乂林達浪乂 wrote:
今日看一下之前自己PO...(恕刪)
我找的時間跟你差不多
現在就是比誰氣長
撐下去就是了
回頭看看以前的討論串
是不是會慶幸還好沒衝動? XD
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剛好我看了不少的台北市房子,價位大約也在這邊.
用4000萬以上來說,仲介那邊都掛非常的久.賣2~3年的還不止一個案子,非常普遍.
我是大安區長大的,原本優先看的也是大安區.
查了下實價登錄資料,今年大安區在4000萬以上,3~5月共40筆成交.或許隔一陣子會補登個5~10筆吧.
待售呢?光是信義一家就有576筆掛賣.永慶則有371筆.
現在有不少案子是只在其中一家賣的.所以未必都重覆.再加上其它管道售出的,我想待售700筆算是個保守的數字.
3個月只賣了40筆,一個月13筆,這700戶賣到要何時?4年多.還不考慮到每個月新增的物件.
這些賣很久的,有在和平東路邊的,有在基隆路邊,泰順街,永康街那邊都不少.
普遍來說,開價都在120~150.地點差嗎?我不認為.
為何難賣真的有去看就知道了.屋齡大是個最主要問題,如果我們把網站上篩選加個屋齡20年以內(沒要求新屋),由576減到174間.
願意拿這錢買房子的人會不在乎屋齡?當然不會.
地點再好,屋齡一大就有幾個問題.
第一點,建物隨年份折舊.當然我們都知道土地價值是不會折舊的,這些地方賣的是土地價值.可是10幾樓的集合住宅都更或改建都困難重重,只能愈住愈舊.少少的土地持分值多少?
第二點,台灣地震頻仍,老化的建築不僅管線或是建材遠不能和新屋相比,太舊的房子舒適性與安全性都有問題.建材差,混凝土強度低,當年的耐震設計標準也不夠嚴.
第三點,沒有哪個人買這麼貴的房子是純買地點,方便生活或每天回家睡個覺.所謂千金買屋萬金買鄰,這些房子當年的買價都是自己1/2~1/3以下,和全新大樓的素質是不同的.會面臨有些公設壞了部份人不願出錢,或是屋主換新屋租人,租客愈來愈多的問題.進進出出的人愈來愈多不認識.我家就是從新住到舊,也因為這原因想趕快換間新的.
新的少又貴,所以高價屋在現在是票房毒藥.尤其投資客退場,高總價屋難賣到極點新聞不知講多少次了.
我前幾個月在師大對面看了間建物權狀46,主+附約33的12年屋,加個坡平開價7000多.7樓的建物也不必說門面和公設了.這次物件賣這價錢當然連出價都懶,到現在當然也繼續掛賣.
我買第一間房子做了10多年的爐主,全棟最高價.當年那還只是不到10年的房子,還好前兩年我樓上鄰居接棒買貴我近一倍.
這次不想再當爐主了,這不是什麼光榮的事.
目標轉到大直,雖然一樣貴,但至少屋齡新,前後住戶大家買價不會差太多.
p.s.永慶的網站上,幾區跌幅最大的,大安區就名列其中.怎會跌不到哪去?原先被吹捧過度而已.
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ryang1212 wrote:
只要是坪數乘起來沒...(恕刪)
4000萬在大安區只是老舊大樓而已，離我說的在豪宅稅門檻外面一點點有很大的一段距離。
要知道，台北市豪宅稅門檻跟銀行可貸款成數門檻是7000－8000萬，所以坪數乘以單價起來不到豪宅稅門檻的好歹也要有個5000萬6000萬以上的價位。台北市精華區自住的家庭要住到舒服大概都是抓三房大小（不管是小三房還是大三房），怎麼算都不會是總價在4000萬這個區間（除非是內湖的某些特定使用區）。
4000萬的房子推不動並不奇怪，因為以一坪120萬左右回推回去，新一點的大樓室內實際坪數大概20出頭坪，主要賣給有錢的年輕人，室內大概都是做一房一廳的；舊一點的大樓屋齡大概都是30年上下的而且也沒大到哪裡去，怎麼樣都不會是台北市天龍國家庭的首選產品。多加一點坪數或是新一點的大樓就是五六千萬，所以台北市的市場我這樣看下來，五六千萬的產品是天龍國家庭族群最搶手的，在房仲網站上好的產品（沒壁刀，平面車位，格局方正）幾乎都是被秒殺，掛在上面很久賣不出去的基本上都有致命性的缺點。
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cedarwood wrote:
4000萬在大安區...(恕刪)
真的有在看大安區的房子,就知道開價7000萬以下是看不到好一點的東西的.
除非連掛出來賣都沒有就被鄰居買走,否則這價錢要說秒殺就有點誇張了.我就是長期關注本區,到後來沒多大興緻了.
因為根本沒看到好物件.
即使仲介已認為C/P值很高掛個推薦的符號上去.條件一樣很不怎麼優.
