2024/12/26 10:50 東森財經新聞 記者張琬聆
今年房市經歷新青安甩尾行情爆棚、再強碰央行打炒房，直接衝擊購屋信心及買氣，一年下來宛如洗了一場三溫暖。房市趨勢專家李同榮對2025年提出十大趨勢預測，房市將正式進入修正期，呈現量縮價小跌格局，全年交易量估減10~15%，價格平均下修10%，其中預售屋平均恐跌15%較明顯，將修正至2026上半年。
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮根據市場經濟基本面、技術循環面、政策消息面，提出2025房地產十大趨勢發展：
（一）經濟基本面趨緩：全球經濟與台灣GDP表現趨緩，2025年GDP預計成長3.25%，較2024年表現遜色，房市也較難表現，若新政府在2025年提出重大建設，則有助刺激經濟成長，提升購屋信心。
（二）資金動能受限：雖然民間資金充裕，但央行與金管會聯手金檢不動產放款集中度，營建資金受限，將嚴重影響小建商營運，當房價反轉向下，下半年可能會出現爛尾樓，對房市相當不利。而銀行水位將於下半年趨緩，對剛需與換屋族房貸產生助益效果，有利下半年交易量提升。
（三）利率持平、匯率趨升與稅率微調：台灣利率仍低，未來1年利率調降有限，對房市影響也有限；匯率方面，因美國進入降息循環，美元轉弱、台幣匯率趨升，對出口產生壓力；稅率方面，美國若大幅調高關稅區域與產品關稅，間接也會影響台灣出口貿易，而國內財產稅業因財劃法修正，影響地方政府將會適度調高房屋持有稅。
（四）市場供給大於需求：今年因新青安風潮，建商搶地搶建，建照核發量大舉爆發；明年大量建照量與推案量暫難消化，而大量交屋潮更提高供給，房市在供給過剩雙重壓力下，供給大於需求，非常不利後市發展。
（五）通貨膨漲未除：營建成本仍居高不下，油電雙漲壓力，民生消費高漲、民眾保值心態有利購屋信心提升。
（六）價量表現呈量縮價小跌格局：今年下半年房市剛需的總價置頂，面積卻縮小至底，房價推升乏力，市場量縮；明年房市正式進入修正期，將呈現量縮價小跌格局，下半年交易量增但價格進入主跌階段，全年交易量可能縮減10%~15%，價格平均下修10%。
（七）技術循環由多轉空：開工量與使照完工量仍呈死亡交叉，短期難以翻轉，2025年第1季若未改善，房市確認於2024年第4季由多轉空。
（八）都會表現北部抗跌難領跌：台北市因此波漲幅不高相對抗跌、桃園市因交通建設發展與人口淨流入居六都之冠，表現會最優；中南部短線調整，台南此波漲幅達114%，將率先領跌，但中南部長線仍然可為。
（九）區域表現三高二多強勢：三高二多區域將表現抗跌，三高包括高科技園區核心、高鐵軌道經濟發展、高成熟商圈發展重劃區；二多包括家戶數增加、人口數淨流入增加區域。
（十）整體表現跌幅平均10%：未來一年半住宅平均跌幅10%，預售跌幅15%，視個案與品牌表現不一，中南部跌幅較多，北部抗跌，廠辦、商辦持平與經濟成長同步，若兩岸地緣政治平穩就有利後市發展。
李同榮最後表示，2025年房產走勢進入修正階段，量縮價小跌格局，房市修正期將延伸至2026上半年，未來新的房市循環仍然南強北溫，而透過高科技產業南移、南北建設均衡發展，高鐵軌道經濟縮短南北距離與價差，至下一波房市循環的焦點將是「聞積起舞」、「見軌則發」。
