2011雅虎奇摩的房地產報導,過了將近10年回來再看就蠻有感覺的,重點是2011年當初寫的這些,這十年變化了哪些?

我只摘錄了一小段"仁一路因位在人工運河田寮河旁,可遠眺河、海景觀,除了「東方帝景」外,97與98分別有「世紀首席」與「港都帝座」等案,開價都在25萬坪之上",有興趣的可以看看最近這些案子的實價登錄到多少了,過了十年上下

從小住台北,房價太高買不起台北,被流放到基隆,成家立業十幾年,但覺得基隆很適合人居住的人

基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
【文/何世昌 攝影/邱添榮】地形與房市都屬於封閉型的基隆市,在交通建設與水利工程的整治之後,前後出現幾波推案潮,但基隆區域客的買盤卻不足以支撐龐大的供給,於是區內推案轉而訴求區域外客源,其中位於國道交流道周邊的建案,因往返北市交通便利而大受歡迎,在大台北高房價推擠之下,基隆房市找到屬於自己的一席之地……

基隆市總面積為132.76平方公里,市內三面環山,多山丘地形,僅有5%為平地,據官方撰修的『淡水廳志』所記載,因基隆外海的和平島形貌似雞籠,時人喚之為雞籠山(或稱大雞籠嶼),於是便稱基隆為雞籠。

清末英法聯軍擊敗清廷,雞籠於1863年開放為貿易口岸,1875年清廷正式在此地設治管理,當時以『基地昌隆』的吉祥話,將雞籠改為基隆,此名便一直沿稱到現在;基隆除了擁有著名的『基隆八景』,『雞籠中元祭』和『基隆炮獅』等民俗活動亦令人著迷,而外木山、八斗子、和平島等自然名勝更美不勝收,在晴雨等不同時節前往觀看,別有一番新的滋味。

推案拉攏區外客 七堵為未來新星

早在清朝年間,劉銘傳開創台灣第一條鐵路,其起點就是始於基隆,基隆也因此扮要交通重要樞紐之角色,不過鐵道嘉惠基隆的項目,產業面仍大於房市面,真正對基隆房市有拉抬效果的實質交通建設,還是非國道莫屬。

國道一號和國道二號穿越基隆市不同地段,但共同點在於,兩線國道都為周邊房市開啟往外發展的機會,而主要的訴求對象,就是房價相對昂貴的大台北民眾,在大台北房價一日三市,以及數波優惠房貸實施後,不僅以往龐大的餘屋消化殆盡,近幾年更有幾個造鎮案陸續推出,「城上城」即是其中佼佼者。

基隆市每年推案數量高低落差極大,在八○年代時曾出現一波推案潮,當時推案訴求兩大賣點,一是強調海景,二則專攻『近台北』,這類個案尤以安樂區內居多;九○年代後,推案再度湧現,不同的是,這一波推案遍布許多區域,範圍有擴大趨勢,如北二高基金、德安交流道周邊,和基金交流道北側的大武崙地區,還有深澳坑重劃區及六堵、七堵、暖暖碇內地區。

近兩年來,市區亦出現零星推案,甚至基隆港旁還出現景觀住宅;另基隆未來較具發展的房市新星則是七堵,七堵除了區內火車站前的七期重劃區,另因『基隆山線』議題爆紅的百福社區及捷運沿線,以及今年即將完工通車的大華交流道等題材,將大幅提升七堵房市能見度,而這些題材都不乏炒作空間。

基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
除了交通建設外,水利工程也是基隆房市的重大利多之一,員山子分洪道啟用後迄今,七堵與暖暖等區域已然脫離淹水噩夢,房價在低檔盤旋後正逐步走高,開價在二字頭之上的個案也日益增多;至於區內各處房市發展為何,以下將劃分為三大區塊作介紹:

一、廣義市區(中正、中山、仁愛區)

中正、仁愛、中山等三個行政區,堪稱基隆市菁華區域,基隆市政府所在的中正區尤為核心,市中心地勢平坦,有別於周邊山丘地形,建地條件較佳,房價行情也較高,惟推案數量不多,新住宅供給量相當有限。

