影響房價最大的灰犀牛不是少子化而是房屋老齡化

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胡偉良觀點／笨蛋！影響房價最大的灰犀牛不是少子化而是房屋老齡化

文／胡偉良

最近又有學者提出所謂「少子化是房市另一隻灰犀牛」的說法，並引經據典的引用國發會公布的人口估算數據，指稱最快2021年，也就是3年後，台灣人口達到2361萬高峰後即將邁入負成長。也就是自2021年後，人口數將從2361萬開始逐年遞減，這位「學者」並表示，「台灣少子化現象越來越明顯，但從政府企業到民間卻毫無作為，在充滿空餘屋的供需結構下被灰犀牛撞上，後果恐不堪設想」。 這樣的說法除了譁衆取竉、謠言惑眾外，把政府官員、業者都視為笨蛋，只有他是明察秋毫。

先説少子化，依國發會的研究報告估算，150年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人，約為105年之72.5%~82.8%。但自民國125年起人口才出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7％，10年6.9％，充其量最大也只是每十年減少（~160萬人）的規模，亦即每十年減少約64萬戶（每戶2.5人）的住宅需求，平均每年減少16萬人（6.4萬戶）。

但是我們且來看看台灣現有房屋的老化程度，依內政部105年第四季統計，全國住宅總量844萬餘戶中， 40年以上屋齡的老屋數量全台約179萬3千戶（占全國房宅比率21％），再10年（2026）這些房子就50年了，進入「不堪」使用期。這些房子當年在當初設計、施工時甚至法規上還沒有抵抗地震力的要求，再加上不嚴謹的設計、施工流程，其抗震能力是很難有5級以上的抗震能力的。即使依據正常狀況，40年以上屋齡的房子已開始出現嚴重的功能退化現象，像：壁癌、結構強度弱化. . . 等，而到了50年以上，其使用期限也堪稱「壽終正寢」了。2036年（20年後）屋齡達50年以上老屋約384戶萬戶 ，2046年（30年後）將增加到597萬戶，亦即從2026年起每10年增加的50年老屋數分別為179萬、213（597-384）萬、233（740-597）萬戶，亦即每年有17.9萬戶（179／10）的老屋需要更新替換，並逐年增加。縱若以最極端的低推估情況來推估，每年減少16萬人（6.4萬戶），仍是有11.5萬戶的更新需求。 而依現況來看每年推出的新屋數量不到10萬戶，10年不會超過100萬戶，還是小於老屋的更新需求，除非老屋改建的推動順利，否則這個缺口會愈來愈大。所以少子化會造成房子過剩的唯一可能性就是那些老房子能夠永垂不朽、永遠堪用，亦即房子的病癌不會造成健康危害、地震不會摧毀老屋、民眾住在老屋中甘之如飴，否則該立論基礎完全站不住腳。

前開說詞也把我們的一堆政府官員完全視作智障，否則房子過剩了，還推什麼「都市更新」、「危老改建」，製造更多的空屋？ 而業者也是一樣的無知，明明房子太多賣不出去，還大蓋新屋？ 但是事實是不是這樣呢？其實不然，這些新屋不是過剩，而是太貴，以致讓大多數人買不起，大多數人對新屋雖有需求，但因買不起所以才被迫繼續住舊屋。

再說，房地產市場的商品有新建房屋和存量房屋，新建房屋除了素地興建外，還包括了老屋的更新（改建），在素地愈來愈少的情況下，新屋的主要來源就慢慢轉移到老屋改建，這種情況和大多數的其他國家是完全不同的，所以在大多數的先進國家（較少窳劣的施工品質）或後發國家（如大陸，住宅發展的較晩），人口變化和住宅存量是有直接的相關性，亦即人口的增減會直接影響到房屋的供需和房價。

但是在台灣情況卻完全不同。台灣的正面臨著房屋的大量更新階段，所以我們在討論房屋市場時，是必須把存量市場上這些老舊房屋的汰舊換新納入考量的。 高房價對社會的進步、和諧是不利的，平抑房價也是全民共同的期待，但從現實面來看，卻很難一步到位，以台灣的房地產發展來看，解決了大台北地區的房價問題，也等同解決了台灣大半的房價問題， 而要讓台北市的房價下降，最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率（從225%放寬到300%），除此之外，再輔以積極、務實的推動老屋改建才有可能讓新屋房價開始下修。

從房價未來的走向來看，除非做到台北市放寬住宅區容積、老屋改建顺利成功，否則希望新屋快速大幅降價不僅困難重重而且費時冗長，倒是老舊房屋在這幾年已經可以看到價格明顯的下跌現象，問題是老舊房子不僅居住不安全、不舒適，年輕人也根本不想買、不想住。所以縱使老屋降價也只能稍微抒解民眾住的壓力，讓買不起「合格」新屋的民眾得以勉強入住舊屋（也是危樓），但這不是真正的解決居住正義問題，而且這種情形也將逐漸導致台灣房價 M 型化的産生，老屋和新屋間的房價價差將繼續擴大。 所以老屋改建才是台灣當前該走的正路。