南港區 擎天森林
良心柴這次介紹的建案位於南港，是兩個上市櫃建商合作的大型建案，規劃上對得起南港這個燙金地段，但又不是世界明珠或國泰悠揚這種全豪宅設計，因此首購仍然有上車的機會。
當然，這篇仍秉持著透明的態度，讓大家在賞屋前能先有一些了解，這樣後續在案場看房時也比較不容易被牽著鼻子走。如果看完文章仍有興趣，那傳送門在這邊，盡快把握時機與案場聯絡吧!
地段
南港早已是公認的蛋黃區中的明日之星，而擎天森林就位於這個明日之星區域裡，基地距離整個東區門戶計畫的核心:北部流行音樂中心、南港輪胎開發案(未來微風百貨)、瓶蓋工廠再造區僅有350-750米，並且離三鐵共構的南港車站也不到1km，同時這裡不是全部從零開始的重劃區，500米內有大型商辦也有國宅，故目前已有足夠的機能，家樂福超市亦近在咫尺，就生活而言，這裡相當適合不喜歡太過紛擾、住商過度混雜，但仍需要適度機能的族群。
- 本處經站友r26082tw勘誤：本案停車場的出口，是一條新路。該路口往北連接重陽路125巷。可以從這邊接重陽路右轉，過南湖大橋橋下後，左轉接國道3號南下。往南接興南街，非常感謝提供正確資訊。
基地
基地規劃上，擎天森林有台北市相當少見的大型基地，整體面積超過1800坪，基地規模大於鄰近的幾個建案，而建商亦保留了大量綠地並直接與旁邊的重陽公園接壤，同時請來國內頂尖的木荷景觀設計擔綱園藝的主設計師，這樣也才有資格稱做擎天”森林”。對我來說，巨大、完整、方正且與公園接壤的基地，配上較低的建蔽率及深具口碑的木荷植栽造景規劃，正是這個建案最大且幾乎不可能被超越的優勢，而唯一負面因子是西北方的中視大樓，大概會到擎天森林12層樓的高度，好在距建築超過32米(南港這邊的忠孝東路七段也僅30米)且中視因為是電視台幾乎沒有開窗，沒什麼隱私的問題，但還是建議在買房前多去基地走走實際感受一下。
建築設計
擎天森林是26層的雙塔建築、主面為南北向，結構設計聘請知名的科建聯合工程顧問公司，並由台灣大學地震中心完成第三方結構外審，設計耐震為六級，高於法規規定的五級。其設計採用SC結構，因此相比於同高度的RC大樓能有較小的低樓層梁柱，對室內空間影響較低，韌性高故基本上較為耐震，但相反的高樓層因為結構較韌非剛性故容易因地震或風力而搖晃，為此擎天森林在中低樓層採用了日本住友的制震阻尼器(住友VEM制震壁)，此阻尼屬於速度型阻尼器，對於風力或小地震等較輕微搖晃亦有消能效果，因此除了加強安全之外，對舒適性的提升也頗有助益。
地下室規劃則到B4，所有車位均為坡道平面，且每一層均有不少的充電車位可以購買，其地下車位設計有以下兩個特點:
1. 充電車位不僅是預留線槽而已，而是直接裝設好相容OCCP協定的充電裝置，未來使用者僅需轉接符合自己電動車的接頭即可使用，因為供電分配、安全附載等均已被考量，是真正到位的電動車充電車位設計。
<因為有板友詢問發現誤解本段意思，這邊再補充說明，本案建商已裝設好符合OCPP公規的電動車專用中央電源供應及分配管理系統，並且也會拉好線路到各車位，但不會直接裝充電樁，使用者日後從預留的線路依各車款接頭需求去轉接充電樁(接頭)即可，而各車位電源供應則由中央系統妥善分配。>
2. 有一個從B4延伸至B1的大面積透空區，搭配延伸至一樓中庭花園的大環型水瀑牆，將光線引入並強化地下室通風，符合其銀級綠建築的規劃，同時此透空區是位於各樓層上下坡道處，並沒有大雨潑濕車位的疑慮。
由於擎天森林是高層建築加SC鋼骨結構，
最後在樓層規劃上，擎天森林為一幢兩棟的純住宅設計，沒有店面，雙塔完全對稱並在一樓合併為單一建築體，做為公設層使用，因為社區規模較大，所以公設除基本的健身房、閱覽室、家教房之外，另有規劃近期新潤主打的潤咖啡，將能提供簡餐給住戶，全公設將近10項，且因為一樓挑高搭配大面落地窗，可以想像未來會是。
而住宅部分則為2至26層，且全部樓層設計均相同(格局請見後面章節)，每層8戶3梯，梯廳為有開窗的設計，從結構上來看，擎天森林的雙塔柱位是方正的4X4設計，雖然不是絕對，但這樣方正的柱位規劃先天上就有較好的耐震潛力。
格局
