檢察官來調閱。謝謝費心了，為了這個還開密室會議，總幹事不惜對住戶撒謊!
會議記錄出來終於真相大白，原來躲到副主委家裡開會了！！
對了，副主委還沒搬進社區吧？管委會難道是在副主委的空屋子裡開會嗎？捨棄明亮寬敞有沙發有空調的大廳，還真是委屈了啊！列席住戶是管委會粉絲團團長ｐｅｔｅｒｗｕ和要求「住戶和物管說話要端身正坐」的C1先生，唉！真是用心良苦！怕副主委又不出席了…直接去副主委家開，還找了兩位粉絲列席打氣！
再看出席委員名單…不好意思，請問框起來的那兩位是誰？依據第一次區分所有權人大會會議紀錄當選名單與候補名單：
翻遍名單沒有這幾個人姓名喔！
已經說了多少遍有沒有在聽？任何訪客「上樓」之前，必先以「對講機」通知住戶，要求如此明確，陳總幹事到底要裝傻到什麼程度呢？
陳總幹事所謂的「打招呼方式告知」，就是跑到梯廳對著屋內大喊大叫！這種行為方式也太欠缺文明了吧？還質疑住戶怎麼可能受驚嚇？這種說詞真是無言以對！還是說給檢察官聽好了。
再說一次，樓管是經全體住戶決議之事，倘有宵小闖入至梯廳，就已非巡檢所能解決，當緊急110報案處理，看看契約書，不是也只是這樣處理，陳總幹事請問你巡檢幹什麼？
若為消防安全問題，需排定期程逐一檢查，也不是不定期巡檢所能處理！既然如此請問梯廳巡檢的意義何在？陳總幹事可有相關證書？看得懂嗎？還是像主委有特異功能，可以閉目一想就知道社區大量耗電問題是出在「一日開啟1小時的地下室抽風機」而非「開24小時的大廳冷氣」？ 陳總幹事也只需要「不定時經過」梯廳，就知道消防設備正不正常？
又若要查梯廳是否有毀損暇疵，請問監察委員家非法裝設阻擋逃生路線的鐵門，把逃生標示撞斷至今，怎麼沒見物管處理呢？多久啦？！陳總幹事是這樣巡檢的嗎？
這樣的物管(昌霖物管)和保全(天安保全)，不會影響房價嗎？
又影印機使用方面，目前是由管理費每月支出1500元，可使用6000張，超出才額外付費。各位住戶看清楚嘍，是住戶繳的管理費支付的喲！又要再住戶身上剝兩層皮？住戶自己要印資料要付費1元，又是比成本高(簡單數學大家都會算，1500元除以6000張=一張兩毛五，就算拿管委會新選定的較高費率的廠家標準計算，735元1200張，平均一張六毛一，超出一張0.42元，一張1元的數字到底哪來的啊？)主委！不要老是算住戶口袋好嗎？在主委眼中住戶除了是提款機還是提款機！不斷巧立名目，處心積慮挖住戶口袋錢，那是侵權行為！這會吃上官司的！要做善事是個人行為，管委你憑什麼強迫住戶不樂之捐！主委既然那麼喜歡做善事，住戶們拍拍手樂見，但僅止於你個人，不要逾權喲！
喔哦，我是不是在會議紀錄上影印機功能看到「掃描」兩個字了？陳總幹事跟住戶說社區影印機「沒有掃描功能」耶，陳總幹事該不會有習慣性說謊的毛病吧？
為避免公器私用，政府機關各大公司行號，都有影印張數用途之登記，陳總幹事這行政處理要確實，提供住戶查核監督。主委！會了嗎？這才是正確處理管委會務方式，你請的專業物管都沒有教你嗎？
最後那個落落長的附件是怎樣，連最基本的資料處理都不會喔？！當兵時沒寫過工作日誌？表格化會嗎？看要日記還是週記，分門別類，方便查閱監督，陳總幹事以為寫成這樣住戶就會以為你做了很多事情嗎？不要把住戶當猴子耍，朝三暮四的典故知道嗎？錯別字就不提了，附件住戶提案表那亂七八糟的是什麼東西？ｗｏｒｄ、ｅｘｃｅｌ畫表格都不會？高薪聘請的專業物管，怎麼寫出來的會議紀錄會這個樣子？看得我都傻眼了！
管委諸公，社區事物有多少事等著你們處理？先是當了冷氣管委，社區烏煙障氣一團亂，現在改當梯廳管委官司纏身，重要的管理費問題不處理，又亂花錢，社區會破產的！真讓人擔心呀！你忠誠的物管主任可是會領不到薪水的喔，屆時會被他們告的。