雖然三區被泛指為市區,但區域房市表現仍有細微差異,以下將分別敘述。首先是中正區,在民國82年時,行政區東側市郊曾出現一股推案風潮,也因龐大的供給,當時餘屋賣壓相當沉重,「水美」即為箇中代表,其量體頗大,銷售期甚長,但該案後以6萬5坪的超低價,作為主要訴求招攬北客,成效不差。

市中心房價在九○年代後逐步走揚,至95年時,市區個案平均表價大多在15、16萬坪左右,然行政區開發已近飽和,推案數量有限,新案多在外圍區塊,今年6月於中正路的「豐澤」,基地原為港口用地,經變更後方才推案,訴求基隆港景觀,開價28萬坪。

自95年以來,指標個案多位在建地供給較充裕的新豐街。隨著台北市房價翻揚,北客至基隆購屋比率上升,建案開高價信心大增,新豐街上的「代官山」,已開出14.2萬坪的高價,翌年同地段的「普羅旺世」,表價15萬坪同樣超出區段行情;這兩件預售案係受惠北市高房價推擠效應,訴求區外客源為主,只是「代」案因某些因素而被迫拉長銷售期,目前線上銷售中的戶別為『營建戶』的部份。

位於中正區西側的中山區,區內多山,可建用地不多。90年代以前,房市發展和中正區頗為相似,早年的造鎮案一度加劇房市賣壓,待餘屋消化完畢,以及94年後北二高大竿林和德安交流道陸續完工通車,房市方才展現出新的活力,當年公開的別墅案「觀之林」,就位在德安交流道附近。

95年間,另一大案「歡樂頌」亦近德安交流道,雖然該案規劃多種產品以求消費者青睞,然最終仍與「觀之林」一樣反應不佳,兩案爾後均更名重推,原因在於本區房市較為封閉,發展條件亦不及中正、仁愛兩區,區外客源有限。

可建用地有限 銷售期仍偏長

基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
麗寶機構在九六年時插旗本區房市,以名軒開發名義購入85年時的預售案「大船入港」,易名為「基隆第一景」,並開出15.5萬坪的高價;「基」案基地旁邊,麗寶於97年間再推出「麗寶大觀」,迄今仍有餘屋;在本區主要買盤依舊倚賴區域客的情況下,開價偏高的個案銷況普遍欠佳、銷售期長的情況至今改變實在有限。

接著看到仁愛區,仁愛區內因有著聞名全國的『基隆廟口夜市』,無論商業機能或觀光消費都十分活絡,擁有不少旅館飯店,整體發展與中正區相比毫不遜色;95年間,羅傑建設在仁一路的爛尾樓「摩天世紀」,經台北建商盤下後更名為「東方帝景」後重推,其高樓層開價上探四字頭,不過該案多數樓層因屬商業用途,加上定價過高,銷售期更因而拉長,交屋日期也一再延宕。

仁一路因位在人工運河田寮河旁,可遠眺河、海景觀,除了「東方帝景」外,97與98分別有「世紀首席」與「港都帝座」等案,開價都在25萬坪之上,大幅超越當年基隆市平均房價,但銷售期仍舊長達一至兩年。

地段相對較偏的個案當然不脫於冗長銷售期的魔咒,97年4月公開的「華麗站前」,量體有百餘戶,迄至今年還有餘屋,表價則從當時18.5萬坪調降至16萬坪;嚴格的來說,自99年至今仁愛區已無新案,主因在於仁愛區開發甚早,市區內商圈業已成型,建地取得相對困難,而偏南的山區推案又不易獲得消費者認同,近年案量甚少。

二、深澳坑重劃區及周邊(信義區)

基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
信義區位於中正區南端,區內多山坡地型,90至92年間,俗稱『深澳坑重劃區』的基隆市第五期重劃區開始嶄露頭角,該重劃區雖位在坡地上,但地勢還算平坦,面積達 24.1296公頃,是基隆市內少有的大塊開發用地,所以短短數年重劃區便湧出許多個案,幾乎占據全基隆市半數推案量。