坪數選擇為21-46坪，有1+1/2房/3房配置，邏輯上四個角間均留給3房有兩面採光，而其他部分則依採光面的大小做為2房或1+1房，其中B7/8/9前方是中視大樓，依照建照查詢結果，這一側的房型大約到12樓可越過中視大樓，但就算沒越過棟距也完全不需要擔心，因為這個基地真的很大，仍有30米以上的棟距。以下針對格局細部說明:
- 21坪:1+1房1.5衛
不過話說回來，這個房型的總價跟其他戶別有很明顯的價差，也是南港預售少數比較平易近人的選擇。
對於不需要太多房間的人，大可客變改為大房間+1大工作間+1衛或是選擇房間+更衣間的享受型配置。
而非常需要買在南港但不希望花太多錢的朋友，若能接受暗房(這點意外的很多人可以接受)，這種1+1房1.5衛的少見配置，倒是可以成為2大1小的經濟型選擇。
在思考了以上的選項之後，單就1.5衛的配置，我覺得是怪但不錯，因為廁所要取消很容易，但要新增因為糞管問題可是難上加難，因此多還是比少好。
- 26坪2房2衛 (本戶已完銷)
這是非常標準的三明治格局，我們幾乎在每個建案都看的到，因為其大量出現，可以得知這種格局算是在建商以及住戶都能接受的甜蜜點上，否則不可能這麼常見。
這種格局最大的特點就是零走道、明廳明房但衛浴不開窗，但是若細細比較，可發現擎天森林的這間2房在類似格局中算是較為突出，這個格局在進門處仍然可以有鞋櫃的配置，而且門是開在了靠安定面側，比較沒有玄關門旁邊是廁所門的不良感受，且連帶使得沙發背牆較一般配置長一些，以上是優點，但這個格局的小缺點是為了外觀設計選擇將冷氣放置在陽台，這就使得陽台少了一區收納空間，對於小宅來說仍是有明顯的損傷。
另外三明治格局一定會有個在沙發旁邊開放廚房的設計，在使用上仍得細心維護，究竟是豪宅感開放大中島，還是家中髒亂的核心，端看使用者的習慣、金錢及維護能力而定。
最後這個格局常常因為暗廳明廳而起爭議，對我來說這格局是100%的明廳，因為他才26坪而已，然後沙發(或說客廳)的邊邊距離採光面甚至不足3米，在低檯度大面窗的助威下，這採光並不會有什麼問題，跟大陽台或深凹窗的客廳甚至差距不大，反而太陽不會直接曬到沙發上的人、住起來更舒服。
- 38坪3房2衛:
本房型採大主臥小房間配置，是非常標準的邊間三房，客廳有到達標準的3米深、獨立廚房冰箱+電器櫃均放得下、主衛採三套式無浴缸但有開窗。
雖然說標準，可是這個房型的玄關處有比較扣分的點，一是吃柱、二是玄關過長浪費空間，另外客廳沙發有一點小壓樑，好在並不嚴重，非常容易裝修解決。而兩個較小的小房間主要的問題在於衣櫃尺寸較小，尤其是主臥旁的那間衣櫃小又不好開門，但這一樣可以客變處理，只要將主臥的空間推縮一點回去，次臥就可以改開門在中間，這時就不會有小書桌卡住衣櫃門片的問題。
總歸這房型全部最爽的就是主臥，完全不壓樑、空間超大、收納齊全、廁所門不會衝到床鋪且衛浴開窗，在38坪的規劃中算是屬一屬二完美的主臥。
- 46坪3房2衛:
46坪在目前已經屬於大三房的坪數了，而這間更可以做為3+1房的規劃，有著超過4.8*6米寬度的超大公領域，可以在公領域中安排開放書房、輕食區中島及標準餐桌。
此外次臥也較大，其中一間已經可放下雙人床，而主臥部分其實可彈性調整，大次臥的床尾衣櫃其實可以改為主臥使用，就可以成為類似38坪的超大主臥設計，且46坪房型的主臥衛浴終於有了四件式配置，唯一美中不足的是四件式中的浴缸及淋浴間分在整間浴室的左右，這會影響到衛浴的乾區，而家裡的浴室是自己要刷不比飯店，會相對麻煩一點。
建材
擎天森林因為地段及基地完整性關係，房價不可能多低，而為了撐起相對應的房價，自然建材也是下足了功夫。建材配備表
| 氣密窗 | YKKAP | 6+6玻璃 | 防霾紗窗 |
| 廚具 | 德國原裝Leicht | ||
| 廚電 | 國產三機+洗碗機+Bosch微波烤箱 | ||
| 衛浴 | Toto馬桶 | 德國Grohe龍頭 | 德國Duravit面盆 |
| 地壁磚 | RAK及其副牌Roman | ||
| 其他 | 附日立室外機及全熱交換器 | ||
