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無敵爐石 wrote:
房貸是分期付款的概念,怎麼會用全寬限期去算哩?
920萬,100% 貸款,10年 120 期, 1.65% 每個月要繳 83000
10年共繳 996000,利息一共76萬.
你存到1棟920萬的房子.
租屋 是用零存整付的概念,
每個月 必須存 83000, 扣掉 20000房租 = 63000
63000 存 1% , 10年後 你有 790萬
你存到790萬....(恕刪)
你的說法對於不會投資的人是滿合用的，但有投資概念的人，會再加入一個機會成本的考量。
以現在不是富二代的年輕人買了房，先前存的錢就全部被頭期款和裝潢、家具消耗殆盡了，然後接下來的20年就是當房奴繳房貸。繳完後，自己的人生也去了大半，屆齡中年失業危機，甚至被迫提早退休，但只存到一間能遮風避雨，但無法產生現金流量的不動產，甚至開始討錢維修的老屋。
當然啦，也不是租房就能夠穩穩財富自由，存滿退休金提早退休。只是做這個選擇的人，多了掌握機會的選擇罷了。比如說，全世界金融海嘯重演，已經被房貸綁死的人，就只能看著遍地優質的資產標的正在跳樓大拍賣，但卻沒有資金承接。而且資產的定義，有一項很重要，就是要能帶來現金流入，不動產不只有漲跌的問題，還有維護成本、利息損失、折舊會發生。
人生沒有最佳解答，只能盡量做不讓自己後悔的選擇。能夠保持財務操作靈活性的規劃，會是重要的。
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prozacist wrote:
但有投資概念的人，會再加入一個機會成本的考量...(恕刪)
個人覺得 prozacist大大 說得頗有道理。
甚麼是機會成本？ 我來試著解釋看看，請多多包涵。
常常接到富邦銀行來電，推銷高利息的優惠存款。接多了自然知道那是要放6年不動。
但我通常都把用不到的幾百萬放在劵商處，而不去存優惠存款。這或許就是有考慮到"機會成本"。
就算非常少的利息放在劵商，但是說不定就有那麼一兩次會突然有大行情能用到。
優惠存款有2.5%，但是可能因此漏掉了 0~>10% 的獲利機會。
譬如2/6日的那次選擇權賣方風暴。保證金充足的不會中途被斷頭，讓原本賺錢的反而變成大虧。相同情況之下，一來一往就差了一輩子的財富。
至於買房用光了手上的餘錢。會不會喪失機會成本，我想每個人情形都不同。
要我的話，500萬之內的現金在手，能創造的利潤絕對大於房貸利息很多。所以除非超過500萬之外的現金，否則真的捨不得就這樣投下去，讓資金好幾年都不能運用。
這大概就是 prozacist大大 說的機會成本吧。
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happywork01 wrote:
個人覺得 prozacist...(恕刪)
絕大多數人只想要穩定、確定的答案，房子買下去，過20年繳完房貸，就確定自己有了一個安身立命的住所(雖然結果最後也有可能是在安養中心度過餘生)。低風險就造成低獲利，這很好理解。而在投資的領域中，高風險和高獲利永遠是高度正相關的，但解讀上，一般人認為是因為標的具有高度風險，所以投資者會要求要有高獲利才願意投資。那買房聽大家說起來這麼穩賺不賠，好像很好賺，卻又低風險，這是什麼魔法?
不過風險的定義，卻很少人真正去理解。大部分人能認同的解讀大概是，風險指的是發生不好的事情的"機率"。所以發生壞事機率越高的標的，它能帶來的報酬率越高? 以股票來說，買一間跌破票面值，打入全額交割股，隨時有倒閉"風險"的公司，期待它忽然間起死回生，那或許之後可以有數十倍的漲幅，最好的例子就是DRAM慘業，但我那4張5387，就真的變壁紙了。而如果套用在房地產，那就是要在汐止狂淹水，土石流不斷的那幾年買進，然後員山子分洪弄好後，忽然間不再淹水，再搭上南軟、內科的順風車水漲船高。
以上，是用賭博的觀點去看待所謂的風險，據此而做的"理性"操作。但其實從投資的角度，風險也可以視為價格上下的"波動"。風險高，代表波動大，低風險，則是價格漲跌區間不大。所以用這觀點去追求高獲利，首先就是要選一個波動大的標的，而不是一個有化為烏有機會存在，吃歸零膏的標的。
再回頭看房地產，低風險、高獲利的現象，其實是種錯覺。一般人對於融資買股票，皆視為高風險的危險行徑。那和銀行貸款，三成自有資金貸七成然後繳房貸，也是一種融資投資的行為，而且槓桿倍數頗高，對散戶來說，金額更是相當巨大，是你絕對不敢投進股市的資金規模。在房價上漲的過程中，因為你和銀行融資做了財務槓桿承擔了風險，獲利自然會放大，而房貸年限(融資期間)，大部分人都非常長，中間這投資標的不只有房價漲跌風險，還會有各種維持成本、稅金、房貸利息、折舊，以及其他不可預期的支出可能產生(比如說買到海砂屋的修繕費用)，這些都要扣掉後，才是不動產真實的利潤。萬一發生火災，甚至地震房子垮了，你遭受的損失，也將超乎你能承受的。只是一般人會覺得，發生這些的機率很低。但以穩健投資的觀點，會讓你一無所有，甚至房子倒了沒錢重建，還要背房貸負債的操作，絕對不是低風險的。而且挑房子，尤其是要挑到未來可以漲好幾倍房價的房子，比起評估經濟大環境，掌握投資機會，在有指數ETF的現在，我是覺得挑房子比較難，更需要專業。
另外，即便背房貸20年，安穩的繳清後，房價也上漲了一倍，事實上在通膨怪獸面前，就好比在荒野中，遇到一頭飢腸轆轆的獵豹的兩個人，比的不是誰能夠殺死獵豹而存活，而是比那一個人跑得比較快 XD
PS 但很奇怪，大部分人都只想尋找一個，可以坐在原地不動的方式，去應對獵豹的威脅。
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