不過，還是要肯定管委的努力，只是還有進步空間，尤其在知法、守法及住戶相互尊重方面，加油！區權大會何時開？提醒，要開有效的，區分所有權人出席比例要計算清楚、表決票數要計算正確；若不開會，管理費繳的人會越來越少，因為管委會收管理費未經住戶大會表決同意，法上是無效的！所以無權收取，更無法追討欠款！再說一次，管委會不要再繼續放著問題不處理了，相信管委會沒有存心想圖利誰，也沒有心刻意製造法律漏洞給人鑽，亡羊補牢為時不晚。加油，好嗎？
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文章編號：52572754
管委會下一次會議就應該提出此項諮詢服務的相關辦法，訂定辦法後公告住戶蒐集意見，取得共識後才執行，不可能先聘律師再訂辦法，未經住戶授權怎麼簽約？
提醒管委會和總幹事，這項工作一定要確實執行，別忘了你們是拿著大家的錢在做事的，注意不要訂定「需經管委會審核同意」的辦法，應由物管登記需要服務的案件提供律師參考，篩選是服務律師的權責。
希望此項提案落實後，可以導正本社區不知法、不守法的現況，讓社區更進步和諧。
各位住戶最關心，就是社區管理費收不到的問題，依據管委會第六次會議紀錄議題1物管報告，社區總共有４３戶未繳納，即將近１／３住戶未繳管理費。管理費是維持社區運作的命脈，任何一戶的管理費都至關重要，在此情況下，社區需要強而有力的管理團隊，有效處理欠費問題！
依據內政部營建署公告之公寓大廈規約範本，對於欠繳管理費的規定是這樣的：
區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期(即二個收費期別)或積欠達新臺幣 萬元以上(含)，經 天期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息 ％計算。
住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：
(一)積欠依公寓大廈管理條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
其步驟方法整理如下表：
| 步驟 | 方法 | 條件 |
| 第一步 | 催告 | 逾期未繳，或積欠一定金額(收費期別)未繳 |
| 第二步 | 訴請法院命其繳納 | 經一定期間催告仍不給付 |
| 第三步 | 法院強制執行 | 經法院判決屆期未繳 |
| 第四步 | 訴請法院強制其遷離，或命其出讓區分所有權及其基地所有權 | 經強制執行再度積欠金額達一定比例，且經區分所有權人會議決議 |
然而本社區規約將本條規定前段有關催告的部分全數刪除，直接進入法院程序：
社區規約第十條第五項
區分所有權人若在規定之日期前未繳納金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。
正常社區運作處理欠費問題中，最重要的就是前項催告程序，然而本社區規約竟對此部分隻字未提，依目前社區規約規定，管委會貼在電梯內的「公告欠繳名單」的行為毫無正當性！此亦觸犯了管委會第六次會議紀錄議題5提案2管委會決議1所提的「第三方隱私」問題！
建議管委會儘速召開區權大會，將催告程序納入規約，要不然，管委會你們又要被告了！
第一步催告之後，第二步要走法律途徑，然而，法律途徑又走得通嗎？
公寓大廈管理條例第十八條
公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
問題一、本社區區分所有權人會議提案、議程、表決程序及決議皆無效：
依據第二次區分所有權人會議會議紀錄，議案：「是否八月份開始收費」之投票表決結果為「贊成8月份開始收費者未過半數」，此議案遭受否決。請問，已被否決的議案，為什麼可以執行？
又會議過程完全未確認每位出席者所代表之區分所有權比例。會議表決過程僅對現場舉手的人以「數人頭」方式計票，請問，當天若有同一戶2人以上出席的，投票時若兩個人都舉手，是被算兩票還一票？當天若有一個人同時代理2戶以上出席的，舉手的時候，是被算一票還是2票以上？負責數人頭的人要怎麼去分辨？？請問，這樣的表決結果，有公信力，有效力嗎？