| 保固 | 20年結構+5年防水+3年設備保固 | ||
門窗/地壁磚
在氣密窗部分沒有意外的選擇了YKKAP並且搭配6+6LowE膠合玻璃，由於玻璃部分並沒有偷料且選擇膠合型式，隔音可望達到40分貝等級，而紗窗更採用Greenweb的防霾紗窗，透過細編織及靜電可以過濾空氣中的雜質及大部分的PM2.5(交大環工所檢驗可減少99.2%的PM2.5進入)，是台灣都會區很需要的配備之一。(但要記得洗…)
交大環工所針對Greenweb防霾紗窗之測試結果
而在門鎖部分選用德國與瑞士五金、保險箱大廠合併後推出的Dormakaba品牌，現場展示的型號屬於推拉式門鎖，我喜歡推拉式>平把，主要是質感更好些。地壁磚則選用世界最大品牌杜拜RAK的產品，只不過壁磚的好壞師傅以及有沒有趕工還是比較重要，其他的只要是品牌磁磚就差不太多。
廚房/衛浴
擎天森林的廚房櫃體全面使用德國Leicht的產品，因此整個櫃體及五金均由德國原裝進口，品質相當有保障，同時直接標配Bosch洗碗機及微波烤箱，檯面則使用杜邦人造石，雖然良心柴仍較推硬度更高的石英石，但杜邦人造石已經是人造石中的最頂級選擇，整套廚具絕對是水準之上的配備，且功能齊全，除了特殊需求外並沒有客變退廚具的必要。
至於衛浴則是在方便維修與質感上做出平衡，因此馬桶選用備料最齊全的Toto，然後臉盆、五金則昇級為德系高端品牌，分別使用Duravit以及Grohe的產品，Duravit我個人比較看不懂，只知道市場價格偏貴，但Grohe龍頭則是我的愛牌，尤其是蓮蓬頭及花灑，因為他們家會有一個Rain O<sub>2</sub>模式(不同產品線世代名字略有不同)，在出水時會混和空氣，藉此產生特別柔和卻超大的水量，洗起來很有感，目前花灑的雨淋模式我認為還是以Grohe及其兄弟Hansgrohe(AXOR)的產品最為舒服，仍然贏Kohler等競爭者。
冷氣/全熱交換
擎天森林"標配”日立的一級能效一對多室外機，除了省掉一部分家電費用外，也可避免室外機混雜造成的外觀影響，而室內機部分則因為喜好不同且影響到裝修(吊隱式/外露式)，所以配管及室內機需要由住戶自行處理。
<編按:在綠建築盛行且影響到獎勵容積的這段時期，送室外機非常盛行，原因是如果全住戶均使用一級能效的室外機，則在該項建築節能可以獲得滿分8分，是相對容易額外拿分的項目，不過目前大多政府已收回綠建築的容積率獎勵，未來這種標配冷氣的建案又會逐漸減少。>
除了冷氣之外，本案另外提供一台日立全熱交換器，交屋時會預先裝在指定位置(各戶可能略有不同)，而後由住戶搭配裝修自行拉管至各區域，相比現在平價住宅也開始配備的VAF或稱新風系統，兩者雖然都有讓室內外空氣交換的效果，但全熱交換因為多了熱交換器，所以更適合在空調開啟時使用，不會像VAF新風系統直接把戶外熱空氣導入，造成冷氣浪費。
建商與保固
本案是一個超大型建設集團合作的成果，由亞昕及新潤兩家上櫃建商主導，同時白天鵝及海悅也有入股本建案，因此擎天森林的預售屋相關風險較低，畢竟這幾家超大型建商或代銷營運均很穩健，而且業務蒸蒸日上，這幾年也明顯有往品牌建商看齊的趨勢(亞昕及新潤兩家均為中階建商，過去亦均有過瑕疵負面事件，但不可諱言的，兩家建商都是近年的評價比早期好)。
而白紙黑字的保固則是提供超越平均的20年結構、5年防水及3年設備保固，並有一年的社區營運輔導，另外也有線上監工(工地24小時錄影)及雲端客服App等時下流行的客戶服務系統可供購屋者使用。
付款與合約審閱
擎天森林因為已經開工，所以第一筆款項為訂+簽+開工款總計13%，而工程及交屋款則分別為12及5%，預計交屋時間為2023年第4季。合約部分，因為這是大型建商的合作案，大家都怕模糊不清導致未來糾紛，因此合約寫的非常明確，建材沒有太誇張的非同等級選擇(但鋁門窗部分，昭和個人認為與正日系的不二、YKKAP、三協非同級，只是也的確是不差的選擇)，且有明確寫必須因斷貨致無法取得貨源才能更換，算是很有保障，而住戶規約也寫的很清楚，各戶施工的保證金、清潔費，不允許事項等等都已記載進去。
