前陣子做了一個夢,夢境如下:

【緣由】
想要在台北買房當作投資的我,透過有品牌的房仲積極看屋看了2年,但總是覺得房子太老、格局太差、價格太高,終於在今年5月份看上了一間大約18坪的華厦1樓,格局方正2房2廳,於是在一週後就決定出價下斡旋金,本以自己砍了快100萬是沒機會的,沒想到屋主很爽快地答應出來談價,在房仲居間洽談之下,當天就成交了!但此時才是讓人擔心的開始.....

簽約後,我開始依約付了20%的頭期款,並開始辦房貸,由於個人信用還不錯(提醒大家,信用卡用得好,準時還款,就可以累積好信用),銀行方面快速審核通過,利率也給的不錯,但由於工作較忙,一直拖到6月4日當天中午才約了銀行人員對保,而就在對保前的1個小時,接到了房仲業務來電,先向我說明漏水已由賣方修好了,但接到了地方政府工務局的違章建築查報拆除通知,因為陽台外推的違建被檢舉!當下我真的傻眼,房仲請我不用擔心,他們正在找民意代表處理中,而依他們的經驗,真正會拆的機率不大,請我還是繼續對保完成貸款作業,雖然是這麼說,畢竟是首購,而是存了近十年的積蓄,我還是很憂心,當下只有請房仲有最新消息要馬上跟我說。

中午用餐時間,銀行對保人員到了,在簽約前,我主動向對保員提到因為陽台外推的違建被檢舉,已被通知拆除的事,對方相當驚訝,馬上勸我不要買了,並且暫停對保作業,因為只要一旦對保完成,代書就會在三、四天內將產權設定到我的名下,屆時被拆的,就是我的房子了!於是我聽取建議,並且花了時間從不動產買賣合約書、現有法規與判例,先找出對自己有利的條款與證據!所幸,讓我找到一些有利的證據。

一、未以書面說明違建事項:在「合約書」或「房屋現況說明書」中,均沒有提到有違建非法增建,僅有提到增建,大家要留意增建不完全等於違建,雖然房仲說肉眼一看就知道了,所以我應該要知道,但老實說,在買方、賣方、房仲三方而言,有品牌的房仲通常擁有地政士或不動產的資源,他們才應該是最了解是否有違建的那一方,更何況未來若到法院訴訟,書面所寫的,才是有最效力的。

二、勾選未被檢舉、通知拆除或列管:在「房屋現況說明書」中,有一題詢問「現有房屋是否有違建被檢舉、通知拆除或列管」這部份代書當初勾了「否」,並且有屋主簽名確認,也成為談判解約成功最重要的要件。

三、延誤通知買方:買賣雙方是在5月8日在房仲與代書的見證下簽約,而5月11日收到報拆通知,但我是一直在6月4日才被告知,因此可主張此部份誠信問題。

四、依合約條款可主張解約:依「不動產買賣契約書」第二條第二款「增建部份無所有權,可能因衛生地下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞。除本契約另有約定外,若增建部份於交屋前(如有借屋裝修則為借屋裝修前)曾被拆除或曾被主管機認定為違章建築或曾被通知拆除或有公告拆除,或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時,不論乙方是否知悉,甲方均得依民法相關規定向乙方請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利;若於交屋後 (如有借屋裝修則為借屋裝修前)始公告或通知拆除,或甲方自行變更使用致被通知拆除時,甲方同意自行承擔風險,其相關之權利義務甲方確已知悉」,爰此我主張解約,請房仲協助洽談。

有了上面這四大有利證據,其實解約就有七、八成把握了,我當天晚上立刻打電話向房仲要求解約,雖然房仲花了一些心思想說服我,但我態度堅定,畢竟如果交屋了,被拆跟權益受損的就是我,不過我還是不放心,畢竟是第一次遇到這種事情,所以返家後,我立刻查詢並研讀相關法規,包含民法、刑法、台北市違章建築管理辦法等法規,同時查詢了近5年的相關案件判例,過程中是又驚又喜,心情起伏很大。

