======================前言=====================
各位好,家父有一塊地,說大不大說小不小...
因為已經是老房子(約40幾年),常常會跳電、牆壁也有裂縫
於是去年開始興起想整棟打掉重建的念頭,
找了好幾間建築師評估,今年開始跑一些流程,
本想要蓋4層樓就好,但建築師評估認為蓋7層樓對我們比較有利,
可以賣掉3~4層樓,繳部分貸款,
因我和家人們都只是普通上班族,一個月薪水也才4、5萬而已,
如果可以順利賣出當然繳房貸壓力會小很多!
之前也有問建商願不願意和我們合建,
畢竟一般人要拿出龐大資金非常困難,想到就很有壓力阿
不過評估過後,因為房價沒台北市這麼高,還要和地主分房,所以勢必建商的建築成本要壓很低!!!
因為家裡只有這唯一的財產...並不是大地主,沒其他地方可以住
故建商蓋完後,也是會拿回來自住,但想到低成本建築品質,住起來就是不夠心安
討論後,就決定用土建融還是往自地自建發展
======================正文===========================
目前完成初步建築成本估價,看到數字還是大吸好幾口氣
現在是以台灣製高級建材規畫計算
規劃是一層兩戶,每戶含公設約22~25坪,
建築師一直建議我們自住可以在升等用進口的磁磚,
什麼材料都升級(當然成本也是要一直往上加!)
雖然很心動,但總覺得真的有人會看嗎?
買房的人(我自己認為),大概只在意價格,地板鋪什麼磁磚..別漏水就好
何況現在已經用品質好的台灣製的,建築師說進口的可以賣更高的價格
但我和家人也不想將售價往上拉,覺得花大錢買房子能用的空間很少滿不划算,
畢竟現在薪水這麼低,沒有富爸爸根本買房很困難(自己的心聲)
重要的是鋼筋水泥都要用好,自己可以監工避免偷工減料!!!
希望把錢是花在刀口上,看的到的地方,
像是冷氣就想先裝好(這就可以用好一點的大金、日立或三菱)....工程承包先做好冷氣,比蓋好後再自己請水電師傅裝還要敲牆便宜!
當然我另一個考量是怕到最後2年後蓋好沒人買,我們就要面臨龐大的房貸,
雖然可出租,但以出租率50%計算了話,大概每個月還款金額還是每人要拿出薪水80%左右來補貼剩下不夠的部分,根本要吃老本了QQ
撇除錢外...倒是也很期待自己家重建後的樣子,品質應該會安心很多又有自己心目中的樣子
爬很多文好像大多是和建商合建的,
不知道各位對這種自地自建有什麼看法呢?讓我可以一起考量><
Q1. 為什麼房價越高,成本越貴?
因為房價越高, 要用上好建材, 才能賣出高價,
例如全棟崗石外觀, 高級大廳, 高級廚具衛浴等…
同時建商也要付給地主較高的租金補貼。
Q2. 聽說建築成本每坪15萬,為何寫到20幾萬?
建築成本約略12~18萬沒錯,
但本表中的成本不只建築成本,
還包含設計費, 整合費, 人事行政, 租金補貼,
利息, 稅捐, 代銷, 公司利潤等…
Q3. 地主比例如何算出的?
這是根據房價、成本,所綜合評估出來的,
若後續要精算,應考量基地大小、容積率、
地下室車位數、車位售價等…
當然,如果您不想分坪數給建商,自行全額出資即可(找營造廠的概念)。
從您的文中,能看出來您在糾結:
找建商蓋→不甘心建商壓低成本、不甘心建商分房
自己蓋→不太敢出大筆資金、不想背負大額貸款
希望您能跨過這個檻,因為每種做法都有優缺點,一直顧慮缺點很難做得成
若還有疑慮先去看重建Q&A
renewhouse wrote:
成本與房價、地段有關(恕刪)
謝謝您抽空回覆我這麼仔細!
剛開始我們是想跟建商合建的~
而且建商給的條件在當地算是非常好,分回比例在你的表上,房價根本是目前的2倍,
但簽約前我們找了律師、建築師諮詢,都提出合約有很多疑點
我們詢問建商也沒辦法解釋清楚 (大概也不可能跟我們解釋清楚@@
所以不是不甘心建商分房~是合約太多疑點,不然本來要簽下去了囧
後來才往自地自建發展~才發現本來的建商,太多報價都是別人的一倍以上,連政府有明文規定的費用也浮報一倍以上(要向地主請款)
可能我們也是遇到比較黑心的QQ
自己蓋→不太敢出大筆資金、不想背負大額貸款
↑↑↑↑↑
這點就真的是我想的,但我其他家人好像完全不擔心.......只好說服自己還有其他人扛別怕
既然決定要做了,只好一起參與,把疑問提出來然後多看多聽多想
littehorse wrote:
謝謝您抽空回覆我這麼仔細!
剛開始我們是想跟建商合建的~
而且建商給的條件在當地算是非常好,分回比例在你的表上,房價根本是目前的2倍,
但簽約前我們找了律師、建築師諮詢,都提出合約有很多疑點
我們詢問建商也沒辦法解釋清楚 (大概也不可能跟我們解釋清楚@@
所以不是不甘心建商分房~是合約太多疑點,不然本來要簽下去了囧
後來才往自地自建發展~才發現本來的建商,太多報價都是別人的一倍以上,連政府有明文規定的費用也浮報一倍以上(要向地主請款)
可能我們也是遇到比較黑心的QQ
自己蓋→不太敢出大筆資金、不想背負大額貸款
↑↑↑↑↑
這點就真的是我想的,但我其他家人好像完全不擔心.......只好說服自己還有其他人扛別怕滾來滾去
既然決定要做了,只好一起參與,把疑問提出來然後多看多聽多想(恕刪)
如果你們真的建350坪(一戶25坪..一層2戶..7樓..有地下室就會更高)
你們要先準備最少3500萬左右..(一坪最少10萬-12萬..這是一般建材..)
事實上你幻想的是什麼冷氣..有的沒的都只會不停的把3500萬往上拉
你們拿的出來嗎??
而且你們得到的是只14間大套房..
這不是有沒有人扛的問題
而是建下去.土地的所有權人就要負擔
建商也不是吃素的..沒錢人家不會動工的
真的建完在鶯歌套房..也沒你想像的好賣
你有真的算過你們負擔的起嗎??
而且套房真的符合你們居住的需求嗎??
littehorse wrote:
謝謝您抽空回覆我這麼...(恕刪)
另外由於是辦理增建,這樣所有的線路一樣都能在這次重新埋設,同時也解決了你跳電的問題。
牆壁龜裂,有可能只是粉刷層的問題而已,很好處理,增建時一併處理就好。
由於你們用增建及附掛電梯,還可以申請微型都更,是有補助的。
整建維護
另外裡面提供的團隊,我個人是不建議你找,至於為什麼就不方便公開說了。
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