更不用提那些連「舉手表決」程序都沒有的議案，沒有表決，就沒有決議。
問題二、管理委員會非由當選人組成，不具正當性，面對訴訟將成一大瑕疵：
依據內政部營建署公告公寓大廈管理條例規約範本第十一條第一項：
管理委員會之目的
管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務；由區分所有權人選任管理委員所設立之組織，係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。
本社區規約第五條
為處理區分所有關係所生事務，本社區由區分所有權人選任住戶為管理委員組成管理委員會。
主任委員、監察委員、財務委員，由具區分所有權人身分之住戶任之。主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員選任時應予公告，解任時亦同。
本社區第一次區分所有權人大會會議上，以全社區具區分所有權人身分之住戶(即屋主)作為候選人，並由出席之區分所有權人投票，選任出7名當選委員及6名備選委員，組成管理委員會，處理社區事務。
然而，管委會開完區分所有權人會議後，竟逕自推翻全體住戶的投票結果，竄改當選名單公告如下：
管委會此舉有一即有二，最近一次管委會會議紀錄，非當選人擔任管委增加至2位
請問，由非當選人組成的「管委會」，能代表社區嗎？此「管委會」所做成的任何「決議」，有效嗎？平時管委會開會決議由誰出席，住戶睜隻眼閉隻眼，然而一旦上了法院，法不容情，勢必成為一大瑕疵，難道全體住戶的權益，要這樣被犧牲嗎？
由組成有問題的管委會提出議案，在表決程序有問題的區分所有權人大會上「沒有做成決議」的管理費收費問題，送到法院之後，結果會如何？
這樣的情況下，法院有可能判管委會勝訴，而向欠繳住戶追討欠款，甚至強制執行嗎？
又住戶敢將自己的血汗錢，交給連最基本組成都有問題的管委會，交給連召開區分所有權人會議都漏洞百出的管委會管理嗎？
造成社區收不到管理費的，是誰？造成管委會無權向住戶追討積欠管理費的局面，刻意開後門，讓有心人士鑽漏洞的，是誰？？ 造成社區財務無人控管、財務報表延遲又帳目不清等種種問題的，是誰？？
住戶苦口婆心一再告誡，請管委會不要繼續視而不見，放任違法事情在社區內一而再再而三的發生！
各位看看會議紀錄的住戶提案單，管委會碰到被稱呼為某先生或某小姐的『黑名單』住戶提案，又想不到拒絕的好理由時，就一律以「依規定辦理」五個字打發，例如像這樣：
住戶：開會前應把討論議題及開會日期公告周知，以利住戶知悉。管委會：依規定辦理。
住戶：請問社區網站何時可以設立好呢?並提供社區居民詢問問題，由物業主任每天上去Review及回復解決問題呢？ 管委會：依規定辦理。
住戶：社區收支表及銀行帳戶影本應每月初公告，以利全體居民知悉，公開及透明化是住戶的權益。管委會：依規定辦理。
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「依規定辦理」說白了就是「不想做、不願做」。
唉，碰到用這種耍賴式方法處理事情的管委會，真的是讓人哭笑不得啊…
真是讓其他社區住戶見笑了，你們一定很慶幸沒有碰到這樣的管委會吧！
參考資料：
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10474&Itemid=57
內政部營建署-公寓大廈規約範本
個人積分：5分
文章編號：52578350
個人積分：10分
文章編號：52580242
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