買房其實不是聰明的投資

davidhuang6452 wrote:
我剛剛用我台灣貸款利率算了下,利率1.44,貸3000每月利息繳約35356,可能你覺得這樣剛好抵房租兩平了,每個人都有自己的選擇,尊重你的選擇⋯⋯...(恕刪)


用1.8%來算比較合理吧? anyway,
D大,我們沒有共識是因為我們對未來20年房市的判斷剛好迥異。你認為還會像過去從SARS 一樣 12年漲三倍,但我持不同看法,雖然我也不認為會跌回12年前, 個人判斷是修正到明年跌三成(跟2014比), 接下來就平盤或以通膨2% 緩漲, 要花幾年回到 2014高點自己算, 這會是最划算的投資嗎?這是我的判斷, 覺得你講得合理就跟著你買房嘍,我從沒鼓吹不買房, 是在這樣的時間點延遲買房。
有空可以看看我那篇“給台北游子的建議”, 我只是把個人在台北生活16年的經驗分享, 不用急著買房而是先去創造自己的被動收入, 不用委屈自己為了一個房去住小遠舊, 把省下的通勤時間拿去變成加薪換工作的籌碼, 把頭期跟每月要付的本金變成去滾複利的投資。

貼一篇之前的例子, 有空就看看吧!
剛剛看, 發現自己數學還是不夠好, 重複扣了房租出租, 應該要是 1350+720的總獲利。


jojoyaro wrote:
不能說股市投資16年..然後買屋者就得從2014..三年前開始看...(恕刪)


我可從沒說這樣比, 更何況台北的房價就從SARS 起漲, 選到好時機跟好地點, 當然覺得房市是穩漲的迷失, 要這樣比16年前把錢買台基電, 何止是三倍!?
all about timing and location, 接下來20年, 房市就不是最佳的投資,不如我倆作個實驗, 各拿500萬, 我挑一隻金融股, 你去台北買個市價2500萬的房子, 我保證只賺股利股息, 上兩萬點跌破5千都不賣, 只有把你每個月要付銀行的本金再投入投資, 房貸利息就當個房租抵掉, 買賣的仲介費,歷年房屋稅, 地價稅,跟賣屋的土增稅,我都不計較, 當做0。 20年後, 我們來看總資產那個划算?
himan.chen wrote:
之前的例子...(恕刪)

H大早,(相信您應該對我的心態有些了解),以下為純數學討論,如有冒犯請見諒

例子是以買房與用買房現金流投資的比較,並假設房子可提供3w的租金收入(買房視為跟自己租)
方法1.買房,20年後,3990;不買房1722+2742=4446,勝出474,所以不買房
方法2.房子的IRR約3.1%,你的資金成本(機會成本)為4.5%,所以不買房

提醒:應將各現金流調整到同一時點再加減運算


PS:沒多花時間思考及驗算,如有錯誤請包涵指正

himan.chen wrote:
不用急著買房而是先去創造自己的被動收入, 不用委屈自己為了一個房去住小遠舊, 把省下的通勤時間拿去變成加薪換工作的籌碼, 把頭期跟每月要付的本金變成去滾複利的投資。


幾個點供你參考,

1. 當初2008 委屈自己住一個又小又舊總價一千萬的自住客 現在賣掉 起碼賺一千萬. 你的投資有辦法讓自備款三百萬幾年內滾到一千萬嗎?
2. 其實你不應該說台北房不該買, 你該說的是 台北比周邊貴的房子 目前不該買, 產品要有區別
就像股票有很多種 也不是所有的都可以買
台北價格划算位置好的點 還是可以買, 而價格比周邊貴很多的建案不值得買 因為過度高估的價差是會乏人問津的
而你不想去找位置好又划算的點 不代表這些點在未來幾年的增值 會比你的股票來的差.
學投資怎麼學? 雷曼兄弟都會倒閉了 他們沒有學投資 沒有學風險控管嗎???
投資一定有風險, 股市的泡沫是直接從上千點的股票可以消風成不到百元的股票,
萬一突然戰爭 北韓核彈真的打到別的國家了 你覺得你的股票會泡沫成甚麼地步呢??
himan.chen wrote:
我可從沒說這樣比,...(恕刪)

問題是股票穩賺也是個迷思不是嗎?
或許是你一直把買房這事,以投資為優先,會有那樣的想法吧
那過去這16年下來,有無買屋的時機?

我買房,我也買股票~~但個人不會把這兩種資產混在一起看啊,尤其是自住的第一間...
你的說法已經是好幾個網友這樣說了...要人買房你買股
股票那麼好賺,還非得住在精華區裡跟人家擠著上班?
績優股價格太高,何不研究潛力股?
難道別人是不會資產配置好,一半一半進可攻退可守,非得梭哈孤注一擲不可?
事情不是這麼單純的嘛....

phalex2 wrote:
1. 當初2008 委屈自己住一個又小又舊總價一千萬的自住客 現在賣掉 起碼賺一千萬. 你的投資有辦法讓自備款三百萬幾年內滾到一千萬嗎?...(恕刪)

如果槓桿可以這樣算。
2003年左右有人99.999%貸款,100元自備款,請問她如果賺個10萬,那投資效能怎麼算?
2008年用300萬買台指期多單的,現在何只賺1000萬而已,應該有3000萬了吧。如果做選擇權賺更多。

樓主用股市比,我是覺得不完全妥當。
但phalex2大 舉的例子,時空完全不同,也是沒說服力。
兩方面用的都是過去賺錢的例子,但是未來能保證賺錢的就是短期定存或是長期債劵。
提供我的答案,給您參考
phalex2 wrote:
幾個點供你參考,

1. 當初2008委屈自己住一個又小又舊總價一千萬的自住客 現在賣掉 起碼賺一千萬. 你的投資有辦法讓自備款三百萬幾年內滾到一千萬嗎?

人生只有一次,小孩的童年無法回頭,又大又新,無價(每個人的效用可以不同)
台積電
高風險高報酬,如果你所認為的高報酬是真的,哪就一定有高風險,問題是你講得出高風險在哪嗎?
(待續)


jojoyaro wrote:
我買房,我也買股票~~但個人不會把這兩種資產在一起看啊,尤其是自住的第一間...

事情不是這麼單純的嘛....問題是股票穩賺也是...(恕刪)


資產配置理論之應用,無限制資產類別
無論第幾間,投資或自住,都是資產配置,建議現金流量要混在一起規劃

懂得越多,越會發現事情真的不是這麼單純
買房算不算聰明的投資要看時間點
早一輩早兩輩的認為有土斯有財
買在大台北現在往回看自然是有財

現在看餘屋充斥房價回檔緩慢當然不算是時機點
但你要自用又跳脫投資範疇當然就不容得房人說東道西
況且時機不過是一個環境,個案價格才是關鍵
沒有實際的數字誰又說得準?出現跳樓價還要忍嗎?

往後看建商早在幾年前就開始煞車
新建過了高峰自然新成屋的量就要開始下滑
這種情形黃蛋白區開發越早蓋得越滿尤其如此
房子並不是永久財,現在就老屋充斥以後還會更糟
與其預見20年,30年後下一代沒有慢慢挑的機會
這一代是不是起碼該留下些什麼?

life2018 wrote:
資產配置理論之應用...(恕刪)

那是可以不帶任何情感的股票~
最好是只有一間房,一家大小還跟著買賣,殺進殺出的來回奔波

所以已買房的人,一樣研究買賣股票做資產配置有何問題?
不要說沒錢投資了,版上多數網友看來也不是像房子一樣,非高價股不買
問題是在個人不會在房地產版研究股票.....
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