因深澳坑重劃區屬於低密度開發用地,加上早期區內大樓產品反應不佳,故建商轉而競推約五百萬以下的低總價透天,市場反應不錯,及至目前為止,區內推案仍多為透天產品。

目前重劃區內可概略分為兩個區域,一為深美國小、教忠路周邊,屬於住宅區,生活機能不便,二則東南側的天母大街,附近已形成小型商圈,生活機能較佳,推案多為透天店面,總價比深美國小周邊高,像「鎮金殿」這類個案,透天店面總價更逼近一千九百萬;若往深美街以南的教忠街路段,透天價格就愈低,尤其是教忠街40巷一帶因距福地近,透天總價在千萬元以下。

93年後,重劃區內人口數增多,使聯外交通擁擠的問題浮上檯面,惟當時仍欠缺即時的解決辦法,直到98年10月,萬瑞快速道路深澳坑匝道開通,經匝道可銜接萬瑞快速道路銜和中山高,不只聯外問題總算獲得適度紓解,在交通路線與中山高相互連結後,房市也有了訴求區外客的機會。

至於靠近基隆市區的地段,生活機能比深澳坑重劃區優越,推案則以大樓住宅為主,銷況通常不差,然受限於建地難尋,近年推案不多,跳脫區域產品限制而改走豪宅規劃的「信義君悅-柏悅府」,是區內惟一站上三字頭的個案,但這實屬特例,一般個案仍難逾越三字頭。

三、外圍行政區(安樂、七堵、暖暖區)

基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
安樂區的房市焦點,主要在國道二號基金交流道北側的大武崙,和國道一號基隆交流道北側的長庚生活圈等兩大區域;基金交流道不僅提供民眾聯外動線,亦是大武崙房市起飛的關鍵,從基金交流道至台北往返方便,和相對低廉的房價,加上萬瑞快速道路等題材,使大武崙在92年後冒出不少建案。

大武崙多透天產品,在房市發展初期還能拉到部份觀光過路客,但爾後廣告量萎縮後,只能淪為區域客市場,主要客源是工業區員工。98年初,本地透天產品平均行情約在11.5至13萬坪不等;雖然現在區內房市已不若往常熱鬧,但新案開價仍越墊越高,99年在基金一路上的預售案「極境101」,單價為26萬坪,最高總價高達3900萬,如此定價難受區域客認同,只能拉區外客市場,銷售並不順逐,故今年原案重推。

長庚生活圈則發展更早,最大的原因即是老牌的國道一號所致,從基隆交流道至台北市約需30分鐘左右,交通時間不長,而長庚醫院提供不虞匱乏的醫療資源,以及周邊興起的商圈提升生活機能,使交流道周邊在十餘年前便竄出「壯觀台北」等造鎮大案,惟量體過大,賣壓一度沉重。

本地房市至98年初時,大樓產品平均行情大略為12萬坪,但該年度在台北市房價瘋狂飆漲,交流道周邊房價快速彈升,造鎮大案再度趁勢而已,99年2月公開的「城上城」開價一股作氣跳上25萬坪,該案雖然開價不低,但卻生而逢時,受惠於北市高房價推擠效應,該案卯足全力拉攏北客,多達一千八百餘戶的巨大量體仍可順利銷售,算是本地第一宗獲得空前成功的造鎮個案。

今年5月本地還有一『相對小型』的個案「御花園」正式公開,其基地位於樂利二街,是「城上城」後最具份量的推案,惟迄至截稿為止仍未定出表價,由於該地段房價目前仍未站上二字頭,「御」案是否會成為樂利二街上第一個站上二字頭的個案,後續仍值得關注。

水患終解除 房市現生機

最後談到七堵和暖暖區,與汐止相鄰的七堵、和平溪接壤的暖暖都曾飽受水患之苦,而七堵更因區內遍布工業區和廠房,導致以往房價為基隆市最低,水災頻仍時,房價更重挫至7、8萬坪;然而,在員山子分洪道等治水工程完成啟用後,七堵和暖暖總算遠離淹水陰霾,房市露出一線曙光。

