國共內戰時期，民國37年蔣經國在上海管制物價
物價上漲的主因是貨幣超量發行
但是蔣經國只在終端管制物價上漲
試問，麵粉上漲，麵包只能跟著漲價
你限制我麵包不准漲價，卻不管麵粉漲價
那我麵包店就只能暫時歇業，不賣了
需求很大，但是官方管制市價
我的成本高於市價，只能選擇退出
回到現代
現在疫情造成外食大減
餐廳沒生意紛紛倒閉
沒倒的也是苦苦支撐
換句話說，即使沒人來吃
餐廳也只能選擇虧本硬撐或是歇業
而不是降價
同理
因為供需關係導致房價下跌
跌幅也相當有限
因為建商有他的成本在
我最多是不蓋了，不賣了
你要我虧本賣，我最多是這個建案小虧一下，賣完收攤
景氣沒起色
我就不推案了
有建商會傻到
土地+營造+設計+代銷+建設公司運營成本等等
大於市面上能接受的價格
還去傻傻的推案出來嗎
高於市價----賣不出去
等於市價----自己賠錢
於是推案的建商越來越少
市面上的供給總量就會減少
需求總有一天會大於供給
這時候價格就會重新上揚
建商就會出來繼續推案
累積的買氣一般要好幾年才能釋放完畢
所以漲的時候會漲好幾年
這就是循環
所以房價在每次的週期循環中
上漲容易，漲幅也大
回檔的時候卻只會小幅回檔
就是這個道理
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二、從購買力角度來看
今年前三季度家戶購房比約3%
所以整年的家戶購房比大概是4%
換言之，只有全國前4%的家庭買得起房
現在全國家庭戶數大概八百多萬戶
4%就是三十幾萬戶
所以一年的房地產交易三十幾萬棟正好對的起來
這其中，只有大約12萬戶是新房（第一次移轉），其餘是第二次移轉的中古屋或新成屋
也就是收入的M型化右邊的家庭在買房
考慮到這4%的購房家庭也不是年年買房
所以前15%~20%的家庭還是有機會的
如下圖紅圈處，表示全國收入前20%
注意，這已經是可支配所得
就是扣除所得稅、勞健保、福利金等等到手的金額
前20%的臨界點是149萬/年
所以台灣高收入的人還是很多的
就是這些人在支撐房價
當然還是有些務實的人
收入不到前20%
沒關係，先買中古屋
地點差些也無妨
先上車再說
只要上了車，就能跟上房價上漲
慢慢從三等座----二等座----一等座
如果一直站在月台上觀望
只能感覺到火車越開越遠...越開越遠
最後只能自暴自棄
一路看空到底來自我安慰
但是part1已經說明
房價只會小幅回檔
不會大幅下跌
所以M型化左邊的人群
要上車
多打幾份工，同時克制物慾
從蛋白蛋殼區看起
也不是沒有機會
其他的角度，以後有空時再分析
