個人積分：420分
文章編號：69057681
樓主統一回覆如下！
我對於台中房地產的認識源自於2001年、那個時候的台中早已經開啟了前幾期重劃區、被稱為「冒險家的天堂」、後來房市持續低迷、媒體改稱之為「冒險家的墳場」
我印象很深的一點是、當時有一個座擁400多戶的房產合建地主、因為沒有足夠現金、繳不起房屋稅、所以他名下的幾間房產被法拍了、當時的平面媒體還有大幅的報導！
以上這則新聞給了我們什麼啟示？
房地產在房市步入向下修正通道時、可能會因為流動性不足（成交量不足）、而紮紮實實的成為不動如山的「不動產」、這一點也成為投資房地產的最大風險、值得高度警惕！
當一個城市擁有多期重劃區時、房地產投資人得特別的留心與注意！台中市的人口凈移入、並不令人驚艷、但是台中市的土地供給、卻十分令人驚訝！
以上這一點、可以從台中為數驚人的精品高樓大廈遍佈於各期重劃區、但是點燈率卻著實令人驚訝、可略窺一二！台中的移入人口是否如此令人激賞、後續是否有足夠的投資人二手接盤、各位還得審慎評估！
這一切的一切、源頭還得追溯至台中獨特的政治角力與人文色彩（山線、海線、閩南、外省、客家族群匯集）、政治勢力的複雜、使得土地供給變成了政治人物競選經費兌現的主要籌碼、類似土地財政、而一般的房地產散戶投資人、則是負責買單的主要對象！
我們必須一再強調的一點是、房地產買對是資產、買錯可是得負債遺千年！為何如此強調、其實道理很簡單、因為很少有人購買房地產是帥氣的使用現金、零負債、一次付清！
換言之、房地產與銀行借貸的槓桿行為、密不可分、尤其是當下台灣因為內需投資低迷、導致的低利率盛行、這不僅讓企業的投資效率下降（因為資金便宜）、更重要的是、這會使得一般投資人誤判了自己承受債務的能力！
在2003年 - 2013年第2季、台灣房地產大躍進的期間、台灣的名目薪資並無實質增加、反倒是大型企業外移劇烈、電子五哥與傳統產業紛紛登陸、薪資凍漲16年、原地踏步、薪資與通膨脫鉤、「青貧族」的誕生與大量出現、並不令人訝異！
當這個銷售房價攀升 vs 實質薪資購買力下降的2條曲線、呈現死亡交叉之時、我們要先來告知一般房產投資人、一個非常簡單的道理！
那就是、房地產開發商的一手售價、絕不等於投資人持有房產一段時間後的二手成交價格！這個情況尤其容易出現在重劃區、往往造成投資人「要住不能、要售無門」、此話怎說呢？
所謂的重劃區、建商賣的是夢想、這個區域人口不足、居住之生活便利性與交通自然大打折扣！
會買在重劃區的非專業散戶投資人、胃口通常不會太小、一般很少人會購買小坪數、甚至應該說是建商不主推小坪數單位、姑且不論公設比、3房或大坪數（45坪以上）、甚至是雙車位、都會成為誘導散戶上鉤的重要配置！
問題是、幾乎每個建商都無法順利售罄、順利「完銷」成為一個不可能的「玩笑」、這時候的早鳥投資人就得更小心了！
企業經營以現金、獲利為主、一旦迫於現實與資金回籠的壓力、「建商」轉身一變成為「賤商」時、賣不掉的貨減價出售、將會成為投資人無可避免的「賤傷」、投資人將會苦不堪言！
在房價步入向下通道的修正期間、這個時候無法承受房價煎熬的投資人可能會試著尋求房產仲介的力量（我個人稱之為小蜜蜂）、或賣或租、但這個時候、真正的問題又浮現了！
沒有糖、何來蜜蜂！反之、既然沒有蜜蜂、那代表著這個地方對於房產仲介、是沒有甜頭的！
當「賤商」餘屋未完全售罄之前、小蜜蜂對於投資人所委託的「新房二手銷售」、是沒有任何興趣的、因為價格使然、「賤商」的成本當然更加便宜！
更重要的一點訴求是、後面的投資人為何要到一個「新盤」、購買一個「二手房」、這簡單又白癡的道理、各位投資人有想過嗎？小蜜蜂當然不感興趣、更不會盡力銷售！
那麼「出租」的可能性又是如何呢？
之前談過、如果是大坪數、3房或以上、伴隨著高昂的管理費、重劃區之地點偏遠、生活不便、租金又不親民、租金之一個月服務費對於「小蜜蜂」更是無感、那麼出租行為除了只能在591上慢慢搓、你還能怎麼辦呢？
以上這個案例說明的重點在於、一旦房價步入向下修正通道、「小蜜蜂」不感興趣的區域、通常也代表著無「糖」可採、無「利」可圖！
房產投資有風險、走路注意看水溝！
待續⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
個人積分：43分
文章編號：69057954
個人積分：73分
文章編號：69058031
個人積分：18229分
文章編號：69058240
個人積分：52分
文章編號：69058256
個人積分：797分
文章編號：69058852
個人積分：3210分
文章編號：69058956