首先看到七堵區,七堵是基隆市距台北市內湖、南港最近的行政區,地利優勢是本區房市潛藏極大成長空間的要素之一,在水患陰霾解除後,大型指標案「華納透天」於94年下半年揭幕登場,該案為乙工住宅,挾著低價優勢以系列開發進行銷售。

雖然96年間有一個案「葛萊美-哈佛區」的表價逼近二字頭,但這只能算是特例,本區大樓建案平均表價仍在14、15萬坪附近,及至98年時行情變動仍不大,且個案銷售期頗長。

到了99年之後,七堵房市個別區段房價大幅走揚,其中最受矚目的是被基隆市府譽為『副都心』的『七期重劃區』,該重劃區緣起於『南港專案』,當時中央裁定將原位於南港之調車廠遷移至七堵,然基隆市府惟恐調車廠造成七堵居住環境之負面衝擊,後商請將鐵路用地變更為商業區;七期重劃區在公共建設完成、釋地後,99年10月出現第一起推案「松鼎苑」,該案表價28萬坪創下區域新高,在重劃區充滿想前景想像下,「松」案銷售十分叫座。

另訴求鄰近雙北市也是七堵房市重頭戲之一,今年4月於綠葉街的「原美館」即是另一例子,開價高達27萬坪,此案銷售成績如何,將可能影響其他建商在此後續推案的態度。繼治水工程之後,七堵另一重大公共建設為國道一號大華交流道,此交流道預計於100年8月完工,屆時若能如時通車,對於七堵房市也有極大的加分效果。

最後看到暖暖區,暖暖和七堵一樣,在消去水患疑慮後,房市才得到發展的機會,但在93年以前房價漲幅仍慢,暖暖平均行情仍在10、11萬坪左右,推案者多為在地建商,房屋銷售速度並不快,98年下半年,算是暖暖房市起飛的分水嶺,當年7月,麗寶機構運籌已久的「台北大鎮」正式公開,開價旋即跳上19.5萬坪,其所拉攏的客層當然是以北客為主,不過該案定價並不便宜,這也拖累到銷售速度。

到了今年1月,在地建商欣偉傑建設推出景觀住宅「十勝川」,表價25萬坪為區域最高價;隔月興富發於鴻遠街上推出「豐禾」一案,開價17萬坪相對保守,這也說明暖暖除了特殊個案外,房價欲爬上二字頭仍有一段路要走,而「台北大鎮」和「豐禾」這類大案,對區域房市造成的壓力仍揮之不去,在賣壓未消化前,房價上漲力道有限。

整體發展欠缺誘因 北客載舟亦能覆舟

基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
基隆 區域轉型陷苦戰 外客逐交流道而居
基隆是台北都會區重要的衛星都市之一,與大台北有密切的依存關係,但發展至今,基隆卻被批評是個『人人想逃離』的都市。事實上,早在民國87年,基隆人口就已經達到38萬人,青壯人口更占據百分之七十強,然人口在93年達到高峰後情勢急劇反轉,有民代預估,基隆市人口數最快在今年就會跌破38萬人。

人口與房市發展雖不盡然連動,但仍有著密不可分的關係,官方對於基隆人口為何嚴重外移,所提出的解釋不外是基隆產業結構轉型、製造業不振、亞洲各國良港的擴建侵蝕基隆港吞吐量,最後導致航運業萎縮,讓曾為台灣第一大港的基隆日漸失色,於是就業人口大量移出,致使基隆逐漸失去『雨都』迷人的魅力。

現階段的基隆房市,在人口流失不止的情形下,區域客買盤力道薄弱,只能寄望用相對便宜的房價吸引台北客,然而,因區域質感不佳與山坡地形,使北客多有顧忌,故能成功拉攬北客的個案實屬特例,大部份建案仍仰賴區域客支撐,於是在每一波推案潮後,總會衍生出龐大的餘屋賣壓,這種現象在基隆房市反覆重演。