<編按:這部分良心柴認為住戶規章一定要先緊然後再慢慢放鬆，建商願意先當黑臉把規約寫出來是大加分，因為社區治理符合破窗理論，若一開始不規範清楚，讓人當了率先砸破窗的那一戶，那之後的社區風氣敗壞只會越來越快，而社區治理失敗可以一年當三年用，三年就夠讓辛苦買的新房變成跟中古屋一樣價值，前面殺價殺的再厲害都比不上社區敗壞產生的跌價。>
本案契約已通過台北市政府的備查，可在此看到備查之資訊: https://tinyurl.com/4twt2ypc，整份合約唯獨在銀貸確認前共需付3成的頭款具有進步空間(也就是25%至完工+5%驗屋後交屋款)，目前最佳的選擇為15%+5%交屋款，一開始需準備的頭期款比例小於擎天森林的3成。
<編按:但別誤會銀貸就代表最後能貸到的趴數，或是以為這是銀行認定的價值，基本上除非是特殊案例，否則合約上的貸款成數跟實際上可貸到的成數是脫鉤的，真實貸款成數主要與個人經濟狀況、”政府政策”、地段及有沒有超過豪宅門檻有關，而合約上的銀貸成數反應的則是建商想要先收到多少比例的款項，並且是建商取巧想要規避定型化契約5%交屋款的合法招數。>
銷售狀況
擎天森林一開始以26坪為銷售主力，| 因此建議賞屋前「私訊」，除了回覆目前的成交價範圍在賞屋前有個底，也會請認識的銷售專員開價就給成交價的範圍，若已預約好賞屋時段，接待中心已分配接待專員就沒辦法幫您安排，因每個專員的銷售習慣差異大，良心柴不便中途介入，來訊良心柴會安排接覺得介紹實在且功課做很足夠的專員接洽。 因多他案代銷專員詢價，私訊請附上姓氏+電話以及您要看的坪數大小及大約樓層，良心柴希望把重心放在真正有買房需求的人，請鄰近個案的代銷業或是無購屋意願無預算者勿再來訊。 |
總結
| Location | |||
| 地段 | 南港/東區門戶計畫外圍 | ||
| 基地 | 大而方正、接壤公園、臨雙線道靜巷 | ||
| 機能 | 非鬧區、有標準但不算強大之機能 | ||
| 交通 | 大眾運輸 | 距站區900m偏遠，市區通勤較麻煩，唯南港是三鐵共構，長途旅行優勢大 | |
| 開車 | 國一國二/環東/市民均近 | ||
| 基礎設計 | |||
| 規劃 | 純住宅、一樓挑高純公設 | ||
| 結構 | 六級制震/SC/住友制震壁 | ||
| 梯戶比 | 一層8戶3電梯共26樓，梯戶比66.7 | ||
| 車位 | 全面坡平 有充電車位(已安裝供電分配裝置) |
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| 核心建材(事後加裝困難者) | |||
| 樓高 | 3.4米 | ||
| 隔音樓板 | 無 | ||
| 氣密窗 | YKKAP配6+6 LowE玻璃 | ||
| 裝修材(容易客變或事後裝修改變者) | |||
| 廚具 | 德國Leicht配人造石 櫻花三機配Bosch洗碗機及微波烤箱 |
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| 衛浴 | Toto配Duravit面盆、Grohe龍頭 | ||
| 其他 | |||
| 坪數選擇 | 21坪(單面採光1+1房1.5衛) 26坪(單面採光2房2衛) 38坪(雙面採光3房2衛) 46坪(雙面採光3+1房2衛) |
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| 付款條件 | 訂簽開13%、工程期12%、交屋款5% 銀貸70% |
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| 管理費 | |||
此外，因為有小坪數的設計，本案在整個南港優質地段中提供相對容易入手的選擇，因此除了已累積一定資產的朋友外，年輕首購族仍不妨嘗試了解。
老話一句，資訊及直接聯繫案場的管道都已提供，如果這個建案適合你，那真的不要猶豫，在功課做了之後就盡快聯絡吧! 因為在這個世代，買房是早買先享受、晚買也不會享折扣，祝大家買到好房好價~~
