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mantislin wrote:
我有投資日本房地產...(恕刪)
您好
那我也直接講結論: 基本上您就是遇到很不專業, 很差勁的仲業業者
1. 房客退租後的回復成本:
本來就是房客負擔, 房屋的清潔費以及房屋有任何損壞, 是由房客負擔的
且通常房客也會有保證金, 以防止房客不負責
2. 招租期的空屋成本:
我想這本來就取決於投資者本身, 今天兩個一樣的房間, 一個有人一個沒人
已經有房客的價格一定比較高, 沒有房客的一定較低
那本來就是取決於投資者本身的決定, 看是要已經有房客不需等, 還是價格優先
3. 出租後屋主得要負擔2個月廣告的費用:
這點是最離譜的, 因為這根本不是強制的, 因此您可能是被騙了
通常我們稱作AD, 會有AD100或AD200, 也就是1個月或2個月的租金作為廣告費
那通常需要這樣的房子, 都是房子本身條件不佳租不出去,
因此需要透過這樣的方式, 讓仲介優先推薦自己的物件
而這個是房東自己決定的, 根本不是強制的
4. 房客退租後, 如果沒人入住, 收入變成0:
我想這一點不是很正常嗎, 單間房屋只會是1或0, 這本來就是單間房屋的特性, 全世界都是一樣
如果是整棟公寓, 就沒有這樣的問題, 本來就是取決於投資者資金的考量
那如何避免, 通常就是好的地點, 即使房客退租了, 也不用花太長時間找到下一個房客
5. 這段期間都是代管業者賺走了:
這點也是滿離譜的, 因為日本的代管業者只會在有房客入住時, 收取費用
也就是說, 沒有房客就沒有支出
一般來說, 都是從房客每個月的租金, 扣掉5%作為管理費用
真的很好奇, 您的仲介及管理業者到底是哪一家
這麼爛的業者, 或許讓大家知道會比較好, 以防止其他人受害, 也不會害到其他正直做生意的公司
謝謝
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摩根大亨 JP Morgan (JPM-US) 的資產管理事業群正注視著日本的房地產，認為日本央行的政策會使房產成為報酬率較高的投資。
JPM 的 Anton Pil 表示，日本資金還相當便宜，而日本央行與全球央行政策較不同，還在實施寬鬆貨幣及低利率政策，使資金較為便宜，投資房產非常優。Pil 管理著 1300 億美元的資產，同時也購買了日本的太陽能電廠及船隻。
據了解，日本央行總裁黑田東彥應還是會擴增日本央行的資產表，以打擊通貨緊縮 (deflation)，這也與美國聯準會 Fed 提升利率及歐洲央行 ECB 減緩購債的做法相反。
Pil 提到，日本在他的投資組合裡只佔不到 5%，但他會慢慢增加。目前除了房產，他也擁有 ETF、證券、基金等金融商品。對於日本房產，他透露目前其團隊正「積極」購買東京及大阪的房產。
對於房產的看法，Pil 的理念是不超過投資組合的 35% 至 50% 佔有率，呼籲投資人不要把「權重」與「成長」劃為等號。最後，他提道，可保值又有正向現金流的產品是投資人所喜愛的，如房產與基礎設施。
可以看到, 國外的投資者也認同日本是值得投資的
不單單只是台灣又或是中國人所謂盲目的投資
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