基隆房市目前最大的利多僅剩國道和交流道題材,房市發展甚至不如離台北市更遠的桃園地區,因此如何提升區域質感,擘劃區域未來發展,並加強民眾遷入誘因,就成了官方嚴竣的任務。

值得慶幸的是,交通部表示已敲定捷運民生汐止線延伸到基隆的計畫,這就基隆房市而言,是個不可多得的翻身契機,然該計畫雖獲得交通部首肯,交通部卻表明基隆市府提出民生汐止線先延伸至百福社區,然後再銜接基隆火車站之路線(即『基隆山線』)不可行,原因在於基隆市府所規劃的路線,與目前捷運線和台鐵所營運的路線會產生運量競爭,衍生出資源浪費問題。

另台北市長郝龍斌更認為,若民生汐止線要與基隆山線接軌,則前置作業將得全部重來,故建議基隆市府『兄弟登山,更自努力』,此話無疑潑了基隆市府一盆冷水,澆熄基隆市渴望落實捷運建設的火種。平心而論,無論是基隆山線,或是基隆市整體市政規劃,在在攸關於區域房市前景,而未來結果如何,仍有賴於官方智慧的決策。
Ellison123 wrote:
昨天下午收到房仲訊息(恕刪)

(( 已經成交了??
@
很有可能


(( 這...還是高價成交
@
不然 要告訴你低價成交嗎
onion08067 wrote:
2011雅虎奇摩的房(恕刪)

這篇寫的看起來很好,但暖暖就 15萬可以買,過 20太高了. 看台北大鎮就知道了 .
正七堵除了松鼎院其他沒什麼建案了,永富之心賣到25萬套不少人,不過七堵人不少,若是火車站旁的停車場來蓋 32 ~35萬的開價是可能的.因為七堵沒什麼新房,應該有不少有實力的人會買 .
flystar1972 wrote:
這篇寫的看起來很好,...(恕刪)


離汐止最近的百福本來同事也有介紹一建案是大河戀,二房的格局我同事有買入我看了看滿喜歡他們的超大陽台和雙浴室,而且當初開價多少就是多少不讓殺,我一開始不太信,今年初還是去年底交屋時我有去查實價,還真的就是所謂的 "真不二價",最近順手滑了下591…實價是30萬成交(比當初一坪還貴了3-4萬),重點是唯一在賣的是一間店面…,完全沒投資客要放出來賣…不是通常蓋好了就會一堆人來獲利了結或是平轉嗎?
高等遊民 wrote:
離汐止最近的百福本來(恕刪)

七堵 松鼎院 30萬/坪 , 跟它比大河戀30高了點,
最重要是車站,學區 差異.
不過戶數不多,附近的人也許有需求能接受.
說不定早就成交了(591超多已成交 持續掛賣的)
只是手法
帶看你下一間就會催促你說
快點買 不然就跟上一間一樣 被人買走了
心理戰
鐵路街景觀第一排的建案都快速完銷了,看起來是真的很熱,基隆新屋價格要追上汐止車站的中古屋了
ss508 wrote:
鐵路街景觀第一排的建(恕刪)

過去的價格經驗, 不一定還能適用, 基隆如果持續交通建設, 捷運, 高速公路拓寬, 多個下交流道閘道, 基隆河濱腳踏車道等建設, 高速公路不塞車, 未來捷運不誤點, 新成屋往上開價, 房價1字頭新古屋 大樓, 應該買不到吧?
vdc42071 wrote:
說不定早就成交了(591超多已成交 持續掛賣的)
只是手法
帶看你下一間就會催促你說
快點買 不然就跟上一間一樣 被人買走了
心理戰


這位先生
你懂太多了耶.....
很內行!
JACK20130000 wrote:
過去的價格經驗, 不...(恕刪)


要一字頭的新古屋或是新成屋的話,只剩下基隆的郊區,靠近八斗子愛買那邊的新建案才會有機會,不過都基本要強綁貴貴的車位就是了。
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