影響房價最大的灰犀牛不是少子化而是房屋老齡化

tany3472 wrote:
以下無官方數據,我自己想像的

2000年,台灣租屋人口約佔總人口數15%
2020年,台灣租屋人口約佔總人口數25%
2040年,台灣租屋人口約佔總人口數40%


這種東西根本不需要想像
只是加減乘除而已
我給你官方數據

假設人都不會死的情況下
5年後
21~35歲的人口減少32萬人
21~45歲的人口減少51萬人
31~45歲的人口減少25萬人
10年後
21~35歲的人口減少88萬人
21~45歲的人口減少150萬人
31~45歲的人口減少68萬人

如果是貸款20年
租屋人口就是21~45歲
如果是貸款30年
租屋人口就是21~35歲
購屋人口則普遍是31~45歲

從圖表看來目前21~25歲、26~30歲、31~35歲的人口都是差不多的
但很明顯的20歲以下就是個大斷層
所以我說5年內租屋市場一定會先承受壓力
還有31~35歲這段人口相對於目前的36~40歲也是個斷層
所以這幾年內購屋市場也會有一波壓力

人口減少佔比人數還會上升?
那除非總人口減少的速度更快
那就只有戰爭或大規模疾病才有可能了









mssunday wrote:
而要讓台北市的房價下降,最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率(從225%放寬到300%),除此之外,再輔以積極、務實的推動老屋改建才有可能讓新屋房價開始下修。 ...(恕刪)


文章內容不錯,但推導到這個結論有點莫名其妙

請先搞清楚現在房價太高,是因建築成本太貴、還是地價太貴?

你放寬容積率只會讓土地大漲、老公寓大漲

讓原本就只住得起老公寓的人這下子連老公寓也住不起了

而且前面說空屋蓋太多、後面又說容積率不夠,不覺得有點矛盾?
mssunday wrote:
https://ne...(恕刪)


呃,題外話,雖然個人也是看空,但就事論事...
因為之前討論RC結構的壽命..所以查到的資料正常用料下,壽命最少300年.(放著爛不保養)
50年是指開始退化的時間⋯⋯想想也是,不然這世上也不會有石頭了.
產權70年自動承繼1輪⋯⋯
台湾有那么多老街,
大部分是日据时代,
1920-1930 巴洛克建筑,
同样经过时间,地震,日晒雨淋。。。。考验,
快一百年了,
照样可以住人。
一直要都更,
应该去思考有没有这个必要?
有人就是故意要一直以危机意识来促成这事。
以为是一种政绩。
JM-James wrote:
RC結構的壽命..所以查到的資料正常用料下,壽命最少300年.(放著爛不保養)

請問在有壁癌、地震的情況下,也是300年嗎?
ldw406 wrote:

請問在有壁癌、地震...(恕刪)


我們指正常情況...
壁癌除非是遇上了海砂屋,不然整治水氣的工法也愈來愈多了⋯⋯
有機會可以去看看劉家肉棕那附近蓋一半停工的建築群..
海風冷雨吹打幾10年過去了,結構也好好留在那..
至於地震...921大家的建築實震測試了⋯⋯
晚點我貼上連結吧!
https://www.google.com.tw/amp/s/kknews.cc/history/gypv929.amp
但不論如何,遇上了天災人禍,碰到了管他新舊,只能説是命了..
JM-James wrote:
至於地震...921大家的建築實震測試了⋯⋯
晚點我貼上連結吧!
https://www.google.com.tw/amp/s/kknews.cc/history/gypv929.amp

我所謂的地震,不是921那種大地震,而是2~4級的、每年震個幾次的那種,像這樣長年震下來,不會縮短建築的壽命嗎?

如果在別的地區,例如澳洲那種地質很穩定的地方,我會很放心的去買上百年的老房子,但在地震帶的話,我想還是保守一點比較好。
ldw406 wrote:

我所謂的地震,不是...(恕刪)


大大搜尋一下中央氣象局 地震..
https://www.cwb.gov.tw/V7/earthquake/quake_index.htm
台灣地震真的很頻繁..上次貼給大大看的,比較好的是1000年...
所以選個最小值來説..
真要考量地震該擔心的是位在活動斷層和潛勢區的..
我們離題太多了⋯⋯
拉回主題一下,只要炒房無利可圖,所得房價比合理,最終決定成果在政府作不作為...
江霓 wrote:
到時候市中心的公寓都(恕刪)


我覺得你前面分析的有點問題,我來試著解釋看看
到時候市中心的公寓都要改建成大樓,房屋供給量多幾倍,少子化造成需求量減少,市中心極可能比新郊區便宜
不只市中心會改建,郊區也會,有錢的人會一直往市中心擠,同樣的市中心沒錢的人也會往郊區擠,所以我認為並不會因為你說的這樣市中心有可能比新郊區便宜,再者,從價值面來說,市中心今天會貴是因為工作機會多,有能力的人還是會想要進去市中心,所以漲跌,只可能會先從郊區開始一路跌進市區

而且經濟不是單純的理論可以推斷的,人的心理絕對是最大的因素
一個地區要跌價,要出現有人低價拋售,房價才會開始崩盤,如果市區舊房賣掉還能買郊區,那市中心的人誰願意賠錢賣出,除非郊區房價跟市區一樣,但我想沒有建商會做這種事情,同樣價格我幹嘛買郊區,所以房價是一層一層的

補充:
以目前北部地區狀況來看,市中心往外推,每個區域的狀況都是,較好地段的舊房賣掉的價格可以買地段較差的新房
建商在蓋房子的時候,都會考慮到這個地區的人能承受的金錢壓力到多少,才會用相應的成本去做建設,簡單說,建商早就做好調查,知道想要買這區的人大概是什麼階級,能承受多少

小弟愚見
台北市的公寓已經是跌價進行式了。
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