台北市 需要的不是大量公宅 ,是大量的防災都更

maxwu123 wrote:
我保證目前成功的台北市都更案例
都是至少一坪換一坪 (室內坪、主建物)
權狀坪一定不止~


那是你倒果為因了....

房子一坪可以換幾坪,重點不是建商,而是建築法規,
建築法規限制下,沒辦法室內一坪換一坪的房子,
建商不會去談,因為屋主不容易答應,成功機率很低,
所以你看不到成功的案例是低於一坪的。

目前我的觀察,台北市公寓都更後低於一坪的,
佔70%以上。

我家有兩間房子,

A位置很好,但無法一坪換一坪
沒有建商來談過都更。

B位置不好,但可以一坪換1.X坪,
已經有2家建商開過都更說明會了。


建議你,先把"容積率""土地使用區分"這兩名詞搞懂,
這很重要而且基本,
都更可以換幾坪,全都在這2個名詞上打轉。

就好像要學加減法,只少要先看懂+-吧。
樓主講的很好
都更比公宅更重要
但都更有多難? 難如登天
光是讓案子內的所有屋主答應就困難至極
我老家一間五層樓公寓,一戶一樓才五戶
一到四樓都答應,五樓則是十多年來不回應不理會
結果就是無解
很多都更案都是數十戶以上要怎麼都更?
再者都更案現在是先答應的最吃虧
最後答應的條件最好拿最多
誰要先吃虧?發現吃虧後去吵,好處要重分誰會答應?
都答應完跟建商討價還價,曠日費時,花的時間人力成本更多,要回收成本就需要更好的條件,屋主越爭福利越少,誰會接受?
最好的辦法是政府來制定都更條件
讓建商有利潤願意來做
而屋主也不會吃虧的條件
這樣可以省去很多時間成本
但光制定過程就夠讓大家吵的了
曠日費時制定出來後,又會被大家罵圖利建商
我看要到這一步還不知道要多少時間
容積率是公有財 拿出來給都更的吃

有一點類似 把馬路、巷道畫給它們、把公園、綠地畫給他們
甚至政府出錢每一戶給個一兩千萬,附近鄰里每戶強制贊助十萬
你一定沒有認真觀察台北市民, 這些人只需要"錢", 其他都不重要
建議樓主選市長,選立委,這邊一個人一種意見~~
maxwu123 wrote:
台北市 需要的不是...(恕刪)


台北市貴是因為它是台北市

跟供給沒多大關係

台北市地理位置如果沒其它可取代

就算將老公寓清除光光,都變成了新大樓

台北市房價只會更加變本加厲炒的不亦樂乎

為什麼?因為是台北市阿

房價能否炒高,只跟三點有關,就是 地點 地點 地點

你為何不關注 金山,萬里,石門的房價?很便宜阿,答案不就出來了

台北市你想破任何方法都不可能便宜到那裏去,不可能就是不可能,趁早離開方為上策


maxwu123 wrote:
台北市 需要的不是...(恕刪)

不曉得都更是"傳說級"的難度嗎?

那是主政者態度強硬一些才能在這幾年一一露出檯面加以解決,
然後讓你有機會在這嘴砲,
你可以去查有哪個都更能在20年內完成的?
不能在8年內完成的,沒有主政者會多放心思去動他們,
當然像你這樣的嘴砲多一點並沒錯,可以給各縣市壓力,
兼用輿論壓力都更才會快,
哪天規劃到你家時,不要又哭天喊地的喊政府不公。
我只舉一些簡單的例子及自己觀點(目前看得到的現況)
1. 一坪換一坪,不是那麼簡單的你得回所有坪數,例如原有舊屋50坪其中可能公設才10坪(因為以前法規不嚴),改建後你就算有50坪,室內可能縮至30坪 (但建商還是告訴你,你賺很大,因為你以前才60萬一坪的房子已變為100萬一坪了)
2. 建蔽率也是大問題,以前你的50坪房子蓋在60坪土地上(例如前院有10坪),全棟樓(假設5樓住戶)都一樣,但改建後,因為建蔽率的因素,例如台北住三之二好了(住三之二已算很大的建蔽率)建蔽率45%,那你們原有的60坪地,因受限建蔽率平面只能蓋27坪(往上蓋),所以全棟(50*5坪)要蓋一坪換一坪,要蓋9樓多(算10樓)才能一坪換一坪。那建商也要分得到所以要更高,建商姑且不論,有誰想把自己的房子變成單層面積很小,特別是一樓有店面者絕對不要
3.建商要都更,都是規劃「豪宅」因為單價才高,試問,建商想賣一坪100萬的房子,還是一坪70萬的??
4.原住戶問題,除了前面說的,一樓最不想參與之外,目前民眾心態都是,一毛不想出只想拿回最多(所以建商都會說你換回了值錢的住宅,也馬上規劃出貴鬆鬆的房子給你看了爽),試想,有人會心裡想「我要住新家,我願意出材料成本來蓋」嗎?如有都更案,是不是每戶都會說「我一毛都不出,你還要給搬遷費,改建期的租屋費...」這些都是算在蓋新居的成本裡,你以為建商會平白給你嗎??最後,你想賺建商也想賺,那大家都賺的結果就是豪宅不是大家可以安居的一般房子啊。這裡更好笑的還有很多人會說「找建商來,我們不要自建」(倒底有建商主事你的成本高,還是不要建商成本高??)
5。除了以上各因素,各種屋主難搞才是都更不成的主因吧,朋友家大樓連換電梯都有人不願出錢,那談都更有可能??
6.個人看到很多都更成功案例,都是原本那塊範圍中就是有很大空地,其餘地主不多才成功的(或公有地多)
都更卡在人性問題

地主戶: 土地是我出的,我要拿多一點

建商: 房子是我蓋的,我要拿多一點

一樓店面房東: 拎北收租收的好好的,都更是幹啥?

未經深入思考,很容易得到這個錯誤的結論

但給容積獎勵只會讓地價變得更貴、讓土地持有比高的公寓住戶更不願犧牲手中的土地持分

結果就是公寓全部大漲,讓中低階層更難負擔
而且都更後蓋出來的房子一點都不便宜,可能還變得更貴

要讓都更成功需要的是:
1. 提高房地比
2. 提高得房率 (降低公設或消防設施要求、提高實質可用比率)


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