從法規跟判例而言,雖然情節類似,但法官判買方、賣方敗訴的數量可以說是各半,可以整理出幾個原則
一、買方敗訴主因:
(一)不符合比例原則:依民法第359條,買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。(簡單來說就是比例原則,如果瑕疵包含漏水、違建等項目,修繕或影響面積較小,與總價相差甚遠,法官會認為買方的要求不合理)

(二)事前已知情違建:若買方事前已知情有違建,有書面可證明,如平面圖、竣工圖或房屋現況說明書等文件,並且被納入合約書中,買受人僅得請求減少價金。


二、賣方敗訴主因:
(一)未以書面告知違建或報拆事項:明知其瑕疵而隱匿實情未告知買受人,在「合約書」或「房屋現況說明書」中,均沒有以書面提到有違建事實,可視為隱匿實情,甚至可能吃上詐欺之刑罰。

(二)合約書約定解約條款:依照內政部不動產買賣定型化契約或一般常見契約,若房屋有違建被通知拆除,簽約前買方可主張合約無效;簽約後,交屋前,買方僅能主張減少價金;交屋後,則完全由買方負責;但若買賣雙方在合約書有合議,則可依合約書為主,因此很建議大家在擔任買方時,一定要注意這個條款,我的合約規定就是對買方較為友善的,交屋前,不論乙方是否知悉,甲方均得依民法相關規定向乙方請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利。


看完上面的分析,讓我就更有信心了,接下來就是要自力救濟的時候,千萬不能只聽房仲的,要自己多查多看,並且視自己的情況來調整,由於我的房仲與賣方態度還算良好,所以我決定先給房仲與賣方一週的時間來處理,暫時不從法律手段著手,但仍要掌握幾個以下原則。

一、書面完整紀錄:過程中不論與房仲或賣方討論,對方大部份只敢用電話跟你討論,不太敢用文字訊息或mail回覆,所以要自動自發在洽談完,每天寫下今日進度與洽談重點(包含人事時地物),以文字訊息或mail提供給對方,並請對方確認內容是否有偏誤需要修正,且明確回覆收到。(一天一封就好,不太需要每通電話都寫下來,重點即可)

二、適度引用法規條文:要讓房仲或賣方知悉,雖然還沒有走到法律階段,但買方是具備一定法律常識或相關知識,因此在撰寫或洽談過程中,要精準表達法規第幾條明訂、法律專有名詞要有精準等等,以彰顯我方的慎重。

三、定期追蹤進度,日期要求要明確:雖然等待的過程會很令人焦慮,但千萬要忍住,在每天固定的時間詢問進度,讓房仲跟賣方知道你很看重此事;另外,自己所提出要求的日期,一定要落實追蹤或執行,千萬不要拖延,要讓對方把你的要求放在心上。

四、態度和善不威脅:雖然這個社會大家都怕壞人,但在追蹤或談判的過程中,記得說話語氣跟文字用法都要和善,避免被指控有威脅性,造成對方害怕,未來若進行訴訟,更有可能被指稱恐嚇,例如一般人會寫「若不回應,就等著上法院」,我則是寫「我想買方、賣方、房仲三方都不想進入到法律訴訟階段,希望大家都能快點回到正常的生活與工作之中」。

五、房仲顧慮品牌商譽:有品牌的房仲大多都會顧及公司的商譽,畢竟這是個社群時代,萬一處理不當,很有可能為了一點小錢賠上公司的商譽,造成更大的損失,因此要適當提醒房仲,並且詢問主管或總公司是否知情,讓房仲會愛惜羽毛。


