最近偶爾會跟朋友討論二手舊大樓的市場，有討論到幾點想法，但不知合不合理。
目前有愈來愈多的舊公寓(40-50年以上), 因為居住品質漸漸不良, 主要的價格就落在土地上面。
但土地要產生價值，除了地段好之外，還要所有權人的同意，以及有重建的資金到位。
目前有許多地段不錯的舊公寓，難以進行都更，所有權人複雜也是一個原因。
試想，若今日入手20年左右的舊大樓。在居住了30年後，也是個 50年的舊大樓。
屆時，若要讓土地產生重建的價值，所有權人的同意取得難度將會更高。(大樓的住戶數遠高於公寓)
過舊的建物的居住價值勢必降低，若又沒有轉售或土地再建的價格，那所謂的房產價值其實也只是看得到而已。
這是否是目前在考慮購買中古大樓房產時，需要重視的事情呢？
畢竟以買代租的核心想法之一是若干年後仍有房產價值，但對於難以再利用的房產，這個優點是否仍存在呢？
謝謝
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花椒伯 wrote:
嗯，所以買房不是只挑房子本身，管委會的優劣跟經費絕對是重點。
買舊大樓有一個重點，查查看電梯是否還是原廠維修保固的，如果是，那是很大加分。
原廠保固就必須定期換零件(主要零件如鋼纜，約10年更換)，價格很高，如果社區付得起，表示社區有錢啦～社區品質就會好
沒錢的管委會，第一個省的就是電梯，第二個是環保室，因為這兩個最貴。
如果
的確挑選一個經營模式良好的社區，是保障建物使用年限的好方法。
但建物時間久了，比較有競爭力的住戶也會遷走，必須留在老舊大樓中繼續生活的住戶，一般來說經濟能力相對不好，未來協調改建重建的難度更高。
因此，在評估舊大樓的總值時，除了原本的居住價值之外，在土地再利用價值這個部份 是否容易被高估了？因為在所有權人眾多的情況下，能再利用的機會其實並不高。
會特別提出這個問題的原因是，今時今日的大樓或社區型大樓 還未面臨到這個問題，但這是今天接手者未來 20-30 年後就有可能要面對的情況。應該也要納入置產者的評估中，不然是否很可能會出現價值估算上的盲點？
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