這區本來不是賣年輕人的,但是中年人要存到足夠的錢買這區也要有點本事,
我所謂足夠的錢當然不是指頭期款而已,而是打算買了後還可以留多少資本在手上,
不是考慮貸款月繳多少,自己的現金流能否負擔.
看到這些房子調權狀出來每間設定都高到嚇人,即使他們收入不錯或有其它投資也讓人難也接受.
貸款沒付完房子都不算自己的,
據知更有不少是錢不夠用就去增貸,愈借愈多的.
這事就先不討論,說我考慮過的幾個物件.
前一陣子看了間青田街附近的9年房子,但是和平東路門牌.
開價從7980開始掛賣.一路降,7380,6980,今年1月5368賣出.
室內+陽台33多一點,兩個機械車位,門前的巷子小到有台車臨停就卡住整條路.
6樓的5樓能有何管理?
開價7980最後5380賣出,67折.
這案子賣了一年多的樣子.
另一個是2年前看的,在信義路大安森林公園對面的巷子,勤美樸真後面.也是6樓的房子,大約6年左右吧,有兩戶.
這條巷子本較大,車位記得是坡平.這兩戶都從7600左右開始賣,看到有競爭對手開使比價調降,降到7300,6900,
後來查到是6000~6100賣出.也賣了有一年多吧.算一算大約是8折.
這是103年最高點成交的.那時市況沒這麼冷都賣這麼久,價錢也與開價落差不小.
6樓的房子幾乎沒管理一樣是大問題.
這已經是篩選過後比較關注的案子了,它的條件讓人出價的慾望都沒有.
會注意到它賣多少錢,是因為這期間每次一查它就跳出來.
其它20年以上的舊大樓就更不必說了.
真正要有個主+附36~37以上+坡平車位,10幾樓有比較完善管理的,開價都在8000以上.
大安區好些的,新一點房子算室內實坪都單價在200,隨便就破7000.
而實售4000~5000的不是舊就是有明顯缺點.花這錢有多少啃得下?
所以成交少到離譜,這兩年跌價也是大安跌最多.
從我前一篇的說明就知道,大安區年4000以上的都很難賣得動了,七八百戶待售每個月只賣10來間,
更何況開價7000~8000的.
每間都賣非常非常久.秒殺這事我真的是無法感受.
如果說開這種價大家搶買,我一再猶豫就是我的問題.
但開這種價成交寥寥無幾,表示大家都在等.
這兩年準備買這價錢房子的,都是早已買房的人.
有得住就邊住邊等,每等一陣子就不少間價錢又調下來一些,一降就是幾百萬.
如果有看到值得秒殺的物件煩請開示一下,我已打算去看別區了.
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ryang1212 wrote:
真的有在看大安區的...(恕刪)
開價七千多的，成交價就是落在五六千多。那些開價五六千的，最後落也是落在四千多，本來就不是五六千的產品。
我相信大大是真的有在看, 因為我看房大概也一年的時間, 上個月底出手了在中正區, 買到建商的保留戶, 所以是毛胚沒人住過, 但大樓其實已經幾年了, 價格透過各種管道周旋了一下, 算是滿意. 這間房子當時並沒有透過市面上的仲介在賣, 而是建商配合很久的代銷在賣其他建案時順口提到才開始洽談. 據我所知有另外一個建商最近也是正在出清手上的保留戶, 找了一批人專門在處理, 未必會經過房仲, 這類房源可能就需要多跑多聽多問才比較容易接觸到.
這中間我也跟幾個仲介配合, 也都是挑介紹認識資歷至少店長級以上的 (菜鳥真的時常會鬼打牆容易浪費太多時間), 區域從松山/大安/信義/中正都看, 中山區只要不是林森北路區塊也都看, 目前賣方開價到最後成交的價格, 你說的沒錯, 差不多就是 75-8折. 很多賣方會覺得自己手上的房子都是萬中選一, 住到賺到女生會漂亮男生會雄猛小孩讀書一定上第一志願連狗都會乖乖聽話叫坐絕對不站的那種, 但實際上, 機械車位直接打槍, 尤其是倉儲式車位的根本連看都不用看, 稍微寬一點長一點的車子根本沒辦法停, 有些車道也是窄到不行, 客廳看出去不是對到壁刀就是別的屋簷角, 不然就是周邊環境有宮廟做資源回收車行機車行等. 有上述條件的, 坦白說各個房仲網站點出來的物件絕對是一堆, 中到越少的只要一遲疑再回頭要去看, 馬上就沒了. 我有看到幾間我認為是有些許壁刀的, 稍微多考慮了一個禮拜, 結果房子馬上被別人買走. 相對如果是車位條件不理想的, 就比較不會有這樣的情況, 所以感覺上壁刀比較沒有那麼多人介意. 我幾個月前遇到一個賣家更絕了, 一邊談價格還可以一邊往上調, 到現在那房子還是出售中.
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