超級賽亞人0588 wrote:
長期以來、我的身份是集無殼蝸牛、長期租客（2002 - 2007、2015 - 2018）、專業房地產仲介、兩岸房地產投資、投資客、職業包租公於一身！
我自2002年至今、搬家已經逾10次、最近的一次搬家是在今年05/10/2018、我可以完全感受那種寄人籬下、居無定所的無奈、搬家真的很辛苦、家人和我都可以深刻體會！
如果各位身上頭期款不足、現金流不足、買房的確只能是一種期待！但是面對家中老婆的殷殷期盼、倘若還得同步養育嗷嗷待哺的下一代、自己的工作若是稍有不慎、或是不順心、壓力之大、進退之間、可以想像！
我的情況則是比較特殊！
我有完整的購房能力與現金流、可以完全因應自己設定的購房需求、包含首購款、裝潢、每月房貸支付的相關支出！但是在我2013年第3季、某個星期六炎熱的下午拜訪完了6家房產仲介之後、我就知道完了！
這次倒不是我完了、因為來不及搭上台灣房地產這班快速列車！這次完蛋的、我認為反倒是這班失速列車、失控的台灣房地產！
因為之前房地產的專業、天生生意人敏銳度、個人判定台灣房地產已經轉向！立刻進行家庭會議作內部溝通、反手將台幣以4.62 ： 1 的匯率轉換成人民幣、於2014年4月初、全數匯出台灣！
說服家人的過程著實不容易！雖然乍看之下、我們得支付租金幫屋主養房、但是以我個人專業房地產投資、以專業投資客、職業包租公的角度、這筆帳根本不是如此計算的、一般民眾的看法與實務差距甚遠！
房地產這堂專業課程、含金量甚高、買對「時機」與「地點」、搭配房子本身所需要具備之「黃金格局」、加上長久持有、你很難想像這項投資可以比巴菲特的波克夏基金還要巴菲特！
意思是、房地產長期投資報酬率與房價噴出的爆發性、就目前個人享有的投資履歷而言、我推薦下的朋友們之房地產投資（非營利、純幫忙朋友）、早已成為他們人生中的第一桶金、後面有機會再詳述！
回到主題！
我在台灣居住的這兩位房東都是新房高總價購入、卻也都是慘遭高位套牢、在賣不掉的現實情況下、只好出租換現金、出租對他們而言、其實也是投資現實中的無奈！
我以每個月平均$30000 - $33000 的租金、（租金內含平面停車位與電梯大廈管理費）新房入住權狀面積46坪、54坪、兩位屋主皆是配置有4台全新松下冷氣、日立冷氣與櫻花牌熱水器！
我們自己則是花錢買了全新的傢俱、居住新房、全新傢俱、其實十分享受！雖然感覺上我們在替房東養房、殊不知在我個人專業的投資看法、我可不是那個傻子呢、只能說風水輪流轉、看不懂台灣房地產未來趨勢的篤定會是那個白癡王八蛋！
近3年來、我一共支付了$108萬台幣的租金給房東、可是觀察到的房地產現象卻是不動產成交移轉棟數屢創新低（連續2年移轉棟數低於2003年SARS ）、新莊、五股、三峽、淡水、板橋房價屢創新低！
三重重劃區、江子翠重劃區、五股重劃區、土城重劃區、中和環河重劃區、新莊頭前重劃區、新莊副都心房價更是一洩千里、一敗塗地！
觀察我在5年前所物色的標的、原本要買的新房建案、現今開價就已經掉價近$600萬、我都還沒有補一刀呢！在現今少子化、老齡化、青貧化的社會結構下、大學生入學人數已低於18萬人（我當年大學聯考是36萬人、現今是不到18萬人、當年有89所大專院校、現在大學院校約略是288所）
加上台商在中國工作有近200萬人、人口與消費結構大量失血、加上台灣房地產自2003年起漲至今、房價早已經漲多透支、房價要振作、當真是談何容易！
整篇樂樂長。重點是什麼？
一、以租仢買。你選對了時機。
二、你能力很好眼光不差。然後呢？沒有然後了。無限輪迴。
三、對岸好。對岸棒對岸呱呱叫。然後呢？也沒有然後了。
四、你幫朋友在房地產上有賺到錢？然後呢？也沒有然後了。
總而言之。就是要說你在房地產上很行。但大陸在國外其他地區投資房市人中使化木人日弓的房產大漲你怎麼沒有跟？只是把錢移過去大陸。在那個2014前後很多人都那麼做。我老師也是啊。的確有賺到一波。然後呢？又不是只有你？
我是䁷得整篇沒有重點。當然有賺到錢心裡開心的。但沒有內容的文章並無法為你加分。小心下次賠錢時。你的心情又不同了。因為。有漲必有跌。有跌必有漲。這是正常的循環。沒有什麼值得好焦傲的。你要慶幸你的幸運。然後更要祈禱你未來能夠更加幸運。當然啦。專業的判斷你也有一點啦。但看起來真的運氣比較多一點啦。
為什麼這麼說？因為，更利害的高手應該是在事件發生與眾人偏向產生前就去做那些事了。你2014是叫跟風。利害的2013就跑了。
個人積分：2分
文章編號：69058965
個人積分：18分
文章編號：69059028
個人積分：1446分
文章編號：69059048