最後,在我運用上述證據與原則之下,終於在事情發生的一週內,順利取得解約的共識,但此時千萬不可鬆懈,愈是到最後,愈要慎重,解約協議書也是一門學問
一、明確說明解約前提:要清楚說明解約的要求,並形成書面文字請房仲與賣方事前確認,避免雙方直接在協議書上修修改改太久,造成解約失敗的風險。
二、費用負擔與權責:此次我認為我的權益受損,因此請代書要敘明原因,避免解約原因可歸責於我方,因此寫上賣方違建被拆的事;而在費用部份,則要求將我方已撥付至履保專戶之簽約相關款項,扣除簽約費與結構檢測費用外,在三個工作日內全數歸還我方,如果有其它費用,則請房仲擬定協議書前列表告知並說明原因。
三、簽名與合約書相同:若賣方是委由代理人進行買賣,一定要聲明,須出示代理同意書,並且在解約協議書上的簽名要完全一樣,才能產生法律效力!
四、簽名順序與地點:協議書雙方確認無誤後,由賣方簽認後,由我方簽認,並建議約至房仲店內簽署完成,最好代書也要在現場。
五、記得取回本票:部份房屋買賣,由於買方尚未有貸款,因此會設定以本票作為擔保,記得要把本票正本拿回來!


於是,我順利在一週內完成解約,算是很幸運沒有走到曠日廢時的訴訟階段,慶幸是賣方是個明理的人、房仲愛惜羽毛,還有家人的耐心支持!
不一定每個人都像這個夢的結果這麼幸運,上面所說的夢境僅供大家經驗參考,還是要聽取專業的法律意見喔!


文章關鍵字




魔傑男 wrote:
前陣子做了一個夢,夢...(恕刪)
ozow
其實沒有那麼複雜
屋主在委賣的時候對於屋況都要寫清楚
那幾張紙內容都填寫的很詳盡
我自己賣房子 買房子 都還有點印象

當然包含房子有沒有漏水 或者違建這類的問題 上面都有寫

你這個問題估計都是賣方惡意隱瞞了

基本上中古屋賣房子
即使有違建都存在很多年了 鄰居幹嘛無緣無故檢舉?
還不是屋主最近有施工


所以你應該是買投資客剛裝潢好的房子吧!

基本上他上面寫的屋況跟事實不符 即使對保撥款之後 你也可以不接受交屋
不交屋 履約保證的錢卡在那邊, 房子已經過戶你的名字 屋主一毛錢都拿不到 當然你也不能入住

哪那麼複雜

寫那麼多, 也沒重點

魔傑男 wrote:
前陣子做了一個夢,...(恕刪)
寫的很詳細,讓大家暸解感謝分享

魔傑男 wrote:
前陣子...而就在對保前的1個小時,接到了房仲業務來電,先向我說明漏水已由賣方修好了,但接到了地方政府工務局的違章建築查報拆除通知,因為陽台外推的違建被檢舉!當下我真的傻眼,房仲請我不用擔心,他們正在找民意代表處理中,而依他們的經驗,真正會拆的機率不大,請我還是繼續對保完成貸款作業,....(恕刪)




太好了~我看到重點就是賣房仲介還說快點對保沒關係


~賣房仲介惡劣到極點了~成交了當然跟他沒關係~
請問檢舉了違建,嘉義市政府建設處 使用管理科 以沒有預算拆除為由,遲遲不拆,雖然已判定違建,但拖了一年多也沒拆,這該怎麼辦?
魔傑男 wrote:
而就在對保前的1個小時,接到了房仲業務來電,先向我說明漏水已由賣方修好了,但接到了地方政府工務局的違章建築查報拆除通知,因為陽台外推的違建被檢舉!當下我真的傻眼



早不檢舉晚不檢舉,怎麼會剛好在要對保成交前被檢舉?會不會太巧了些?
感謝!

很實在的分享

房仲的嘴臉

讓網民再度見識了

台北市違建法規嚴格

即報即拆

找民代沒用

民代也怕被爆料濫用權力施壓


很詳盡,謝謝分享!
也恭喜你事情處理的完善!
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