朋友拜託我買他的房子

以前當過半年的房仲，那時候的同事，他因為某個原因需要錢，要把小套房賣我。
地點台北市，某巷子的門牌，3米巷，電梯華廈7樓中的3樓，這個建築物基地很小，一層3戶，大的也才15坪，他的是中的約12坪，室內9坪多。
有裝潢，隔成1房1廳1衛，有陽台，月租1萬5，跟我開480萬，單坪40萬不貴，月租1萬5，投報率3.7%，缺點是我怕轉手賣不掉，12坪可能不能貸款，我要全現金。
這戶是客戶換屋賣給他的，他本來自租說要回高雄發展，很猶豫要不要買。
一坪40萬應該也不可能再跌了。